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RESUMEN de la SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Cuarta) de 16 de julio de 2020
¿QUIÉN PAGA LOS INTERESES DE LOS GASTOS DE HIPOTECA?
Te explicamos quién paga los intereses de los gastos de hipoteca.
Si estás pensando en reclamar los gastos de hipoteca te interesa saber si puedes pedir que te paguen intereses por las cantidades que abonaste al formalizar tu hipoteca.
Como sabrás el Tribunal Supremo determinó que no es el consumidor quien debe pagar los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Sobre el Impuesto de Actos jurídicos documentados, finalmente, ha decidido que lo paga el cliente.
Sobre los intereses de los gastos de hipoteca no se había pronunciado aún. Dos son las situaciones que se pueden dar respecto a ellos, que se condene a la entidad a pagarlos desde la reclamación extrajudicial, o que se condene a pagar desde que el consumidor pagó los diferentes gastos.
Esta última postura es la que ha tomado nuestro más alto tribunal, por lo tanto, en una condena al banco a devolver los gastos de hipoteca deberán incluirse los intereses que cada uno de los cargos haya generado durante el tiempo comprendido entre su pago y la sentencia. Añadir que no es una cantidad despreciable.
Como abogados especializados en hipotecas, te recomendamos que contactes con nosotros, revisaremos tu hipoteca y te diremos cuánto puedes reclamar y cuántos intereses te corresponden por lo pagado indebidamente.
A continuación reproducimos la nota del Gabinete Técnico del Área Civil del Tribunal Supremo en relación a los intereses:
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto en esta sentencia cómo deben calcularse los intereses devengados por las cantidades que el banco debe abonar al prestatario tras la anulación de la cláusula de gastos de un contrato de préstamo hipotecario.
La nulidad de dicha cláusula, declarada por el Juzgado de Primera Instancia y confirmada por la Audiencia Provincial, no ha sido discutida ante el Tribunal Supremo y, por ello, el pronunciamiento de la Sala Primera se limita a la cuestión de los intereses.
El Juzgado declaró la nulidad de la cláusula y condenó a la entidad prestamista a abonar al prestatario diversas cantidades en concepto de gastos de tasación y gestoría, más sus intereses legales desde la fecha en que el consumidor hizo tales pagos.
La Audiencia Provincial, en cambio, consideró que los intereses legales a abonar por el banco se devengarían desde la fecha de la reclamación extrajudicial.
El Pleno de la Sala estima el recurso de casación interpuesto por el consumidor y considera que los intereses se devengan desde la fecha en que pagó los gastos en cuestión.
La consecuencia de la abusividad de la cláusula de gastos es, conforme al principio de no vinculación de la Directiva 93/13 y su interpretación por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y por la propia Sala Primera, que haya de actuarse como si la cláusula nunca se hubiera incluido en el contrato, debiendo afrontar cada uno de los gastos discutidos la parte a cuyo cargo corresponda, según nuestro ordenamiento jurídico.
FIJACIÓN DEL EFECTO RESTITUTORIO
El efecto restitutorio, cuando se trata de la cláusula de gastos, no es directamente reconducible a la norma del Código Civil (art. 1303) que regula la restitución de prestaciones recíprocas entre las partes, pues no se trata de abonos hechos por el consumidor al banco que éste deba devolver (como intereses o comisiones), sino pagos hechos por el consumidor a terceros (en este caso, a la gestoría y al tasador), en virtud de la imposición contenida en la cláusula abusiva.
No obstante, como la declaración de abusividad obliga a restablecer la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido la cláusula en cuestión, debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades que le hubiera correspondido pagar de no haber existido la estipulación abusiva.
Aunque en nuestro Derecho nacional no existe una previsión específica que se ajuste a esta obligación de restablecimiento de la situación jurídica y económica del consumidor, se trataría de una situación asimilable a la del enriquecimiento injusto, en tanto que el banco se habría lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que legalmente le hubiera correspondido asumir y que, mediante la cláusula abusiva, desplazó al consumidor.
Y también tiene similitudes analógicas con el pago de lo indebido, en cuanto que el consumidor hizo un pago indebido y la entidad prestamista, aunque no hubiera recibido directamente dicho pago, se habría beneficiado del mismo, puesto que, al haberlo asumido indebidamente el prestatario, se ahorró el pago de todo o parte de lo que le correspondía.
CONCLUSIÓN DE LA SENTENCIA SOBRE INTERESES DE LOS GASTOS DE HIPOTECA
En consecuencia, la entidad bancaria deberá abonar el interés legal desde la fecha en que el consumidor realizó los pagos.
Puedes descargar la nota aquí.
[RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA A IBERCAJA]
Dado el gran numero de clientes y usuarios que nos preguntan si pueden reclamar los gastos de hipoteca a Ibercaja, nos hemos decidido a aclarar la cuestión mediante este post.
El enorme revuelo causado por los cambios de opinión en relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por parte del Tribunal Supremo ha generado una oleada de consultas en el despacho, aclaramos las más habituales. Continuar leyendo «[RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA A IBERCAJA]»
Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.
El Tribunal Supremo nos tiene ya acostumbrados a emitir nuevas sentencias sobre cláusulas abusivas, en este caso fija criterio en varias sentencias sobre los gastos de hipoteca y la comisión de apertura.
No es una buena noticia para los consumidores, y mucho menos para aquellos que ya han iniciado procedimiento judicial contra su entidad bancaria.
El cambio de jurisprudencia puede provocar que muchas demandas no se ganen con costas.
Dónde apoyar la no caducidad de la acción de nulidad de gastos de hipoteca
Como complemento a dos artículos anteriores sobre la caducidad de la acción de nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca y el plazo para ejercitar la misma,escribo este breve post en el que reúno alguno de los artículos de nuestra normativa en la que apoyar esta acción.
Continuar leyendo «Dónde apoyar la no caducidad de la acción de nulidad de gastos de hipoteca»
Plazo para reclamar los gastos de hipoteca en Zaragoza
Cuestión muy importante es saber en qué plazo se pueden reclamar los gastos de hipoteca, en este caso, en Zaragoza.
Cito Zaragoza, por ser la ciudad en la que ejerzo como abogado, y porque, al no ser doctrina pacífica, hay que estar a lo determinado por nuestra Audiencia Provincial.
Antes de entrar en la materia aclaro cuál es, actualmente, el plazo que los consumidores tienen para reclamar los gastos de hipoteca en Zaragoza:
- Para hipotecas de antes de 2015, 15 años desde que pagó las facturas.
- Para hipotecas a partir de octubre de 2015, 5 años desde que pagó las facturas.
Esta dualidad de formas de medir el plazo se debe a la publicación en el BOE de la Ley 42/2015 de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Su disposición final primera modificó el art. 1964 de nuestro Código Civil, reduciendo el plazo para ejercer las acciones personales que no lo tuvieran fijado de 15 a 5 años.
Es en este artículo en el que se apoya nuestra Audiencia Provincial para fijar el plazo, como veremos, no es opinión unánime en los tribunales.
Sin embargo, es posible reclamar extrajudicialmente al SAC e interrumpir el plazo, por lo que comenzaría de nuevo a correr. Continuar leyendo «Plazo para reclamar los gastos de hipoteca en Zaragoza»
Sobre la caducidad de la reclamación de gastos de hipoteca
Abordamos una duda muy normal en relación con el plazo y la caducidad de la reclamación de gastos de hipoteca.
En las contestaciones a las demandas de nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca suelo encontrarme la alegación de que la acción está prescrita.
Es el arma que utilizan las entidades bancarias para pedir que se rechacen las peticiones de los consumidores, en este caso, la nulidad de la cláusula y la devolución de los gastos.
En este otro artículo sobre el plazo para reclamar los gastos de hipoteca, profundizamos sobre este tema.
Continuar leyendo «Sobre la caducidad de la reclamación de gastos de hipoteca»
[RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA, ESTADO DE SITUACIÓN EN ZARAGOZA.]
[RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA, ESTADO DE SITUACIÓN EN ZARAGOZA.]
ACTUALIZACIÓN TRAS LA SENTENCIA DE 16 DE OCTUBRE: EL TS DETERMINA QUE ES EL BANCO EL QUE DEBE PAGAR EL AJD. EL 5 DE NOVIEMBRE SE REÚNE EL PLENO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO PARA DECIDIR EL ALCANCE DE LA SENTENCIA.
Desde hace un año, aproximadamente, a los miles de clientes que reclamaban por cláusula suelo se unieron otros tantos miles que descubrieron que podían reclamar los famosos gastos de hipoteca, quien aún estaba a tiempo ha podido reclamar la nulidad de ambas cláusulas e incluso de otras que igualmente se consideran abusivas y se pueden eliminar del préstamo hipotecario.
Todo nace gracias a la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 que se refería a gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados.
La sentencia, simplificando al máximo, venía a decir, que los gastos de formalización de la hipoteca no los tiene que pagar el cliente en su totalidad, y como el banco (BBVA, IBERCAJA, BANTIERRA, SABADELL y demás) había obligado a que fuera éste el que pagara las facturas mediante una cláusula impuesta y predispuesta, correspondía declararla nula, dejarla sin efecto y condenar al banco a devolver las cantidades pagadas en su momento.
La anterior sentencia necesitó de una aclaración de la misma sala del Tribunal Supremo, ello es así, porque no se ponían de acuerdo sobre el tema de quién debía hacerse cargo del impuesto, ya que, otra de las salas del TS, en este caso la de Contencioso-Admnistrativo, en su momento, se pronunció afirmando que el impuesto lo paga el prestatario, esto es, el cliente, y no la entidad bancaria, finalmente esta es la postura que tomado el TS.
Para nosotros se trata de una decisión desacertada, en primer lugar porque creemos que la entidad bancaria debería abonar parte del impuesto, y en segundo lugar, porque consideramos que se trata de un impuesto inconstitucional puesto que grava una riqueza inexistente, pero este es un tema aparte que necesitaría su propio y extenso post.
Tras la aclaración del Supremo sobre esta cuestión a día de hoy, si quiere reclamar los gastos de formalización puede hacerlo en relación con estos cargos:
- Notaría (50%)
- Registro (100%)
- Gestoría (50%)
Lo cierto es que en cada plaza los jueces están interpretando de diferentes maneras las sentencias del Supremo, por otro lado, los cambios de magistrados en los juzgados especializados, así como las modificaciones operadas para absorber las miles de demandas relacionadas con gastos de hipoteca, suelo, comisión de apertura, etc. están instalando la inseguridad jurídica en torno a esta reclamación, aunque debe quedar claro, si se pueden reclamar los gastos de hipoteca, tanto en Zaragoza, como en cualquier otra ciudad, y se puede recuperar dinero.
Si se pregunta cuánto puede recuperar, en principio, y siguiendo el criterio de las Sentencias de la Audiencia Provincial de Zaragoza, puede pedir el 50 % de Notaría y Registro, así como el 50% de Gestoría su cuantía varía en función del momento en que se firmó la hipoteca así como del valor de la vivienda o de otros factores como la extensión de la escritura.
Le recomendamos acudir la documentación que le entregaron al firmar su préstamo hipotecario junto con la que normalmente están todas las facturas asociadas a la formalización del mismo.
Independientemente de lo anterior, existen formas de plantear la reclamación, no solo para conseguir recuperar el máximo dinero posible, sino para evitar el pago de costas, que entendemos, deben corresponder al banco siempre que haya habido un intento de acuerdo extrajudicial para recuperar lo pagado al formalizar la hipoteca.
Así las cosas, la situación es la siguiente:
- Los gastos de formalización se pueden recuperar.
- El impuesto no se puede reclamar a no ser que el TJUE diga lo contrario.
- Lo primero que debe hacer es presentar carta de reclamación al banco.
- Si la respuesta de su banco es negativa, contacte con abogados especializados en hipotecas.
Por supuesto, si necesita ayuda con esta reclamación al banco puede contactar con nosotros, un abogado especializado en hipotecas le ayudará a iniciar el procedimiento y , si lo necesita, también podrá concertar una visita en nuestro despacho en el centro de Zaragoza.
Nos encontrará en los teléfonos: 679 11 31 62 y 644 40 32 57.
Si cree que esta información puede ayudar a más personas, comparta en redes sociales.
SENTENCIA ESTIMATORIA GASTOS DE FORMALIZACIÓN HIPOTECA [VIZCAYA]
Hoy os traemos una muy buena noticia, la Audiencia Provincial de Vizcaya revoca la sentencia de Primera Instancia, en lo que a Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se refiere, corrigiéndola y obliga a Laboral Kutxa a devolver al consumidor lo abonado por este concepto.
En fallo del JPI era el siguiente:
“FALLO: Estimo parcialmente la demanda presentanda por Rafael y María Inmaculada contra LABORAL KUTXA S.COOP. y declaro la nulidad por abusivas de la clausula quinta del contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito entre las partes, por la que se repercuten los gastos fiscales, notariales y registrales al prestatario y de la clausula sexta que prevé un interés moratorio del 18 %. Dichas cláusulas se tienen por no puestas y se condena a la demandada a la devolución de lo indebidamente pagado por los actores en virtud de tales conceptos, que en el caso de la clausula quinta asciende a 716,27 euros en concepto de suplidos de Notaria y Registro y honorarios de gestión.”
Este es el fallo de la Audiencia:
FALLAMOS
Que Estimando el recurso de apelación formulado por contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de Bilbao en autos de Procedimiento Ordinario nº 591/16 de fecha 7 de marzo de 2017, Debemos Revocar parcialmente la misma, en cuanto a declarar en la presente la Nulidad de la cláusula en cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos documentados, debiendo abonar la parte demandada a la parte hoy apelante la suma 566,44 € e intereses, confirmando el resto de sus pronunciamientos. No ha lugar a efectuar expresa declaración de las costas de esta alzada.
Aquí la sentencia completa:
Sentencia Gastos Audiencia Provincial de Vizcaya.
La parte que nos interesa:
(…) la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la
distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que
la ley tipifica como abusivas ( art. 89.2 TRLGCU ).De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa,carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU , que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.
Ya sabéis que si os queda alguna duda estamos a vuestra disposición y que hemos dejado colgado un modelo de carta de reclamación al banco para que los que queráis presentar la queja y solicitando la consiguiente devolución de los gastos de formalización lo tengáis fácil.
Modelo carta reclamación gastos.
Sin duda esperamos como agua de mayo que el resto de Audiencias se pronuncien sobre este tema, con especial interés esperamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, de las que os hablaremos en cuanto sea dictada.