[Desahucio de vivienda]-[Zaragoza]

Si como propietario se encuentra frente a un incumplimiento del inquilino y quiere iniciar un desahucio de vivienda, desde [AP] le ofrecemos asesoramiento profesional.

Desde nuestro despacho jurídico ponemos al servicio de nuestros clientes toda la experiencia acumulada en materia de arrendamientos urbanos.

Somos especialistas en derecho inmobiliario, por lo que podemos aconsejarle con solvencia y agilidad a la hora de desalojar al inquilino de su vivienda.

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Si desea obtener más información sobre el tema, le dejamos algunos datos importantes en relación al desalojo de un inquilino.

Muchos propietarios, por desgracia, acaban teniendo que enfrentarse al desahucio o desalojo forzoso de un inquilino.

Varios son los motivos que pueden dar lugar a desalojar a un arrendatario:

  • Impago de la renta.
  • Expiración del plazo contractual.
  • Impago de las cantidades asimiladas a la renta.
  • Realización de actividades molestas, nocivas o insalubres.
  • Destino de la vivienda para usos no contemplados en el contrato.
  • Subarriendo inconsentido.
  • Cesión del contrato irregular.

Sin duda, el motivo más habitual de desahucio de vivienda es que el inquilino no paga el alquiler.

Cuando un arrendatario deja de pagar la renta, la primera acción del propietario debe ser requerirle de pago, de manera fechaciente, por ejemplo:

  • Por carta certificada con acuse de recibo
  • Mediante burofax
  • A través de un requerimiento notarial

En la comunicación debe informarle del plazo de que dispone para abonar la renta, la cantidad debida en el momento de enviar el requerimiento así como las consecuencias de no saldar la deuda.

En el contrato ha podido acordarse acudir bien a la vía judicial, bien a la arbitral, para resolver las controversias del contrato, el propietario debe comunicar al deudor a cual de ellas acudirá si no paga.

LA VIA JUDICIAL EN EL DESALOJO DE UN INQUILINO

Como comentábamos, si quiere acudir a la vía judicial es importante el requerimiento previo.

Habiéndolo hecho con 30 días de antelación el inquilino no podrá paralizar el procedimiento de desahucio de la vivienda aunque abone las rentas pendientes (enervar) una vez presentada la demanda.

A la hora de plantear el desalojo de un inquilino el propietario tiene varias posibilidades en función de lo que quiera conseguir.

    1. Si solo desea recuperar las cantidades que se le adeudan, puede acudir al juicio monitorio, en el que no será necesario acudir con abogado y procurador si la cantidad reclamada es inferior a 2000 €.
    2. Si lo que quiere es recuperar la posesión de la vivienda, puede acudir al juicio de desahucio
    3. O si desea ambas cosas, acudir al juicio de desahucio acumulando la acción de recuperación de la vivienda y de reclamación de las cantidades debidas.

Esta última opción es la que con más frecuencia se tramita en los juzgados.

CONSEJOS PARA DESALOJAR A UN INQUILINO DE VIVIENDA

Como abogados de desahucio le aconsejamos intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con el inquilino.

Aunque, gracias a las modificaciones legislativas, los plazos para recuperar una vivienda arrendada en la que el inquilino no paga la renta se han reducido,  siempre hay que intentar llegar a un acuerdo para que devuelva la vivienda de manera voluntaria.

Una fórmula que puede funcionar es pactar la devolución de la vivienda en una fecha determinada, a cambio, el propietario puede comprometerse a perdonar la deuda, o parte de ella.

Si no es posible llegar a un acuerdo, le recomendamos acudir a abogados especialistas en el tema, que tramiten de manera ágil, rápida y profesional el proceso de desalojo del inmueble.

Como consejo final, en ningún caso cambie las cerraduras, dé de baja los suministros o desatienda el pago de los mismos, y, mucho menos, acceda sin el consentimiento del inquilino a la vivienda, estas acciones pueden tener consecuencias penales.


Complementamos lo dicho hasta ahora con una sentencia relacionada con la enervación del desahucio.

La discusión giraba en torno al cómputo del plazo para enervar el desahucio así como sobre la obligación del inquilino de haber pagado todas las rentas para poder recurrir en apelación.

Es de la Audiencia Provincial de Valencia y se dictó en octubre de 2017, reproducimos a continuación los FFDD más relevantes.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

PRIMERO . – La resolución apelada razonó, en relación a la posibilidad o no de enervar la acción de desahucio, en su fundamento jurídico segundo que: «El demandado se opone alegando que ha efectuado el pago de las rentas reclamadas en plazo, solicitando se dicte resolución declarando enervada la acción.

La parte demandada reconoce el impago de las rentas, así como su cuantía, al tiempo de interposición de la demandada, siendo objeto de debate únicamente si cabe la enervación y si el pago realizado por el demandado cumple con los requisitos exigidos en la norma.

Entiende la actora que no cabe la enervación y que además no se ha cumplido el pago de las cantidades adeudas al tiempo de interposición de la demanda. Conforme a lo dispuesto en el art. 22.4 de la LEC , en el caso de los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, cabe la enervación de la acción. si el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago; no obstante tal posibilidad legal se pierde «cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador» o cuando «el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».

Este precepto ha sido objeto de interpretación por el TS, entre otras STS 22 de septiembre de 2015 :

«Esta Sala ya se ha pronunciado sobre la cuestión jurídica que plantean los presentes recursos, atinente a la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción. en el procedimiento de desahucio. En su sentencia de 28 de mayo de 2014 (recurso nº 1051/2012 ), desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad también de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, declaró, acerca del requerimiento del art. 22.4 LEC , lo siguiente:

«1 . La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario. 1. Que el contrato va a ser resuelto. 2. Que no procederá enervación de la acción. de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago .’ Posteriormente, la STS de 23 de junio de 2014 (recurso nº 1437/2013 ) resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, casó la sentencia recurrida y fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: « el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción. de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo»

En el presente caso, la primera cuestión discutida es si procede o no la posibilidad de enervar la acción., alegando la actora que no es posible al existir un requerimiento previo de pago (documento 6).

La demandada no niega la existencia del requerimiento de pago, pero entiende que no se ha cumplido el plazo de 30 días desde el requerimiento a la interposición de la demanda, ya que ésta se ha presentado con anterioridad a cumplir dicho plazo.

El requerimiento se practicó en fecha 28 de diciembre de 2016 y la demanda se interpuso en fecha 3 de febrero de 2017. La cuestión a resolver no es otra que la naturaleza del plazo y su computo.

Pues bien, el artículo 22.4 LEC establece un plazo de naturaleza civil ya que es previo al proceso y se trata de un plazo para el ejercicio de una acción., de modo que en elcomputo del plazo debe estarse a lo dispuesto en el artículo 5 CC y no excluirse los días inhábiles.

Tratando la cuestión señala la SAP Barcelona 8 de junio de 2016 : » Requerimiento realizado con una antelación de 30 días a la interposición de la demanda, pues, en contra de lo sostenido por el juzgador a quo, dicho plazo no es un plazo procesal del que se excluyen los días inhábiles ( art. 133.2 LEC ), sino un plazo civil de modo que se sujeta a lo establecido en el artículo 5 del Código Civil , pues como nos recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2009 , remitiéndose a la de 1 de febrero de 1982 (a su vez con cita de otras muchas), la jurisprudencia, distinguiendo entre términos o plazos sustantivos y procesales, tiene declarado que solo ofrecen carácter procesal los que tengan su origen o punto de partida en una actuación de igual clase (notificación, citación, emplazamiento o requerimiento), pero no cuando se asigna el plazo para el ejercicio de una acción., como aquí acaece» Así, al tiempo de interponer la demanda, ya había transcurrido el plazo de 30 días y no cabe alegar la enervación de la acción. al existir un requerimiento previo que los impide.

TERCERO.- Aun en el supuesto que entendiéramos que la demanda se interpuso antes de transcurrir dicho plazo, al excluir los inhábiles, la enervación debe ser rechazada y ello en cuanto que para que la misma tenga lugar es necesario que este abonado las cantidades adeudadas al tiempo de enervar. La demandada reconoce que en fecha de interposición de la demanda adeuda la suma reclamada, es decir, a fecha de 2 de febrero la deuda es de 476’46 euros, no incluyendo la renta del mes de febrero.

La renta del mes de febrero asciende a 158’98 y la de marzo a 159, cuestión no discutida por la demandada.

La renta debe abonarse dentro de los siete primeros días de cada mes (clausula séptima)

El primer pago se realiza en fecha 10 de febrero, por lo que ya se adeuda la renta del mes de febrero y la cantidad adeudada ascendía a 635’44 ( 476’46+ 158’98)

En dicha fecha, el demandado abonó la suma de 390 euros, por lo que no abonó la totalidad de los adeudado al tiempo del pago.

Lo mismo ocurre con el pago en fecha 10 de marzo. En dicho momento, además de la cantidad que falta por pagar de meses anterioresde 245’44 (635’44- 390) ya había vencido la renta del mes de marzo (159 euros), por lo que la cantidad adeudada era de 404’44 euros.

Así el pago efectuado en fecha 10 de marzo por importe de 248 euros es insuficiente para tener enervada la acción.adeudando la suma de 156’44 euros.

En definitiva, en ninguno de los momentos que efectuó el pago el mismo podía tener eficacia para enervar la acción. ya que no comprende la totalidad de lo adeudado en el momento del pago.

SEGUNDO. – Sostiene el apelante nuevamente enesta alzada las alegaciones efectuadas en primera instancia, en relación a que tendría derecho a que se considerara enervada la acción y por consiguiente se desestimara la demanda interpuesta contra ella, con apreciación dela infracción que -a su juicio- se habríaproducido con lasentencia recurrida.

De la enervación de la acción de resolución por impago de rentas .

Establece el Artículo 22. Relativo a la terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio:

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento , el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio .

Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Revisadas las actuaciones hemos de concluir que la resolución recurrida no incurrió en la infracción que se esgrime como fundamento del recurso la sentencia impugnada, obrando las fechas en que se requirió de pago a la parte arrendataria, y habiendo transcurrido más de 30 días antes de que se interpusiera la demanda, estando por tanto en presencia, -como también entendió la sentencia- que no procedía descontar los días inhábiles a efectos procesales, por haberse efectuado un requerimiento previo al proceso, y sobretodo porque, tal y como ha quedado de manifiesto en autos, no se llegó a atender aquél, como tampoco el requerimiento efectuado por Decreto de fecha 15 de febrero de 2017 (folio 23 y siguientes), en relación al pago, en el plazo de diez días de la totalidad de lo debido, o su puesta a disposición del arrendatario, decreto.

Ninguna infracción se ha cometido, no habiendo efectuado el pago íntegro de lo devengado, tal y como desglosó asimismo la sentencia de primera instancia. En consecuencia, procede desestimar el motivo de recurso.