¿QUIÉN PAGA LOS INTERESES DE LOS GASTOS DE HIPOTECA?

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Te explicamos quién paga los intereses de los gastos de hipoteca.

Si estás pensando en reclamar los gastos de hipoteca te interesa saber si puedes pedir que te paguen intereses por las cantidades que abonaste al formalizar tu hipoteca.

Como sabrás el Tribunal Supremo determinó que no es el consumidor quien debe pagar los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Sobre el Impuesto de Actos jurídicos documentados, finalmente, ha decidido que lo paga el cliente.

Sobre los intereses de los gastos de hipoteca no se había pronunciado aún. Dos son las situaciones que se pueden dar respecto a ellos, que se condene a la entidad a pagarlos desde la reclamación extrajudicial, o que se condene a pagar desde que el consumidor pagó los diferentes gastos.

Esta última postura es la que ha tomado nuestro más alto tribunal, por lo tanto, en una condena al banco a devolver los gastos de hipoteca deberán incluirse los intereses que cada uno de los cargos haya generado durante el tiempo comprendido entre su pago y la sentencia. Añadir que no es una cantidad despreciable.

Como abogados especializados en hipotecas, te recomendamos que contactes con nosotros, revisaremos tu hipoteca y te diremos cuánto puedes reclamar y cuántos intereses te corresponden por lo pagado indebidamente.

A continuación reproducimos la nota del Gabinete Técnico del Área Civil del Tribunal Supremo en relación a los intereses:

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto en esta sentencia cómo deben calcularse los intereses devengados por las cantidades que el banco debe abonar al prestatario tras la anulación de la cláusula de gastos de un contrato de préstamo hipotecario.

La nulidad de dicha cláusula, declarada por el Juzgado de Primera Instancia y confirmada por la Audiencia Provincial, no ha sido discutida ante el Tribunal Supremo y, por ello, el pronunciamiento de la Sala Primera se limita a la cuestión de los intereses.

El Juzgado declaró la nulidad de la cláusula y condenó a la entidad prestamista a abonar al prestatario diversas cantidades en concepto de gastos de tasación y gestoría, más sus intereses legales desde la fecha en que el consumidor hizo tales pagos.

La Audiencia Provincial, en cambio, consideró que los intereses legales a abonar por el banco se devengarían desde la fecha de la reclamación extrajudicial.

El Pleno de la Sala estima el recurso de casación interpuesto por el consumidor y considera que los intereses se devengan desde la fecha en que pagó los gastos en cuestión.

La consecuencia de la abusividad de la cláusula de gastos es, conforme al principio de no vinculación de la Directiva 93/13 y su interpretación por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y por la propia Sala Primera, que haya de actuarse como si la cláusula nunca se hubiera incluido en el contrato, debiendo afrontar cada uno de los gastos discutidos la parte a cuyo cargo corresponda, según nuestro ordenamiento jurídico.

FIJACIÓN DEL EFECTO RESTITUTORIO

El efecto restitutorio, cuando se trata de la cláusula de gastos, no es directamente reconducible a la norma del Código Civil (art. 1303) que regula la restitución de prestaciones recíprocas entre las partes, pues no se trata de abonos hechos por el consumidor al banco que éste deba devolver (como intereses o comisiones), sino pagos hechos por el consumidor a terceros (en este caso, a la gestoría y al tasador), en virtud de la imposición contenida en la cláusula abusiva.

No obstante, como la declaración de abusividad obliga a restablecer la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido la cláusula en cuestión, debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades que le hubiera correspondido pagar de no haber existido la estipulación abusiva.

Aunque en nuestro Derecho nacional no existe una previsión específica que se ajuste a esta obligación de restablecimiento de la situación jurídica y económica del consumidor, se trataría de una situación asimilable a la del enriquecimiento injusto, en tanto que el banco se habría lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que legalmente le hubiera correspondido asumir y que, mediante la cláusula abusiva, desplazó al consumidor.

Y también tiene similitudes analógicas con el pago de lo indebido, en cuanto que el consumidor hizo un pago indebido y la entidad prestamista, aunque no hubiera recibido directamente dicho pago, se habría beneficiado del mismo, puesto que, al haberlo asumido indebidamente el prestatario, se ahorró el pago de todo o parte de lo que le correspondía.

CONCLUSIÓN DE LA SENTENCIA SOBRE INTERESES DE LOS GASTOS DE HIPOTECA

En consecuencia, la entidad bancaria deberá abonar el interés legal desde la fecha en que el consumidor realizó los pagos.

Puedes descargar la nota aquí.

Puedes ver la sentencia aquí.

[RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA A IBERCAJA]

Sentencia nulidad irph

Dado el gran numero de clientes y usuarios que nos preguntan si pueden reclamar los gastos de hipoteca a Ibercaja, nos hemos decidido a aclarar la cuestión mediante este post.

El enorme revuelo causado por los cambios de opinión en relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por parte del Tribunal Supremo ha generado una oleada de consultas en el despacho, aclaramos las más habituales.

Reclamación de gastos de hipoteca a Ibercaja,¿es posible?

Lo es, por supuesto que si.

Como entidad financiera que predispuso e impuso la obligación de que pagara el cliente los gastos de hipoteca puede pedirse que devuelva los gastos de hipoteca más sus intereses.

¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar a Ibercaja?

Tres son los conceptos que puedes reclamar a Ibercaja:

Notaría

Registro de la Propiedad

Gestoría

¿Qué porcentaje recuperaré de los gastos de formalización?

Si vives en Zaragoza, ciudad en la que tenemos nuestro despacho y ejercemos, puedes recuperar los siguientes porcentajes:

  • 50% de la factura de Notario, menos el timbre.
  • 100% de la factura de Registro de la Propiedad
  • 50% de la factura de Gestoría

El dinero que se puede recuperar depende de la cantidad que se pidiera a crédito, normalmente suelen ser, para una hipoteca de 100.000 euros, unos 1000 euros.

¿Puedo reclamar más cosas a Ibercaja?

Si, los jueces están empezando a anular la comisión de posiciones deudoras.

¿Hay alguna sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza sobre los gastos?

Si, han sido varias las sentencias de la Audiencia que han dado la razón a los clientes:

Este extracto es de una de ellas:

“La S.T.S. 705/2015, de 23-diciembre analiza a la luz de la legislación de protección de consumidores y usuarios las condiciones generales de contratación relativas a los gastos del negocio jurídico. Concretamente, del préstamo hipotecario. El art. 89 del R.D. leg. 1/2007 de Defensa de Consumidores y Usuarios califica en todo caso como abusivas las cláusulas que impongan al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario.

Y especifica respecto a la compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, resalta la citada S.T.S. 705/2013 ) una serie de supuestos concretos.

Así, a) la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación) y c) la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario. Por lo que no cabe duda de la nulidad de la cláusula que genéricamente atribuye todos los gastos al prestatario. La resolución del Alto Tribunal en su apartado “g) Séptimo motivo (cláusula de gastos del préstamo hipotecario) ” desarrolla dos principios que, a juicio de este tribunal, resultan paradigmáticos a los efectos de imputar la obligación de su pago: a) el del interés principal respecto a la concreta actuación de que se trate y b) la distribución de la carga tributaria según lo dispuesto en la legislación fiscal. Todo ello sin olvidar que nos encontramos ante el examen abstracto de condiciones generales de contratación. Sin perjuicio de las circunstancias excepcionales que recogió la S.T.S. 171/17, 9-3 (negociaciones individualizadas).”

¿Por qué es nula la cláusula de gastos de formalización?

Varios son los motivos por los que se considera abusiva y,por lo tanto, nula de pleno derecho:

  1. Fue impuesta y predispuesta por la entidad.
  2. No hubo negociación sobre la misma.
  3. Adolece de falta de transparencia.
  4. Carga gastos sobre el consumidor que corresponden al prestamista.
  5. Vulnera las leyes de protección del consumidor.
  6. Vulnera las leyes que determinan quien es el obligado al pago de los Aranceles de notario y registrador.

Si quieres reclamar los gastos de hipoteca a Ibercaja, no dudes en contactar con nosotros, te damos las mejores condiciones para que recuperes tu dinero.

Llama ya al 644 40 32 57 o escríbeme a fpiqueras@reicaz.com.

Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.

Supremo y gastos de hipoteca

El Tribunal Supremo nos tiene ya acostumbrados a emitir nuevas sentencias sobre cláusulas abusivas, en este caso fija criterio en varias sentencias sobre los gastos de hipoteca y la comisión de apertura.

No es una buena noticia para los consumidores, y mucho menos para aquellos que ya han iniciado procedimiento judicial contra su entidad bancaria.

El cambio de jurisprudencia puede provocar que muchas demandas no se ganen con costas.

Continuar leyendo “Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.”

Sobre la caducidad de la reclamación de gastos de hipoteca

Abogado de hipotecas Zaragoza

Abordamos una duda muy normal en relación con el plazo y la caducidad de la reclamación de gastos de hipoteca.

En las contestaciones a las demandas de nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca suelo encontrarme la alegación de que la acción está prescrita.

Es el arma que utilizan las entidades bancarias para pedir que se rechacen las peticiones de los consumidores, en este caso, la nulidad de la cláusula y la devolución de los gastos.

En este otro artículo sobre el plazo para reclamar los gastos de hipoteca, profundizamos sobre este tema.

Continuar leyendo “Sobre la caducidad de la reclamación de gastos de hipoteca”

[RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA, ESTADO DE SITUACIÓN EN ZARAGOZA.]

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[RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA, ESTADO DE SITUACIÓN EN ZARAGOZA.]

ACTUALIZACIÓN TRAS LA SENTENCIA DE 16 DE OCTUBRE: EL TS DETERMINA QUE ES EL BANCO EL QUE DEBE PAGAR EL AJD. EL 5 DE NOVIEMBRE SE REÚNE EL PLENO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO PARA DECIDIR EL ALCANCE DE LA SENTENCIA.

Desde hace un año, aproximadamente, a los miles de clientes que reclamaban por cláusula suelo se unieron otros tantos miles que descubrieron que podían reclamar los famosos gastos de hipoteca, quien aún estaba a tiempo ha podido reclamar la nulidad de ambas cláusulas e incluso de otras que igualmente se consideran abusivas y se pueden eliminar del préstamo hipotecario.

Todo nace gracias a la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 que se refería a gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados.

La sentencia, simplificando al máximo, venía a decir, que los gastos de formalización de la hipoteca no los tiene que pagar el cliente en su totalidad, y como el banco (BBVAIBERCAJABANTIERRA, SABADELL y demás) había obligado a que fuera éste el que pagara las facturas mediante una cláusula impuesta y predispuesta, correspondía declararla nula, dejarla sin efecto y condenar al banco a devolver las cantidades pagadas en su momento.

La anterior sentencia necesitó de una aclaración de la misma sala del Tribunal Supremo, ello es así, porque no se ponían de acuerdo sobre el tema de quién debía hacerse cargo del impuesto, ya que, otra de las salas del TS, en este caso la de Contencioso-Admnistrativo, en su  momento, se pronunció afirmando que el impuesto lo paga el prestatario, esto es, el cliente, y no la entidad bancaria, finalmente esta es la postura que tomado el TS.

Para nosotros se trata de una decisión desacertada, en primer lugar porque creemos que la entidad bancaria debería abonar parte del impuesto, y en segundo lugar, porque consideramos que se trata de un impuesto inconstitucional puesto que grava una riqueza inexistente, pero este es un tema aparte que necesitaría su propio y extenso post.

Tras la aclaración del Supremo sobre esta cuestión a día de hoy, si quiere reclamar los gastos de formalización puede hacerlo en relación con estos cargos:

  • Notaría (50%)
  • Registro (100%)
  • Gestoría (50%)

Lo cierto es que en cada plaza los jueces están interpretando de diferentes maneras las sentencias del Supremo, por otro lado, los cambios de magistrados en los juzgados especializados, así como las modificaciones operadas para absorber las miles de demandas relacionadas con gastos de hipoteca, suelo, comisión de apertura, etc. están instalando la inseguridad jurídica en torno a esta reclamación, aunque debe quedar claro,  si se pueden reclamar los gastos de hipoteca, tanto en Zaragoza, como en cualquier otra ciudad, y se puede recuperar dinero.

Si se pregunta cuánto puede recuperar, en principio, y siguiendo el criterio de las Sentencias de la Audiencia Provincial de Zaragoza, puede pedir el 50 % de Notaría y Registro, así como el 50% de Gestoría su cuantía varía en función del momento en que se firmó la hipoteca así como del valor de la vivienda o de otros factores como la extensión de la escritura.

Le recomendamos acudir la documentación que le entregaron al firmar su préstamo hipotecario junto con la que normalmente están todas las facturas asociadas a la formalización del mismo.

Independientemente de lo anterior, existen formas de plantear la reclamación, no solo para conseguir recuperar el máximo dinero posible, sino para evitar el pago de costas, que entendemos, deben corresponder al banco siempre que haya habido un intento de acuerdo extrajudicial para recuperar lo pagado al formalizar la hipoteca.

Así las cosas, la situación es la siguiente:

  • Los gastos de formalización se pueden recuperar.
  • El impuesto no se puede reclamar a no ser que el TJUE diga lo contrario.
  • Lo primero que debe hacer es presentar carta de reclamación al banco.
  • Si la respuesta de su banco es negativa, contacte con abogados especializados en hipotecas.

Por supuesto, si necesita ayuda con esta reclamación al banco puede contactar con nosotros, un abogado especializado en hipotecas le ayudará a iniciar el procedimiento y , si lo necesita, también podrá concertar una visita en nuestro despacho en el centro de Zaragoza.

Nos encontrará en los teléfonos: 679 11 31 62 y 644 40 32 57.

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