MORATORIA Y ALQUILERES DE LOCALES COMERCIALES Y OFICINAS

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[ACTUALIZACIÓN  TRAS REAL DECRETO 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.]

https://abogadopiqueras.es/clausulas-abusivas-entre-empresarios/

El Gobierno acaba de publicar un Real Decreto mediante el que alivia, en cierto modo, la situación de autónomos y pymes.

Resumidamente, estas son las novedades:

    • Las pymes y autónomos que tengan un local alquilado a un gran tenedor o a una empresa pública podrán dejar de pagarlo hasta 4 meses después de que finalice el estado de alarma.
    • Se les concederá un plazo de dos años, tras el fin de la alarma, para devolver las mensualidades no satisfechas.
    • El aplazamiento no devengará intereses.
    • La renta se aplaza a partir de la próxima mensualidad.
    • Si el arrendador no es un gran tenedor o empresa pública, y no se ha llegado a acuerdo previo, pueden solicitar un aplazamiento extraordinario y temporal en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor del RD, esto es el 23 de abril.
    • Se permite utilizar la fianza para pagar la renta, pero debe reponerse en un año, y, siempre, antes de la finalización del contrato.
    • Se impide la ejecución de garantías de pago, como avales bancarios o seguros de impago.

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Actualización de la renta en contratos de alquiler de local

Actualización de la renta en contratos de alquiler de local

Entre los muchos aspectos que debe contemplar un contrato de alquiler de local comercial, se encuentra el de la actualización de la renta.

Difiere sustancialmente de la actualización de contratos de viviendas, por lo que merecen un artículo centrado exclusivamente en ella.

Salvo contadas ocasiones, la mayoría de los contratos de alquiler de local comercial se realizan entre personas jurídicas, podría decirse que muchos locales son propiedad de personas físicas, si bien, en el momento que lo arriendan deben comenzar a actuar como empresarios.

Esto es así ya que deben darse de alta en la Agencia Tributaria, el arrendamiento devenga IVA en su correspondiente factura, y el arrendador está obligado a soportar la retención a cuenta del IRPF por parte del inquilino. Continuar leyendo «Actualización de la renta en contratos de alquiler de local»

Moratoria de alquileres y COVID-19

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Moratoria de alquileres y COVID-19

Moratoria de alquileres y COVID-19

Era inevitable que, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, con medidas para los inquilinos vulnerables, comenzaran a surgir dudas en los millones de arrendatarios de nuestro país.

El Real Decreo-Ley 11/2020 aprueba un paquete de ayudas para los colectivos más vulnerables en relación con los alquileres de vivienda habitual.

Prohíbe temporalmente ciertos desahucios, da acceso a ayudas para el pago del alquiler avaladas por el estado, concede moratorias y aplazamientos automáticos y prorroga contratos de arrendamiento.

Vamos a intentar resolver las dudas más comunes sobre la moratoria al alquiler. Continuar leyendo «Moratoria de alquileres y COVID-19»

Cuestiones básicas sobre los contratos de alquiler de local [Zaragoza]

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Si está pensando en alquilar un local, ya sea arredatario, ya arrendador le conviene contar con el asesoramiento de abogados especializados en contratos de alquiler de locales comerciales.

Su función consiste en revisar el clausulado del mismo para despejar cualquier duda que tenga.

Abordamos algunas cuestiones básicas que deben contemplarse en cualquier contrato de arrendamiento de local, como son la duración o la renta.

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Sentencia sobre arrendamientos urbanos

La sentencia que reproducimos a continuación, dictada en apelación por la Audiencia Provincial de Valencia, trata sobre cómo deben computarse los plazos desde que es requerido el arrendatario para el pago de las rentas atradadas por parte del propietario.

Se discute si son plazos civiles o plazos procesales.

Es importante para quién este pensando en desahuciar a un inquilino que no paga.

Sentencia sobre arrendamientos urbanos
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ANTECEDENTES DE HECHO:

PRIMERO. – La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

«Que estimando la demanda interpuesta por ***, representado por el Procurador Sr. *** y defendido por el Letrado Sr.*** , contra D. Apolonio , representado por el Procurador Sra. *** y defendido por el letrado Sra. *** , 1.- Debo DECLARAR y DECLARO que no ha lugar a enervar la acción.

2.- Debo DECLARAR y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre la vivienda sita en la c/ DIRECCION000 , NUM000 -piso NUM001 , puerta NUM002 , deTorrent, habiendo lugar al desahucio del demandado.

3.- Debo CONDENAR Y CONDENO al demandado a dejar la vivienda arrendada libre, vacua y expedita a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de no verificarlo, quedando ratificada la fecha prevista del 14 de JUNIO DE 2017 A LAS 13:00 horas para su práctica, lanzamiento que se producirá sin necesidad de solicitud de ejecución al haberse solicitado en el escrito de demanda.

Adviértase al demandado que las cosas que existan en el inmueble al tiempo del lanzamiento y que no sean objeto del título, si no fueran retiradas al tiempo del lanzamiento, se considerarán como bienes abandonados a todos los efectos.

4.- Debo CONDENAR Y CONDENO al demandado abonar a la actora la cuantía de CIENTO CINCUENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA Y CUATROCÉNTIMOS (156’44 EUROS) más las rentas que se vayan devengando hasta el efectivo abandono de la vivienda, en las condiciones fijadas en el fundamento cuarto de la resolución.

5.-Todo ello con expresa condena en costas de la demandada. ..»

SEGUNDO. – Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada alegando INFRACCIÓN PROCESAL: DE LA POSIBILIDAD DE ENERVAR EL DESAHUCIO POR CONSTITUIR EL TÉRMINO DE REQUERIMIENTO PREVIO UN PLAZO DE NATURALEZA PRE-PROCESAL CON RESULTADO DE INDEFENSIÓN.

Por la parte demandante, en su escrito de demanda, se indicó en su día la improcedencia de la enervaciónde la acción de desahucio por razón de haberse producido un requerimiento previo al inquilino en aplicación de lo dispuesto en los arts. 22.4 y 439.3 de la LEC .

Dicha manifestación fue aceptada por el Juzgado, quien admitió la demanda con indicaciónde la imposibilidad de enervar la acción.

Sin embargo, tal y como ya tuvimos ocasión de exponer en nuestro escrito de oposición ala demanda, en el Documento 6 de la demanda -Burofax de requerimiento-, puede ya verse que mi mandante fue requerido en fecha 28-12-2016. Y sin embargo la demanda se presenta en fecha 8 de febrero de 2017, es decir, transcurridos VEINTISIETE DÍAS desde la fecha del requerimiento, y no los treinta que establece el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La sentencia combatida, en su Fundamento Jurídico Segundo, argumenta que » el artículo 22 A LEC establece un plazo de naturaleza civil ya que es previo al proceso y se trata de un plazo para el ejercicio de una acción de modo que en el cómputo del plazo debe estarse a lo dispuesto en el artículo 5 CC y no excluirse los días inhábiles.

Así, al tiempo de interponer la demanda, ya había transcurrido el plazo de 30 días y no cabe alegar la enervación de la acciónal existir un requerimiento previo que los impide.» Pues bien; entendemos, en- cambio, que dicho plazo tiene una NATURALEZA PRE-PROCESAL, y que por lo tanto debe ser computado en tal forma: esto es, días hábiles a efectos procesales civiles computados de conformidad con lo establecido en el art 184,1 de la LOPJ . De tal suerte que, así computados, tan sólo habrían transcurrido en el caso de autos VEINTISIETE DÍAS, y no los 30 exigidos tanto por el precepto citado como por la doctrina (vid STS, Sala 1″, 28-05-2014 , y siguientes).

Dicho plazo ostenta naturaleza procesal por cuanto despliega efectos posteriores en un proceso judicial, viene referido a una actividad desplegada en el propio proceso judicial. Tiene una conexión directa con el futuro proceso en cuanto que la válida imposibilidad de enervar depende del cumplimiento de dicho plazo y por ello queda situado dentro de la fase preparatoria de aquél, Y lo ms importante: está contenido en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil.

En este sentido, se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Cuarta, Sección Primera, n° de recurso 2301/2012 ) de fecha 3 de junio de 2013 dictada en unificación de doctrina precisamente en relación con la naturaleza de un plazo pre-procesal contenido en una norma no procesal (Estatuto de los Trabajadores) y la aplicabilidad o no de la naturaleza de los plazos procesales civiles (en este caso la aplicabilidad o no del art. 135 de la LEC , añadiendo que «por descontado, nadie discute que se descuenten los días inhábiles».

En su consecuencia, interesamos que estimando el recurso por infracción de normas del procedimiento, que se plantea, se dicte resolución por la que se declare la nulidad de las actuaciones, y devolviéndolas al Juzgado de origen, por el mismo se proceda a nueva celebración de la vista bajo la premisa de la posibilidad de enervación de la acción por parte de mi representado.

La INDEFENSIÓN causada al mismo viene determinada por el hecho de verse imposibilitado de enervar la acción y rehabilitar el contrato de arrendamiento, produciéndose la resolución pese a encontrarse al corriente de pago de las cantidades debidas hasta la fecha.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales se dictara sentencia estimando el recurso de apelación, estimandola concurrencia de infracción procesal, se dicte sentencia por la que se revoque la de instancia, cuya nulidad se interesa, decretando la posibilidad de enervar la accióny ordenando retrotraer las actuaciones hasta el momento de celebraciónde la vista.

La parte apelada *** S.L., presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la actora y pidió su desestimación.

TERCERO . – El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 26 de octubre de 2.017 en que ha tenido lugar.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

PRIMERO . – La resolución apelada razonó, en relación a la posibilidad o no de enervar la acción de desahucio, en su fundamento jurídico segundo que: «El demandado se opone alegando que ha efectuado el pago de las rentas reclamadas en plazo, solicitando se dicte resolución declarando enervada la acción.

La parte demandada reconoce el impago de las rentas, así como su cuantía, al tiempo de interposición de la demandada, siendo objeto de debate únicamente si cabe la enervación y si el pago realizado por el demandado cumple con los requisitos exigidos en la norma.

Entiende la actora que no cabe la enervación y que además no se ha cumplido el pago de las cantidades adeudas al tiempo de interposición de la demanda. Conforme a lo dispuesto en el art. 22.4 de la LEC , en el caso de los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, cabe la enervación de la acción. si el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago; no obstante tal posibilidad legal se pierde «cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador» o cuando «el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».

Este precepto ha sido objeto de interpretación por el TS, entre otras STS 22 de septiembre de 2015 : «Esta Sala ya se ha pronunciado sobre la cuestión jurídica que plantean los presentes recursos, atinente a la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción. en el procedimiento de desahucio. En su sentencia de 28 de mayo de 2014 (recurso nº 1051/2012 ), desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad también de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, declaró, acerca del requerimiento del art. 22.4 LEC , lo siguiente: «1 . La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. 2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. 3. Ha de referirse a rentas impagadas. 4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales. 5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario. 1. Que el contrato va a ser resuelto. 2. Que no procederá enervación de la acción. de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago .’ Posteriormente, la STS de 23 de junio de 2014 (recurso nº 1437/2013 ) resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, casó la sentencia recurrida y fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: « el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción. de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo» En el presente caso, la primera cuestión discutida es si procede o no la posibilidad de enervar la acción., alegando la actora que no es posible al existir un requerimiento previo de pago (documento 6). La demandada no niega la existencia del requerimiento de pago, pero entiende que no se ha cumplido el plazo de 30 días desde el requerimiento a la interposición de la demanda, ya que ésta se ha presentado con anterioridad a cumplir dicho plazo. El requerimiento se practicó en fecha 28 de diciembre de 2016 y la demanda se interpuso en fecha 3 de febrero de 2017. La cuestión a resolver no es otra que la naturaleza del plazo y su computo.

Pues bien, el artículo 22.4 LEC establece un plazo de naturaleza civil ya que es previo al proceso y se trata de un plazo para el ejercicio de una acción., de modo que en elcomputo del plazo debe estarse a lo dispuesto en el artículo 5 CC y no excluirse los días inhábiles.

Tratando la cuestión señala la SAP Barcelona 8 de junio de 2016 : » Requerimiento realizado con una antelación de 30 días a la interposición de la demanda, pues, en contra de lo sostenido por el juzgador a quo, dicho plazo no es un plazo procesal del que se excluyen los días inhábiles ( art. 133.2 LEC ), sino un plazo civil de modo que se sujeta a lo establecido en el artículo 5 del Código Civil , pues como nos recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2009 , remitiéndose a la de 1 de febrero de 1982 (a su vez con cita de otras muchas), la jurisprudencia, distinguiendo entre términos o plazos sustantivos y procesales, tiene declarado que solo ofrecen carácter procesal los que tengan su origen o punto de partida en una actuación de igual clase (notificación, citación, emplazamiento o requerimiento), pero no cuando se asigna el plazo para el ejercicio de una acción., como aquí acaece» Así, al tiempo de interponer la demanda, ya había transcurrido el plazo de 30 días y no cabe alegar la enervación de la acción. al existir un requerimiento previo que los impide.

TERCERO.- Aun en el supuesto que entendiéramos que la demanda se interpuso antes de transcurrir dicho plazo, al excluir los inhábiles, la enervación debe ser rechazada y ello en cuanto que para que la misma tenga lugar es necesario que este abonado las cantidades adeudadas al tiempo de enervar. La demandada reconoce que en fecha de interposición de la demanda adeuda la suma reclamada, es decir, a fecha de 2 de febrero la deuda es de 476’46 euros, no incluyendo la renta del mes de febrero. La renta del mes de febrero asciende a 158’98 y la de marzo a 159, cuestión no discutida por la demandada. La renta debe abonarse dentro de los siete primeros días de cada mes (clausula séptima) El primer pago se realiza en fecha 10 de febrero, por lo que ya se adeuda la renta del mes de febrero y la cantidad adeudada ascendía a 635’44 ( 476’46+ 158’98) En dicha fecha, el demandado abonó la suma de 390 euros, por lo que no abonó la totalidad de los adeudado al tiempo del pago.

Lo mismo ocurre con el pago en fecha 10 de marzo. En dicho momento, además de la cantidad que falta por pagar de meses anterioresde 245’44 (635’44- 390) ya había vencido la renta del mes de marzo (159 euros), por lo que la cantidad adeudada era de 404’44 euros.

Así el pago efectuado en fecha 10 de marzo por importe de 248 euros es insuficiente para tener enervada la acción.adeudando la suma de 156’44 euros. En definitiva, en ninguno de los momentos que efectuó el pago el mismo podía tener eficacia para enervar la acción. ya que no comprende la totalidad de lo adeudado en el momento del pago.

SEGUNDO. – Sostiene el apelante nuevamente en esta alzada las alegaciones efectuadas en primera instancia, en relación a que tendría derecho a que se considerara enervada la acción ypor consiguiente se desestimara la demanda interpuesta contra ella, con apreciación dela infracción que -a su juicio- se habríaproducido con lasentencia recurrida.

De la enervación de la acción de resolución por impago de rentas .

Establece el Artículo 22. Relativo a la terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio: 4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento , el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio .

Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Revisadas las actuaciones hemos de concluir que la resolución recurrida no incurrió en la infracción que se esgrime como fundamento del recurso la sentencia impugnada, obrando las fechas en que se requirió de pago a la parte arrendataria, y habiendo transcurrido más de 30 días antes de que se interpusiera la demanda, estando por tanto en presencia, -como también entendió la sentencia- que no procedía descontar los días inhábiles a efectos procesales, por haberse efectuado un requerimiento previo al proceso, y sobretodo porque, tal y como ha quedado de manifiesto en autos, no se llegó a atender aquél, como tampoco el requerimiento efectuado por Decreto de fecha 15 de febrero de 2017 (folio 23 y siguientes), en relación al pago, en el plazo de diez días de la totalidad de lo debido, o su puesta a disposición del arrendatario, decreto. Ninguna infracción se ha cometido, no habiendo efectuado el pago íntegro de lo devengado, tal y como desglosó asimismo la sentencia de primera instancia. En consecuencia, procede desestimar el motivo de recurso.

TERCERO . – La desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

FALLO:

1. Desestimamos el recurso interpuesto por D. Apolonio .

2. Confirmamos la sentencia impugnada.

3. Imponemos al apelante las costas de este recurso.

4. Con pérdida del depósito constituido, en su caso, para recurrir.