Nulidad del IRPH, ¿estamos ante otra batalla para la banca?

La decisión, vía sentencia del TJUE, sobre la nulidad del IRPH se acerca. La banca tiene mucho que perder si el Tribunal de Luxemburgo se inclina por seguir el informe de la Comisión Europea.

El TJUE todavía puede hacer que en España se declare nulo el IRPH.Miles de afectados por el IRPH así lo esperan.

Bien es sabido que las entidades bancarias no derrochan transparencia. Ni les interesa perder tiempo en informar debidamente a sus clientes.

Es más fácil redactar extensos contratos, en ocasiones en letra pequeña, en los que incluir todo aquello que les beneficia y muy poca equidad entre las partes.

De esa forma de trabajar han nacido grandes conflictos, cláusula suelo, gastos de hipoteca, intereses abusivos, vencimiento anticipado, IRPH…

Por ahora, me atrevo a afirmar que la banca va perdiendo, y el consumidor, también.

Puede que la inmensa mayoría de tribunales den la razón al consumidor, pero éste se ha tenido que embarcar en un procedimiento judicial que ni quería, ni le apetecía sufragar.

Forzar al litigio a quien sabe de antemano que lo tiene ganado, no gusta, más allá del componente económico aparecen otros.

Nervios, dudas, esperas, retrasos, desinformación, cambios de doctrina…lo mismo que sufren los consumidores, acabamos sufriéndolo los abogados.

Sentencia nulidad irph

Ahora estamos a la espera de la Sentencia del TJUE sobre IRPH

En otros post ya hemos hablado sobre esta sentencia de IRPH.

Por ilustrar a quien no los haya leído, el IRPH no es nulo por si mismo.

Es nula la cláusula que lo introduce en la hipoteca si no se ha dado la suficiente información al consumidor.

¿Qué información había que dar sobre el IRPH?

Lo principal habría sido explicar al cliente cómo se calcula este índice de referencia.

Habría que haberle advertido que no solo tiene en cuenta el interés al que se prestan el dinero los bancos, sino que también entran otras cantidades como gastos y comisiones.

Se podría haber añadido que se toma para calcularlo el tipo de interés real que se paga en otros préstamos, con cláusula suelo incluida.

Quizá se echó en falta también comentar que todas las entidades que ofrecen datos para calcularlo tienen el mismo peso.

No sabemos si estuvo muy bien eso de venderlo como un índice más estable, más seguro, menos volatil, más barato…

Cómo véis la falta de información vuelve a estar muy presente en este litigio sobre cláusulas abusivas.

Más sobre cómo se calcula el IRPH aquí.

Ahora el TJUE tiene que decidir sobre este asunto. La Comisión Europea ya lo ha hecho, y como me decía mi mentor cuando metía la pata, “le han afeado la conducta” al Tribunal Supremo.

La Comisión cree que el Supremo Español se equivoca y que los votos particulares de dos magistrados son muy acertados y explican muy bien el por qué de la nulidad del IRPH.

Ahora debe ser el Abogado General el que emita conclusiones sobre el IRPH, es de esperar que siga la línea marcada por la Comisión, pero no tiene el deber de hacerlo.

Como tampoco lo tiene el TJUE respecto a las decisiones de los otros dos órganos.

Ahora bien, del estudio de la jurisprudencia del TJUE se puede sostener que sin duda el principio “pro consumatore”, está más que presente en todas y cada una de las sentecias emitidas por este Tribunal.

Por lo que, esperamos y deseamos, que  se pronuncie a favor de la declaración de nulidad del IRPH por haber sido incluido en los préstamos hipotecarios sin la debida transparencia y condene al banco a restituir a los clientes, bien todos los intereses pagados de más a lo largo de la vida del préstamo, bien los que le corresponderían tras recalcular la hipoteca con el índice Euríbor.

POSIBLES ESCENARIOS TRAS LA SENTENCIA DEL TJUE SOBRE NULIDAD DEL IRPH

Ante la inminente emisión de la sentencia del TJUE sobre IRPH el consumidor que quiera ir haciéndose a la idea de lo que pueda pasar deberá contemplar tres escenarios.

ESCENARIO 1.Declaración de validez del IRPH.

Si el TJUE estima que el IRPH es válido y que su inclusión en el contrato se hizo de manera transparente, al cliente ya no lo quedarán acciones contra la entidad bancaria.

Por lo tanto, tendrá que seguir pagando su préstamo referenciado al IRPH, con el sobrecoste que supone.

El único consuelo que podría quedarle es que en algún momento se elimine este índice y pase a calcular su hipoteca con Euríbor.

Escenario 2. Declaración de nulidad del IRPH y eliminación del tipo de interés.

Otro escenario posible, en el que saldrían muy beneficiados los consumidores, sería aquél en el que se declara la nulidad total del IRPH.

Digo nulidad total refiriéndome a que se hagan desaparecer del contrato los intereses remuneratorios.

En este escenario el cliente podría instar la nulidad de la cláusula y la devolución de todos los intereses pagados desde que se firmó la escritura.

Escenario 3. Declaración de nulidad del IRPH y cálculo de la hipoteca con Euríbor.

El último escenario que puede darse es aquel en el que se elimina toda referencia al IRPH, pero se cambia a Euríbor.

En esta situación el afectado por IRPH tendría dereho a que se recalculara su hipoteca tomando como índice el Euríbor.

Siendo que éste ha estado por debajo del IRPH en todo momento, daría lugar a un saldo a favor del cliente.

 

IRPH,TJUE y su esperada Sentencia.

sentencia TJUE IRPH

Los afectados por el índice IRPH, esperan con impaciencia la sentencia del TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) que podría conseguir que se declarase nulo este índice de referencia.

La Comisión Europea apoya la tesis de que el IRPH es nulo, por lo que es posible que el TJUE se pronuncie en el mismo sentido.

Faltan las conclusiones del Abogado General sobre el IRPH, si se apoya en el informe Comisión Europea, hay muchas posibilidades de que se declare su nulidad.

Continuar leyendo “IRPH,TJUE y su esperada Sentencia.”

[DEMANDA POR SEGURO DE PRIMA ÚNICA][ABOGADOS HIPOTECARIOS ZARAGOZA]

abogado prima única

Viene siendo habitual una nueva práctica bancaria que consiste en obligar a los clientes que solicitan una hipoteca a contratar a la vez un seguro de prima única, que se suma a la cantidad solicitada para el pago del inmueble.

Se fuerza a contratarlo mediante una cláusula no negociada, por lo que nos hallamos ante otra estipulación que puede declararse nula, para ello recomendamos iniciar un reclamación extrajudicial tanto frente al banco como frente a la aseguradora, desde FBG Abogados podemos ayudarle con este trámite.

Es frecuente que nuestros clientes nos comenten que desconocían el alcance económico de la cláusula mediante la que aceptaban el seguro de prima única, incluso hay quien se enteró de su existencia en el mismo notario. No se trata de cantidades pequeñas, es fácil que los importes vayan desde 10000 a 30000 euros, que se suman a los pedidos para la hipoteca y se financian conjuntamente, con el aumento de costes que esto supone.

Nulidad de la cláusula de seguro de prima única.

Los clientes que han llevado a las entidades financieras ante los tribunales por esta práctica han encontrado apoyo en sentencias que entienden que estas cláusulas no cumplen con las exigencias que en materia de transparencia se les pueden exigir.

Además se trata de un servicio complementario que no fue solicitado por el cliente,es más, se le impuso y se le obligó a contratarlo como condición indispensable para poder acceder al crédito, por lo tanto, hay una clara vulneración del art. 84 de la Ley de defensa de consumidores.

Siendo nula la cláusula por la que se obliga a contratar el seguro de prima única lo procedente es devolver el dinero al cliente.

Posibilidad de anular la póliza de prima única.

En virtud del art. 83.a.1 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, es posible resolver el contrato en 30 días, su tenor literal es el siguiente:

“El tomador del seguro en un contrato de seguro individual de duración superior a seis meses que haya estipulado el contrato sobre la vida propia o la de un tercero tendrá la facultad unilateral de resolver el contrato sin indicación de los motivos y sin penalización alguna dentro del plazo de 30 días siguientes a la fecha en la que el asegurador le entregue la póliza o documento de cobertura provisional.”  Por tanto el plazo de 30 días comienza a contar desde la “fecha de formalización” si en la misma te han entregado la póliza, que es el caso”.

Si usted ha contratado un seguro de vida de este en los últimos 30 días, todavía está a tiempo de anularlo y recuperar lo pagado.

Reclamación extrajudicial.

En caso de que ya hayan pasado los 30 días de que dispone para anular el contrato, le recomendamos iniciar la reclamación extrajudicial frente a la aseguradora y el banco. Para ello deberá remitirles un carta en la que solicita la anulación del seguro por contravenir la normativa legal.

Si transcurridos dos meses no ha recibido usted respuesta deberá acudir a la vía judicial.

Para cualquiera de los trámites necesarios para anular el seguro de prima única podemos ayudarle, somos expertos en demandas por seguros de prima única.

Contacte con nosotros o pida cita para vernos en nuestro despacho de Zaragoza.

Todas las Nuevas Sentencias del Tribunal Supremo sobre los gastos de Hipoteca.

Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios

REUNIMOS TODAS LAS RECIENTES SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE  LOS GASTOS DE HIPOTECA.

El pasado 23 de enero el Tribunal Supremo Español dictó 5 sentencias relacionadas con los gastos de hipoteca.

En ellas hace una nueva interpetación de las consecuencias de la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios, y fija cómo deben repartirse las facturas de notario, registro y gestoría. También se pronuncia sobre la comisión de apertura.

También se pronuncia sobre la comisión de apertura, cuya validez estaba empezando a ser cuestionada en los tribunales.

Desde aquí puedes acceder directamente al pdf de las sentencias.

Nota Sala de lo Civil TS 24 enero 2019.

TS Civil 23 enero 2019 sent1.

TS Civil 23 enero sent2.

TS 23 enero 2019 sent3.

TS 23 enero 2019 sent4.

TS 23 enero 2019 sent5.

En este post no entramos a analizar cada una de las sentencias, si quieres conocer cómo queda el reparto de los gastos de hipoteca tras las sentencias del Tribunal Supremo, ve a este artículo.

Por su importancia, si que reproducimos la nota de prensa del Gabinete de Técnico:

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.
En primer lugar, analiza la posible abusividad de la cláusula que, en un préstamo hipotecario, establece una comisión de apertura
Tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.
Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”
En segundo lugar, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.
1- Son pagos que han de hacerse a terceros- no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos
terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.
2- El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.
A- Arancel notarial.
La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
B- Arancel registral.
La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.
C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera. A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.
D- Gastos de gestoría.
También se impone el pago por mitad de los mismos.

 

 

 

Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.

Supremo y gastos de hipoteca

El Tribunal Supremo nos tiene ya acostumbrados a emitir nuevas sentencias sobre cláusulas abusivas, en este caso fija criterio en varias sentencias sobre los gastos de hipoteca y la comisión de apertura.

No es una buena noticia para los consumidores, y mucho menos para aquellos que ya han iniciado procedimiento judicial contra su entidad bancaria.

El cambio de jurisprudencia puede provocar que muchas demandas no se ganen con costas.

Continuar leyendo “Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.”

Plazo para reclamar los gastos de hipoteca en Zaragoza

Plazo reclamar gastos de hipoteca Zaragoza

Cuestión muy importante es saber en qué plazo se pueden reclamar los gastos de hipoteca, en este caso, en Zaragoza.

Cito Zaragoza, por ser la ciudad en la que ejerzo como abogado, y porque, al no ser doctrina pacífica, hay que estar a lo determinado por nuestra Audiencia Provincial.

Antes de entrar en la materia aclaro cuál es, actualmente, el plazo que los consumidores tienen para reclamar los gastos de hipoteca en Zaragoza:

  • Para hipotecas de antes de 2015, 15 años desde que pagó las facturas.
  • Para hipotecas a partir de octubre de 2015, 5 años desde que pagó las facturas.

Esta dualidad de formas de medir el plazo se debe a la publicación en el BOE de la Ley 42/2015 de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Su disposición final primera modificó el art. 1964 de nuestro Código Civil, reduciendo el plazo para ejercer las acciones personales que no lo tuvieran fijado de 15 a 5 años.

Es en este artículo en el que se apoya nuestra Audiencia Provincial para fijar el plazo, como veremos no es opinión unánime en los tribunales. Continuar leyendo “Plazo para reclamar los gastos de hipoteca en Zaragoza”

ABOGADO HIPOTECARIO, ¿CÓMO ESCOGERLO?.

Si está buscando un abogado especializado en hipotecas en Zaragoza, le contamos en esta entrada algunas de las aptitudes que un abogado hipotecario debe reunir.


El aluvión de demandas al que se enfrentan las entidades bancarias por las cláusulas abusivas contenidas en escrituras de préstamo hipotecario ha provocado que muchas familias necesiten un abogado especializado en cláusulas suelo, gastos hipotecarios, vencimiento anticipado…con amplios conocimientos sobre hipotecas.


También debe tener la experiencia necesaria para ver que, a pesar de ser cláusulas muy similares, las situaciones en las que se ha firmado el préstamo siempre son diferentes.

Puede encontrarse con hipotecas firmadas directamente con la entidad, hipotecas subrogadas con el promotor, préstamos con subrogación pero sin información de la cláusula en la escritura, hipotecas en las que ya no se aplica la cláusula suelo pero sigue sin haber devolución del dinero, etc.

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¿Qué puedo reclamar de una tarjeta revolving?

Para contestar a la pregunta de “¿Qué puedo reclamar de una tarjeta revolving?”, lo más sencillo es hacerlo con un ejemplo del funcionamiento de una tarjeta revolving.

Te adelanto que los tribunales están anulando este tipo de contratos por usurarios, y que obligan a los prestamistas a devolver los comisiones y todo lo que haya pagado el cliente que supere lo que realmente pidieron prestado.

Con un ejemplo se entiende mejor:

Gasté 1800 euros con la tarjeta revolving, he pagado 4000 euros y aún me quedan 2000 más, en comisiones e intereses de demora he pagado otros 1000 €.

Te devolverían 2200 € que has pagado de intereses, por abusivos y nulos, 1000 € más de comisiones, lo que hace un total de 3200 €, y ya no tendrías que devolver los 2000 € que te quedaban.*

(* es solo una ejemplo, para asegurar que se puede conseguir, es necesario analizar toda la documentación del caso concreto.)

EJEMPLO DEL FUNCIONAMIENTO DE UNA TARJETA REVOLVING (EXTENDIDO)

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