Nueva sentencia favorable contra Banco Santander en reclamación de gastos de hipoteca

¡Nuestro cliente recupera 1.667,20 € de gastos de hipoteca y comisión de apertura frente a Banco Santander!

El proceso comienza cuando el consumidor se pregunta: qué tengo que hacer para saber si puedo reclamar los gastos de mi hipoteca.

El cliente contactó con nosotros después de hacerse esta pregunta. Le comentamos que primero tenemos que examinar la documentación para que podamos valorar la viabilidad y por qué conceptos se podría reclamar. Pero, ¿qué documentos?:

• Escritura de constitución de préstamo.
• Facturas:
  • Notaría.
  • Registro de la Propiedad.
  • Gestoría.
  • Tasación
  • Comisión de apertura (cargo en cuenta/escritura)

Generalmente, no se plantean dudas sobre reclamar los gastos pagados por estos conceptos, así que normalmente los estudios sobre viabilidad finalizan con un resultado afirmativo, ya que tras el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) esta reclamación está más que ganada.

Nuestro cliente nos envió toda esta documentación y, tal y como os hemos adelantado, le confirmamos la alta probabilidad de éxito en esta reclamación, por lo cual pusimos en marcha el procedimiento enviando una Carta de Reclamación al Servicio de Atencion al Cliente.

BANCO SANTANDER, S.A., respondió a negando, tanto la nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca, como de la comisión de apertura (como es habitual).

A diario nos encontramos con este tipo de oposiciones e, incluso, transcurren meses sin obtener respuesta.

El silencio de las financieras y sus negativas obligan a que el consumidor tenga que poner en marcha la via judicial.

El siguiente paso a realizar fue la interposición de demanda de juicio ordinario, para que fuese el Juzgado quien declarase la nulidad de la cláusula de imputación de gastos y de la comisión de apertura y, además, condenase a la entidad a restituir los importes abonados por estos conceptos.

La entidad, en la contestación a la demanda, además de oponerse a la nulidad de las cláusulas controvertidas, alegó la posible prescripción de la acción.

No obstante, el juzgado recoge la doctrina establecida por el TJUE en la que establece que no se opone la normativa comunitaria a que la acción por medio de la cual se quiere hacer efectivo el recobro de la nulidad de una cláusula abusiva quede sometida a un plazo, eso sí, siempre que no se haga imposible o excesivamente difícil el ejercicio de ese derecho al consumidor.

Recoge además el juzgado una importante distinción entre la acción declarativa de nulidad de una condición general (la propia cláusula) y la acción de restitución (la reclamación de esos importes satisfechos por aplicación de esa cláusula). Es determinante comprender esta diferencia dado que la accion de nulidad, es IMPRESCRIPTIBLE, sin embargo, la acción de reclamación está sujeta al plazo de prescripción del art. 1964 CC (5 años, con matices en algunas ocasiones).

Respecto a esto, la cuestión que ha planteado muchos problemas, que incluso se ha elevado una cuestión prejudicial entorno a ella, tiene que ver con el día en que empieza el cómputo del plazo de prescripción. Para el Tribunal Supremo se plantean 3 opciones:

• Desde la fecha de la sentencia firme por la que se declara la nulidad de la cláusula;
• Fecha en la que el TS dictó Sentencias uniformes estableciendo criterios sobre los efectos restitutorios de los gastos derivados del contrato cuando se declara la nulidad de la cláusula que atribuye en exclusiva al consumidor dichos gastos (SSTS N.º 46, 47, 48 y 49 dictadas el 23 de enero de 2019);
• fecha en la que el TJUE declaró que estas acciones restitutorias pueden estar sujetas a un plazo de prescripción (SSTJUE de 9 de julio y de 16 de julio de 2020).

Independientemente de cuál sea el criterio que el tribunal tuviera en cuenta, el plazo de prescripción no habría transcurrido en ninguno de los casos, por lo tanto, el motivo de oposición de la demandada se desestima.

Finalmente, el Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza estima la demanda de reclamación de gastos frente a Banco Santander y:

• Declara la nulidad de pleno derecho de la comisión de apertura y de la cláusula de imposición de gastos al prestatario;
• Condena a BANCO SANTANDER, S.A., a abonar a nuestro cliente los importes pagados por la comisión de apertura, los gastos de gestoría y tasación y la mitad de los gastos de notaría, con los intereses legales desde la fecha de pago de cada factura. El importe de todos estos gastos asciende a 1.667,20 €, a los que habrá que sumarle los intereses.
• Impone las costas a la demandada.

¿En qué fundamenta su decisión el Juzgado?

Gastos

Es determinante para declarar la nulidad de esta cláusula la imposición generalizada al prestatario, sin ninguna negociación, una pluralidad de gastos, independientemente de que el consumidor conozca o no la existencia de la cláusula y de que pueda superar o no los controles de inclusión transparencia. Además de que la cláusula es similar a las declaradas abusivas por el Tribunal Supremo en las Sentencias de 23 de diciembre de 2015 y 15 de marzo de 2018.

La declaración de nulidad de la cláusula hace que debamos atender al régimen legal de cada gasto en concreto para así determinar qué parte contractual estará obligada a su pago. Es el Tribunal Supremo en varias sentencias el que establece cómo se debe distribuir el pago de los gastos derivados del préstamo:

• Quien deberá hacer frente al pago del Impuesto de Actos jurídicos documentados es el prestatario.
• Respecto a los gastos de notaría debe distinguirse:
  • Escrituras de otorgamiento y modificación del préstamo: el gasto será satisfecho al 50 % por el banco y el prestatario.
  • Escrituras de cancelación de la hipoteca: el prestatario.
  • Respecto al timbre. Habrá que distinguirse entre el timbre de la matriz y el de las copias autorizadas:
    • Timbre de la matriz: abono por el prestatario, salvo pacto entre las partes.
    • Timbre de las copias: será sujeto pasivo quien las solicite.
    • Copias: las abona quien las solicita.
  • Sobre los gastos relacionados con el registro de la propiedad:
    • Corresponden al prestamista los gastos derivados de la inscripción de la garantía hipotecaria.
    • Corresponden al prestatario los gastos de cancelación.
  • Los gastos de gestoría y tasación corren a cargo del prestamista.

Finalmente, se entiende que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, no puede tener efectos frente al consumidor, por lo tanto, el Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza condena a la entidad al pago de las cantidades que fueron satisfechas por este.

Comisión de apertura

Fundamenta el Juzgado la abusividad de la cláusula en que su aplicación causa un importante desequilibrio en perjuicio del consumidor; que la normativa sectorial relativa a comisiones bancarias exige que respondan a “servicios efectivamente prestados” y que no podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente.

También hace suyo un argumento de la Audiencia Provincial de Zaragoza cuando dice que el hecho de que se investigue el riesgo del cliente o asuma determinados gastos para averiguar su solvencia, no excede de la propia actividad de las entidades bancarias y que, además, el cobro por este concepto no queda probado que obedezca a un efectivo gasto o servicio.