¿ES NULA LA COMISIÓN DE APERTURA DE MI HIPOTECA?

es nula la comisión de apertura

¿Es Nula La Comisión De Apertura De Mi Hipoteca?

Que los bancos se aprovecharon de su posición de superioridad frente al consumidor a la hora de firmar hipotecas no es ninguna novedad.

Ahí están las declaraciones de nulidad de cláusulas como la “suelo-techo”, la de gastos de formalización, la de vencimiento anticipado o la de intereses de demora, a las que un juez granadino acaba de sumar la de comisión de apertura.

Pero, ¿qué es la comisión de apertura?

Es un porcentaje, que varía entre el 0,50 % y el 1,50 %, que el banco o entidad financiera obliga a satisfacer a aquel que pide un préstamo hipotecario por el mero hecho de dárselo, algo así como cobrarte un porcentaje añadido de una obra que te van a hacer solo por decidir hacértela, y lo cierto es que los bancos no disponen de documentación que acredite que esa comisión está justificada, de ahí su nulidad.

Continuar leyendo «¿ES NULA LA COMISIÓN DE APERTURA DE MI HIPOTECA?»

¿CÓMO RECLAMAR LA NULIDAD DE LA COMISIÓN DE APERTURA DE MI HIPOTECA? ES ABUSIVA

nulidad-de-la-comisic3b3n-de-apertura-768x292

¿Cómo Reclamar La Nulidad De La Comisión De Apertura De Mi Hipoteca? Es Abusiva?

Como ya comentábamos en este otro artículo sobre la nulidad de la cláusula de apertura, nuevamente nos encontramos con otra cláusula considerada abusiva por  parte de la jurisprudencia.

Entienden algunos jueces y magistrados, no todos, que la cláusula es abusiva por no responder a ningún trabajo efectivo realizado por la entidad financiera.

Primero situémonos en la cuestión.

Continuar leyendo «¿CÓMO RECLAMAR LA NULIDAD DE LA COMISIÓN DE APERTURA DE MI HIPOTECA? ES ABUSIVA»

Comisión De Apertura Y Juzgados De Zaragoza

Los Juzgados de Zaragoza estiman las reclamaciones de nulidad de la comisión de apertura del préstamo hipotecario, permitiendo a los consumidores recuperar este gasto carente de justificación.


Los Juzgados de Zaragoza están declarando la nulidad de esta cláusula impuesta a los consumidores, sin negociación alguna, y sin justificación por parte de la entidad financiera.

Desde [Abogado Piqueras] hemos conseguido dos sentencias en las que reconocen la nulidad de la comisión de apertura, y condenan a dos entidades financieras (BBVA y UCI) a la devolución de las cantidades pagadas por este concepto junto con los intereses devengados desde su efectivo pago.

La primera sentencia se ha conseguido frente a Unión de Créditos Inmobiliarios, siendo la cuantía de la comisión de más de 2500 €, a la que se deberán sumar las cantidades recuperadas por gastos de formalización de hipoteca, junto con los intereses de todas las cantidades.

Otra sentencia obtenida por nuestro despacho es frente a BBVA, quien también ha sido condenada a devolver los gastos de hipoteca, y las comisiones por posiciones deudoras. En este caso concreto, también obtuvimos la nulidad de la cláusula suelo, en un caso en el que hubo una novación del préstamo pero no para reducir el tipo de interés mínimo sino para ampliar el capital integrando en la deuda una serie de cuotas que no habían podido ser satisfechas por los problemas económicos de nuestros clientes.

Tras el análisis del caso pudimos descubrir como un crédito de apenas 5000 € les había supuesto a nuestros clientes unos gastos de más de 1000 €, esto es, BBVA en vez de facilitar el acceso a un crédito sin mayor complejidad a unos clientes «de toda la vida», les obligó a hacer una novación hipotecaria, incluyendo en la misma todas las comisiones que quiso, forzando a asumir nuevos gastos al cliente y complicando de manera innecesaria la operación.

La sentencia contra UCI (nº 1665/2021 del JPI nº 12 de Zaragoza) , sobre la  nulidad de la comisión de apertura dice lo siguiente:

En relación a la pretensión declarativa de nulidad de la cláusula que impone la prestatario el pago de una cantidad en concepto de comisión de apertura, la Sentencia del TJUE de 16-7- 2020 establece sobre la comisión de apertura, que:”

A este respecto, el Tribunal de Justicia ya ha declarado que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de «objeto principal del contrato» deben entenderse como las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato y que, como tales, lo caracterizan.

En cambio, las cláusulas de carácter accesorio respecto de las que definen la esencia misma de la relación contractual no están incluidas en dicho concepto (sentencias de 20 de septiembre de 2017, Andriciuc y otros, C-186/16, EU:C:2017:703, apartados 35 y 36, y jurisprudencia citada, y de 3 de octubre de 2019, Kiss y CIB Bank, C-621/17, EU:C:2019:820, apartado 32).

“63 Incumbe al órgano jurisdiccional remitente apreciar, atendiendo a la naturaleza, al sistema general y a las estipulaciones del contrato de préstamo, así como a su contexto jurídico y fáctico, si la cláusula de que se trata en el litigio principal constituye un componente esencial del contrato de préstamo hipotecario sobre el que versa el litigio principal (véase, por analogía, la sentencia de 3 de octubre de 2019, Kiss y CIB Bank, C-621/17, EU:C:2019:820, apartado 33 y jurisprudencia citada).”

En todo caso no puede presumirse que la comisión de apertura forma parte del precio del contrato, aunque esté incluida en el coste del mismo, diferenciando prestación esencial del préstamo y coste total de este:

“64 No obstante, para orientar al juez nacional en su apreciación, resulta oportuno precisar que el alcance exacto de los conceptos de «objeto principal» y de «precio», en el sentido del artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13, no puede establecerse mediante el concepto de «coste total del crédito para el consumidor», en el sentido del artículo 3, letra g), de la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos de crédito al consumo y por la que se deroga la Directiva 87/102/CEE del Consejo (DO L 133, p. 66) (sentencia de 26 de febrero de 2015, Matei, C-143/13, EU:C:2015:127, apartado 47).

Una comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de que tal comisión esté incluida en el coste total de este.”

“El artículo 3, el artículo 4, apartado 2, y el artículo 5 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de «objeto principal del contrato» deben entenderse como las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato y que, como tales, lo caracterizan.

En cambio, las cláusulas de carácter accesorio respecto de las que definen la esencia misma de la relación contractual no están
incluidas en dicho concepto.

El hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este.

En cualquier caso, un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato, con independencia de si el artículo 4, apartado 2, de esta Directiva ha sido transpuesto al ordenamiento jurídico de ese Estado.”

“El artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional remitente.”

Por tanto, considerando que se trata de un elemento accesorio del contrato, procede declarar la nulidad de la misma, mediante un control de abusividad directo, siempre que produzca un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados, supuesto que sucede en el presente caso.

La doctrina expuesta aplicada al caso que nos ocupa determina la declaración de nulidad de la cláusula por su carácter abusivo y la consecuencia de condenar a la entidad a restituir al consumidor la cantidad abonada en su día por este concepto.

Por su parte, la sentencia obtenida por nuestro despacho de abogados especialistas en Derecho Hipotecario en Zaragoza frente al BBVA utiliza, en esencia, los mismos argumentos que la que acabamos de reproducir.

Si está pensando en reclamar la comisión de apertura, no dude en contactar con nuestro despacho de abogados en Zaragoza. Puede rellenar el formulario o llamar al 976 361 283


    Acepto la política de privacidad

    * Campos obligatorios.Para ejercer sus derechos de oposición, rectificación o cancelación deberá dirigirse a la sede de la empresa en C/Zurita, nº 7, 2º Izda. 50001. Zaragoza, escribirnos al siguiente correo fpiqueras@reicaz.com o llamarnos al número de teléfono 976361283. Sus datos se usarán con el fin legítimo de contestar a su consulta. Click para saber más sobre cómo trataremos tus datos personales:[RGPD]

    Mails comerciales. Acepto recibirlos


    reclamar comisión de apertura zaragoza

    Recientemente hemos obtenido otro pronunciamiento favorable, esta vez procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Zaragoza, reproducimos lo relevante en relación con la comisión de apertura:

    SEGUNDO.- Que, en relación con la cláusula referente a cobro de comisión de apertura, debe recordase el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en sentencia de 16 de julio de 2020 (asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19) en la que en respuesta a la cuestión prejudicial planteada afirma:
    “El artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que hayaórgano jurisdiccional remitente.”

    Asimismo, antes de la Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) nº 44, de 23 de enero de 2019, la Audiencia Provincial de Zaragoza (5ª) se pronunciaba sobre la comisión de apertura (por todas, sentencia 176/2018, de 27 de febrero) en los siguientes términos:
    “Para determinar si es o no abusiva la cláusula de comisión de apertura, es preciso partir de una serie de presupuestos. En primer lugar, que su análisis ha de hacerse desde la óptica de la abusividad que se basa en la causación de un importante desequilibrio en perjuicio del consumidor.
    En segundo lugar, la normativa sectorial relativa a comisiones bancarias exige que respondan a “servicios efectivamente prestados” y que dichos servicios hayan sido aceptados o solicitados por el cliente (art. 87-5 TRLGDCU; OEHA/ 12-12-1989; Circular del Banco de España 8/1990, de 7-septiembre; OEHA/1608/2010, de 14 de junio; OEHA 2899/2011, de 28 de octubre y Circular del Banco de España 5/2012 de 27 de junio.
    Todo ello bajo el amparo de la Ley 26/1988 de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito). (…/…)
    Entercer lugar, no podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente (Norma Tercera de la Circular del Banco de España 8/1990, de 7 de septiembre).
    Evitándose así cargos genéricos de difícil o imposible comprobación y que sumirían al cliente en la imposibilidad de contradicción, defensa o negación de una imposición “oscura” por indeterminada y prácticamente indeterminable.
    (…/…)
    En efecto, como afirma la doctrina jurisprudencial mayoritaria, el hecho de que la entidad prestamista investigue el riesgo del cliente o asuma determinados gastos para averiguar su solvencia, no exceden de las actividades propias de toda la actividad bancaria; son actividades internas de la entidad que por sí mismas no proporcionan servicio alguno al cliente.
    Están en la dinámica del propio negocio bancario que no se explica bien que haya de ser retribuido al margen y además de las propias condiciones financieras del préstamo (intereses). Hablar de gastos inherentes a la “actividad de la empresa”, los hace aún más evanescentes.
    Sobre todo cuando se cobra un porcentaje sobre el capital del préstamo lo que aleja aún más dichacomisión del exigible equilibrio prestacional y de su ineludible obligación de proporcionalidad (Ss. A.P. Pontevedra, secc. 1ª 599/17, 18-12, Baleares, secc.5ª 377/17, 14-12 y Asturias secc 6ª, 411/17, 15-12).
    Por todo lo cual, procede concluir la nulidad de dicha Condición General.”
    Asimismo, en el Auto 673/2017, de 6 de noviembre, la Audiencia
    dirá:

    “A este respecto, esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse en su sentencia nº 48/2015, de 23 de enero, entre otras resoluciones, sobre la invalidez de las comisiones cargadas por las entidades de crédito que no tengan correspondencia con un real servicio prestado por ellas, en este caso la comisión respondía al mero impago de las cuotas mensuales libradas que
    per se tenían ya el efecto de capitalizarse y devengar nuevos intereses.

    En consecuencia, esta condición general atinente a la comisión en litigio también ha de ser declarada nula.

    También respecto a la comisión de apertura es aplicable tal doctrina.

    No consta, y tal prueba era de la ejecutante, que tal concepto obedeciese a efectivos gastos o servicios prestados por la entidad, ni siquiera como gastos de estudio, lo que no se alega. Es más, los denominados gastos de estudio se incluyen entre los gastos a cargo de la parte prestataria -folio 25 vuelto-.

    Por otra parte, tales operaciones de cálculo del riesgo, viabilidad e instrumentalización del préstamo en la organización interna, aspectos contables y económicos, son inherentes a la operativa bancaria y no pueden, sin una expresa asunción con plena información y efectiva negociación, incluso a cargo de alguna ventaja, ser puestos a cargo de la demandada, con lo que la imposición de tal comisión ha de ser declarada nula, anulada su asunción y retrotraída la cantidad pagada.”

    TERCERO.- Que, la consecuencia jurídica de lo dicho hasta ahora, y con la doctrina expuesta aplicada al caso que nos ocupa en que se establece una comisión de apertura, sobre el principal del préstamo, determina la declaración de nulidad de la cláusula por su carácter abusivo y la consecuencia de condenar a la entidad a restituir al consumidor la cantidad abonada en su día por este concepto.»

    En este caso concreto la demandada (Caja Rural de Aragón) se allanó a nuestra solicitud de nulidad de la cláusula de gastos de formalización de hipoteca, así como a la de intereses de demora.

    Sentencia sobre comisión de apertura de la Audiencia Provincial de Zaragoza.

    Sentencia sobre nulidad de condiciones generales de la contratación, dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza el 14 de mayo de 2018.

    Dice lo siguiente:

    COMISION DE APERTURA.-

    Para determinar si es o no abusiva la cláusula de comisión de apertura, es preciso partir de una serie de presupuestos.

    En primer lugar,

    que su análisis ha de hacerse desde la óptica de la abusividad que se basa en la causación de un importante desequilibrio en perjuicio del consumidor.

    En segundo lugar,

    la normativa sectorial relativa a comisiones bancarias exige que respondan a “servicios efectivamente prestados” y que dichos servicios hayan sido aceptados o solicitados por el cliente (art. 87-5 TRLGDCU; OEHA/ 12-12- 1989; Circular del Banco de España 8/1990, de 7-septiembre; OEHA/1608/2010, de 14 de junio; OEHA 2899/2011, de 28 de octubre y Circular del Banco de España 5/2012 de 27 de junio. Todo ello bajo el amparo de la Ley 26/1988 de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito).

    Por tanto, no están prohibidas de forma general. De hecho, a ellas se refiere la Directiva 2014/17/UE del Parlamento y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, relativa a contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

    En tercer lugar:

    no podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente (Norma Tercera de la Circular del Banco de España 8/1990, de 7 de septiembre). Evitándose así cargos genéricos de difícil o imposible comprobación y que sumirían al cliente en la imposibilidad de contradicción, defensa o negación de una imposición “oscura” por indeterminada y prácticamente indeterminable.

    Que el Banco de España reconozca y distinga entre “Comisión de estudio” y “Comisión de apertura” para remunerar a la entidad bancaria de gestiones y análisis para verificar la solvencia y los términos de la operación solicitada, así como los trámites, formalidades y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados, no significa que esa aceptación dogmática se convierta en eficacia jurídica y práctica sin más.

    En efecto, como afirma la doctrina jurisprudencial mayoritaria, el hecho de que la entidad prestamista investigue el riesgo del cliente o asuma determinados gastos para averiguar su solvencia, no exceden de las actividades propias de toda la actividad bancaria; son actividades internas de la entidad que por sí mismas no proporcionan servicio alguno al cliente.

    Están en la dinámica del propio negocio bancario que no se explica bien que haya de ser retribuido al margen y además de las propias condiciones financieras del préstamo (intereses).

    Hablar de gastos inherentes a la “actividad de la empresa”, los hace aún más evanescentes. Sobre todo cuando se cobra un porcentaje sobre el capital del préstamo lo que aleja aún más dicha comisión del exigible equilibrio prestacional y de su ineludible obligación de proporcionalidad ( Ss. A.P. Pontevedra, secc. 1ª 599/17, 18-12 , Baleares, secc.5ª 377/17, 14-12 y Asturias secc 6ª, 411/17, 15-12 ).

    Por todo lo cual, procede concluir la nulidad de dicha Condición General.

    Puedes leer la sentencia completa aquí

    Tras la lectura de esta sentencia sobre comisión de apertura todo parece indicar que el consumidor puede pedir su nulidad y la devolución del importe pagado por la misma junto con sus intereses, si bien, en este pronunciamiento en concreto, nada se dice en el fallo sobre la misma.

    Traer a colación la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero, en la que entiende que la comisión de apertura es parte del precio y solo puede entrarse a conocer sobre la transparencia de la inclusión de la misma en el contrato.

    Si necesitas un abogado que esté especializado en hipotecas con el que quieras reclamar a tu banco, no dudes en contactar con nosotros.

    Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.

    Supremo y gastos de hipoteca

    El Tribunal Supremo nos tiene ya acostumbrados a emitir nuevas sentencias sobre cláusulas abusivas, en este caso fija criterio en varias sentencias sobre los gastos de hipoteca y la comisión de apertura.

    No es una buena noticia para los consumidores, y mucho menos para aquellos que ya han iniciado procedimiento judicial contra su entidad bancaria.

    El cambio de jurisprudencia puede provocar que muchas demandas no se ganen con costas.

    Continuar leyendo «Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.»