Actualización de la renta en contratos de alquiler de local
Entre los muchos aspectos que debe contemplar un contrato de alquiler de local comercial, se encuentra el de la actualización de la renta.
Difiere sustancialmente de la actualización de contratos de viviendas, por lo que merecen un artículo centrado exclusivamente en ella.
Salvo contadas ocasiones, la mayoría de los contratos de alquiler de local comercial se realizan entre personas jurídicas, podría decirse que muchos locales son propiedad de personas físicas, si bien, en el momento que lo arriendan deben comenzar a actuar como empresarios.
Esto es así ya que deben darse de alta en la Agencia Tributaria, el arrendamiento devenga IVA en su correspondiente factura, y el arrendador está obligado a soportar la retención a cuenta del IRPF por parte del inquilino.
LA ACTUALIZACION DE LA RENTA EN LOCALES COMERCIALES
Mediante la cláusula de actualización las partes pactan la forma en la que el precio del alquiler irá aumentando, o reduciéndose, conforme se cumplan determinados plazos.
Aunque lo habitual es que se pacte de año en año, nada impide que se haga por periodos inferiores o superiores, o incluso que el precio del alquiler se mantenga congelado durante un plazo previamente pactado por las partes.
La actualización puede ser tanto al alza como a la baja, es una cuestión que deberán decidir los intervinientes.
Históricamente siempre se pactada al alza, pero la reciente crisis económica ha hecho que los arrendatarios, en previsión de nuevas recesiones, quieran cubrirse las espaldas frente a un frenazo de la economía que conduzca a IPC’s negativos.
MOMENTO EN QUE DEBE REALIZARSE LA ACTUALIZACION
En la práctica los contratos de local comercial suelen comenzar en el momento que se pone a disposición del inquilino el inmueble.
Si bien, es habitual que se pacten periodos de carencia en los que no se devengará renta alguna, se otorgan estos periodos para que el empresario pueda realizar las obras necesarias, acondicionar el local a su actividad, así como conseguir los permisos exigidos y las oportunas licencias.
Por lo tanto, la renta se hace exigible una vez transcurrida dicha carencia, el contrato debe contemplar que fecha se debe tener en cuenta para la actualización, si aquella en la que se entrega la posesión, o la del momento del comienzo del devengo de rentas.
Un ejemplo de lo anterior sería el siguiente
Empresa A alquila a Empresa B un local comercial el 1 de enero de 2018, momento en el que entrega las llaves y recibe la fianza
La Empresa A otorga un periodo de carencia de 6 meses para adecuar el local y obtener la licencia de apertura, por lo que la primera renta se devengará en julio de 2018.
En el momento de actualizar la renta habría dos opciones:
Actualizarla el 1 de enero de 2019, momento en el que se entrega la posesión o,
Hacerlo el 1 de julio de 2019, momento en el que se cumpliría un año del devengo de rentas.
REVISIONES EXTRAORDINARIAS DE LA RENTA DE LOCAL COMERCIAL
Siendo que los contratos para el desarrollo de actividad mercantil se pactan por plazos relativamente largos, en aras a que el empresario pueda amortizar la inversión realizada, no es raro que se incluyan cláusulas de revisión extraordinaria de la renta.
Mediante las mismas se pacta en que en determinado momento del contrato, por ejemplo, el año séptimo si nos encontramos ante un contrato de 15 años, o el décimo si es de 20 años, las partes procederán a revisar la renta según lo estipulado contractualmente.
Si se quieren evitar controversias, puede pactarse que serán dos expertos externos los que, previo análisis del mercado, fijarán la renta adecuada para el inmueble, por lo que puede ser tanto una renta superior como inferior a la que se esté pagando en ese momento.
No habiendo llegado a acuerdo entre ellos, entraría en juego la opinión de un tercer experto, si así se ha contemplado en el contrato.
También puede fijarse de antemano el porcentaje en que aumentará la renta, por ejemplo, un 5% o un 10%, a partir del año pactado, o bien estipular una cantidad concreta a adicionar a la renta fijada.
Por último, pueden proponerse fórmulas alternativas, que calculen el aumento en función de datos estadísticos, macroeconómicos o de cualquier otro tipo.
CONSEJOS SOBRE LAS CLÁUSULAS DE ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA EN CONTRATOS DE ALQUILER DE LOCAL COMERCIAL
Como siempre hacemos, recomendamos contar con el asesoramiento de un abogado de alquileres [Zaragoza], para que revise el contenido de su contrato de arrendamiento de local comercial.
Estar bien aconsejado sobre la cláusula de actualización de la renta, la de duración, o la de plazo puede evitarle problemas en el futuro.
Contacte con nosotros si es propietario y quiere alquilar su local comercial, o si es un futuro inquilino que necesita ayuda para interpretar el contrato.