Cuestiones básicas sobre los contratos de alquiler de local [Zaragoza]
Si está pensando en alquilar un local, ya sea arredatario, ya arrendador le conviene contar con el asesoramiento de abogados especializados en contratos de alquiler de locales comerciales.
Su función consiste en revisar el clausulado del mismo para despejar cualquier duda que tenga.
Abordamos algunas cuestiones básicas que deben contemplarse en cualquier contrato de arrendamiento de local, como son la duración o la renta.
Los contratos de arrendamiento de local suelen tener un clausulado diferente al de los de alquiler de vivienda, de hecho se les da un tratamiento distinto dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994).
Concretamente, sobre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, la LAU establece que:
Art. 3
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uso distinto del establecido en el artículo anterior.
En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que lo celebren.
Una vez delimitado qué puede considerarse «contrato de alquiler de local comercial» , vamos a centrarnos en la duración del mismo.
DURACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER DE LOCAL COMERCIAL
Salvo contadas excepciones, arrendador y arrendatario, querrán fijar el plazo de arrendamiento del local, evitando contratos sin plazo o indefinidos.
La fijación del mismo está contemplada en el artículo 1543 del Código Civil, según el cual:
«En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.»
En este punto las partes tienen libertad de pacto, por lo que pueden estipular el plazo que deseen ante la ausencia de regulación en la LAU.
Si bien, dada la incertidumbre que existe en cualquier actividad empresarial, es habitual que las partes pacten cláusulas de salida para poder dar por resuelto unilateralmente el contrato antes de que se cumpla totalmente el plazo.
Contemplada esta posibilidad, se hace necesario fijar con qué antelación deberá el inquilino avisar a la propiedad del local de su intención de abandonar el mismo, así como el medio qué debe utilizarse, burofax, carta certificada u otros.
PERIODO DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL
En relación con el plazo del arrendamiento está el periodo de obligado cumplimiento, éste suele fijarse cuando el arrendador, tras haber otorgado un periodo de carencia, quiere asegurarse un mínimo de ingresos por el arrendamiento.
Dado que se trata de una obligación por parte del arrendatario, es normal que se estipule una cláusula penal a favor del propietario si el inquilino abandona el local antes de que finalice el periodo obligatorio.
Es importante cuantificar los efectos de la cláusula penal, en la práctica, lo habitual es que la indemnización para el arrendador consista en que el arrendatario abone las rentas que falten hasta la finalización del plazo obligatorio.
LA RENTA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
La renta es una de las condiciones más relevantes a la hora de firmar un contrato de arrendamiento.
Las partes tienen libertad absoluta para fijar la misma, siempre y cuando sea cantidad cierta y determinable.
El contrato debe estipular la forma de pago de la misma y el plazo en la que debe hacerse efectiva.
Si se trata de un local, el arrendatario debe tener en cuenta que a la renta deberá sumársele el IVA y el arrendador, que se le practicará la correspondiente retención a cuenta del IRPF.
Por último es muy conviente fijar con claridad cómo se actualizará la misma, si mediante una cantidad fija, con el IPC, con IPC más algún punto, etc.
En contratos de arrendamiento de larga duración puede plantearse la duda de si realmente la actualización de la renta compensará el aumento del coste de vida, o también la pérdida de poder adquisitivo.
Por lo que, no es raro, que se incluyan cláusulas mediante las que se fija una revisión extraordinaria de la renta, tanto al alza como a la baja, mediante el dictamen de peritos especialistas en la materia, o cifras macroeconómicas objetivas.
ASESORAMIENTO PARA LA REDACCIÓN DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL
Si es propietario de un local comercial en Zaragoza, o empresario que desea arrendar uno, le aconsejamos contar con el asesoramiento de un abogado especialista en arrendamiento urbanos para redactar y/o revisar el cláusulado del mismo.