Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.

El Tribunal Supremo nos tiene ya acostumbrados a emitir nuevas sentencias sobre cláusulas abusivas, en este caso fija criterio en varias sentencias sobre los gastos de hipoteca y la comisión de apertura.

No es una buena noticia para los consumidores, y mucho menos para aquellos que ya han iniciado procedimiento judicial contra su entidad bancaria.

El cambio de jurisprudencia puede provocar que muchas demandas no se ganen con costas.

¿Cómo se reparten los gastos de hipoteca tras la nueva sentencia del Supremo?

La nueva sentencia del Tribunal Supremo modifica en parte el reparto que se venía haciendo hasta ahora, si bien, cada Audiencia entendía que debía hacerse de una manera distinta.

Resumiendo, el reparto de los gastos hipotecarios queda de la siguiente manera:
Gastos de Notaría: se repartirán por mitad entre banco y cliente.
Gestoría: al igual que notaría, el gasto se reparte por mitad.
Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados: el obligado al pago es el cliente, por supuesto, solo es válido para las operaciones firmadas con anterioridad al Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Registro: si es inscripción de la hipoteca, será el banco quien abone el arancel. Si es de cancelación será el cliente.
Este nuevo cambio jurisprudencial refuerza la ya instaurada inseguridad jurídica en torno a las cláusulas abusivas.
Por lo tanto, habrá que ver en qué sentido se pronuncian a partir de ahora la infinidad de juzgados y Audiencias que daban la razón al consumidor y condenaban al banco a devolver el 100% de los gastos, en algunas plazas, también el 100% del Impuesto.

cómo se reparten ahora los gastos hipotecarios

¿La nueva sentencia del Tribunal Supremo sobre gastos de hipotecas, es cuestionable?

En mi humilde opinión lo es.
Las diferentes normas de protección del consumidor dejan muy claro que las cláusulas nulas no deben vincular al consumidor.
A su vez, la normativa europea, prohíbe la moderación de la cláusula.
Esto es, si se expulsa una cláusula de un contrato, por abusiva, deben desaparecer los efectos que haya causado.
En este caso, el efecto de la cláusula fue el pago de todos los gastos de hipoteca, en virtud de una estipulación no negocia, abusiva y nula, por lo que no hay espacio para la moderación.
Sin embargo, el Tribunal Supremo, al dividir los gastos entre ambas partes, procede a moderar la nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca.
Siendo así, es de esperar, que más tarde o más temprano, se eleve una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, para que decide si se ajusta a la normativa europea las diferentes sentencias de Tribunal Supremo sobre gastos hipotecarios.

¿Qué pasa ahora con la comisión de apertura?

Junto con las reclamaciones de nulidad de la cláusula suelo y los gastos de hipoteca se estaba empezando a añadir la que solicitaba la nulidad, y consiguiente devolución, de la comisión de apertura.
La nulidad de la cláusula de comisión de apertura se sustenta en no corresponder a un servicio que la entidad bancaria pueda justificar, calculándose además de manera porcentual, por lo que, en ningún caso, puede resultar proporcional el importe de la misma con el supuesto trabajo realizado.
En relación a la nulidad de la cláusula suelo se ha pronunciado el Tribunal Supremo en estas nuevas sentencias, en la nota del Gabinete se dice lo siguiente:

 “no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo”.

En nuestra opinión, la comisión de apertura si es abusiva, se cobra independientemente de que se realice un estudio, más o menos amplio de la solvencia del prestatario, se calcula en función del capital prestado, lo que no parece proporcional al trabajo realizado por la entidad, y, por último, no es un servicio solicitado por el cliente, sino impuesto por la entidad.

LAS ÚLTIMAS SENTENCIAS DEL SUPREMO SOBRE LOS GASTOS DE HIPOTECA, ¿CUÁNDO SE CONOCERÁN?

En el momento de escribir este artículo, no han sido publicadas, por lo que lo hemos redactado en base a la nota del gabinete.
Las nuevas sentencias no tardarán en hacerse públicas, por lo que estaremos atentos para poder comentarlas y extraer las conclusiones oportunas.

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