MORATORIA Y ALQUILERES DE LOCALES COMERCIALES Y OFICINAS

[ACTUALIZACIÓN  TRAS REAL DECRETO 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.]

El Gobierno acaba de publicar un Real Decreto mediante el que alivia, en cierto modo, la situación de autónomos y pymes.

Resumidamente, estas son las novedades:

• • Las pymes y autónomos que tengan un local alquilado a un gran tenedor o a una empresa pública podrán dejar de pagarlo hasta 4 meses después de que finalice el estado de alarma.
  • Se les concederá un plazo de dos años, tras el fin de la alarma, para devolver las mensualidades no satisfechas.
  • El aplazamiento no devengará intereses.
  • La renta se aplaza a partir de la próxima mensualidad.
  • Si el arrendador no es un gran tenedor o empresa pública, y no se ha llegado a acuerdo previo, pueden solicitar un aplazamiento extraordinario y temporal en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor del RD, esto es el 23 de abril.
  • Se permite utilizar la fianza para pagar la renta, pero debe reponerse en un año, y, siempre, antes de la finalización del contrato.
  • Se impide la ejecución de garantías de pago, como avales bancarios o seguros de impago.

Sobre esta última medida, muchos propietarios se preguntan cómo van a disponer de la fianza, si, normalmente, se encuentra depositada en el organismo público correspondiente.

Al igual que en la moratoria para alquiler de viviendas, se considera gran tenedor a aquel particular, empresa o entidad pública, que sea propietario de más de 10 inmuebles urbanos.

Las medidas adoptadas se encuentran en los siguientes artículos, del Capítulo I, «Medidas para reducir los costes de Pymes y autónomos»

Artículo 1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.

1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 , en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero de este artículo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Artículo 2. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Artículo 3. Autónomos y pymes arrendatarios a efectos del artículo 1 y el artículo 2.

Podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 de este real decreto-ley, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Artículo 4. Acreditación de los requisitos.

El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Artículo 5. Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

En este enlace puedes descargar el Real Decreto 15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

[FIN ACTUALIZACIÓN MORATORIA Y ALQUILERES DE LOCALES Y OFICINAS]

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Aunque es una medida que se espera por autónomos y empresarios, a día de hoy todavía no ha cristalizado una moratoria para el alquiler de locales, oficinas o naves industriales.

En la actual situación, donde el estado de alarmá durará hasta el 15 de abril, el pago del alquiler de locales comerciales, oficinas y naves supone un duro golpe para los bolsillos de los inquilinos.

Especialmente doloroso es para aquellos comerciantes que ocupan locales en zonas de alto tránsito, de las que depende su recaudación y cuya renta es especialmente alta, como bares, restaurantes y tiendas.

Ahora bien, aunque no haya solución para los alquileres, los propietarios de locales comerciales u oficinas que soporten hipoteca, si cumplen los requisitos, si pueden acogerse a la moratoria hipotecaria.

NEGOCIAR EL ALQUILER EN TIEMPOS DE COVID-19

Recomendamos a las partes que se pongan en contacto lo antes posible para intentar llegar a acuerdos que eviten entrar en situación de impago.

Moratorias, reducción de renta, fraccionamientos o quitas, son algunas de las opciones que tienen arrendador y arrendatario para resolver el problema generado por la pandemia.

Es claro, que la situación es tan perjudicial  para el arrendatario, como para el arrendador, no olvidemos que los propietarios, en su mayoría, son pequeños inversores, que necesitan las rentas para vivir.

Cuestión distinta son los grandes tenedores, o las mayores empresas inmobiliarias que gestionan enormes parques de inmuebles o centros comerciales, en estas situaciones habrá que acudir a los contratos, normalmente muy extensos y completos, y ver cómo se ha contemplado una situación como la actual. En relación con lo anterior es seguro que entrarán en juego estos dos principios jurídicos, «Pacta sunt servanda» y «Rebus Sic Stantibus».

A la hora de negociar las condiciones mientras dure la pandemia deben tenerse en cuenta todas las circunstancias, si el cierre del inmueble es voluntario, si la actividad puede continuar a puerta cerrada, los gastos de IBI y comunidad, la periodicidad de éstos, los plazos de pago de las rentas y gastos aplazados, intereses, el tiempo estimado que puede tardar el inquilino en recuperarse, etc.

¿QUÉ HACER SI NO TE PAGAN EL ALQUILER DURANTE EL COVID-19?

En este otro post hemos hablado de las ayudas que tienen los inquilinos de viviendas habituales que se han visto perjudicados por el Covid-19 y que evitarán que los propietarios se queden sin ingresar sus rentas.

Para los propietarios de locales, naves y oficinas si no les hacen el ingreso del alquiler no les quedará otra opción, si la negociación amistosa fracasa, que plantear un juicio de reclamación de rentas, y, si acaban queriendo desahuciar al inquilino, acumulado al de desahucio.

La suspensión de desahucio fijada por el Gobierno no se aplica a locales, naves u oficinas, por lo que, una vez superado el estado de alarma, los propietarios podrán presentar las demandas contra los inquilinos que no pagan el alquiler, pudiendo fijarse el lanzamiento cuando el juzgado lo estime oportuno.

¿PUEDE EL INQUILINO APLICAR LA CLÁUSULA «REBUS SIC STANTIBUS»?

El principio «Rebus Sic Stantibus» podría ser un recurso para los inquilinos en el sentido de que, si han tenido que cerrar por orden del Real Decreto 463/2020, mediante el que se declaró el estado de alarma, podría ser una caso de fuerza mayor que exonerase al arrendatario del pago del alquiler en aplicación de lo dispuesto en el art. 1105 del Código Civil, según el cual:

«Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o, que, previstos fueran inevitables.»

La aplicación de este artículo podría conducir a la exoneración en el pago de la renta desde el momento en el que se declaró el estado de alarma, esto es, el 14 de marzo, debiendo girarse factura por parte del arrendador solo de los días comprendidos entre el 1 de marzo y el 14 junto con los demás gastos que estuvieran contemplados en el contrato (IBI, comunidad, seguros, etc), prorrateados.

La situación anterior podría mantenerse durante todo el tiempo que dure el estado de alarma, obviamente, este camino sería una decisión unilateral del arrendatario, que, a falta de acuerdo con el propietario, plantea la aplicación de la doctrina citada.

Igualmente podría el propietario pedir que se aplicase la doctrina de «Pacta Sunt Servanda» (Los pactos se han de cumplir), que obligaría a las partes a cumplir el contrato en sus extrictos términos.

Lo anterior conduce a que si las partes no se ponen de acuerdo para encontrar una solución amistosa, es más que probable, que deba ser un juez quien determine qué doctrina ha de aplicarse al caso concreto.

CONSEJOS FINALES.

No cabe duda de que la pandemia COVID-10 es un acontencimiento totalmente imprevisible y extraordinario para arrendatario y arrendador, y que, partiendo de la buena fe que debe presidir las relaciones, se hace imprescindible intentar llegar a un acuerdo de manera amistosa.

Cada caso debe ser analizado de manera individual, atendiendo a las circunstancias y, especialmente, a lo fijado en el contrato, ya que pueden darse supuestos en los que la fuerza mayor esté contemplada.

También puede plantearse, por excesivamente oneroso o inasimible, dejar sin efecto lo firmado en el contrato, liberando así a ambas partes.

Si las conversaciones fracasan, no quedará más remedio que acudir a la vía judicial.

NORMATIVA RELACIONADA.

Código Civil.

Artículo 7.

1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.

2. La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.

Artículo 1094.

El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia.

Artículo 1096.

Cuando lo que deba entregarse sea una cosa determinada, el acreedor, independientemente del derecho que le otorga el artículo 1.101, puede compeler al deudor a que realice la entrega.

Si la cosa fuere indeterminada o genérica, podrá pedir que se cumpla la obligación a expensas del deudor.

Si el obligado se constituye en mora, o se halla comprometido a entregar una misma cosa a dos o más personas diversas, serán de su cuenta los casos fortuitos hasta que se realice la entrega.

Artículo 1101.

Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.

Artículo 1105.

Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Artículo 1182.

Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora.

Artículo 1183.

Siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096.

Artículo 1184.

También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible.

Artículo 1256.

La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Artículo 1258.

Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Artículo 1602.

Responden igualmente los conductores de la pérdida y de las averías de las cosas que reciben, a no ser que prueben que la pérdida o la avería ha provenido de caso fortuito o de fuerza mayor.

Artículo 1625.

Si por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o inutiliza totalmente la finca gravada con censo, quedará éste extinguido, cesando el pago de la pensión.

Si se pierde sólo en parte, no se eximirá el censatario de pagar la pensión, a no ser que prefiera abandonar la finca al censualista.

Interviniendo culpa del censatario, quedará sujeto, en ambos casos, al resarcimiento de daños y perjuicios.

Artículo 1777.

El depositario que por fuerza mayor hubiese perdido la cosa depositada y recibido otra en su lugar, estará obligado a entregar ésta al depositante.

JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Sentencia del Tribunal Supremo número 455/2019, de 18 de julio, establece lo siguiente:

«(…) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus , la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato.

Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013).

Es condición necesaria para la aplicación de la regla «rebus» la imprevisibilidad del cambio de circunstancias.

Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero).

No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras)».

Sentencia número 156/2020, de 6 de marzo:

«el cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo».