¿Qué es la portabilidad hipotecaria?

Vamos a hablar de la portabilidad hipotecaria, lo que históricamente se ha conocido como subrogación del acreedor.

Gracias a la promulgación de la Ley  5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario,  y la reforma operada sobre esta posibilidad se ha simplificado el proceso, por lo que un hipotecado puede cambiar fácilmente de banco.

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El término portabilidad puede que nos recuerde más al mercado de telecomunicaciones, si bien, creemos que pronto «portabilidad hipotecaria» será una expresión perfectamente conocida por los clientes de entidades financieras.

Especialmente aquéllos afectados por cláusulas abusivas.

La citada Ley en su Disposición Final Tercera, mediante la que se modifica la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que a su vez fue modificada por la Ley 51/2007, establece lo siguiente:

«Artículo 2. Requisitos de la subrogación.

El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.

La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.

La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.

La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de siete días naturales por parte de la entidad acreedora.

Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación.

Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación.

Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago.

En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.»

Siguiendo lo estipulado en esta modificación puede comprenderse el procedimiento que debemos seguir para llevar a cabo una portabilidad hipotecaria.

Una de las mejoras más importantes que llegan con la nueva Ley es que la decisión final de llevar a cabo la subrogación recae en el deudor, y no como hasta ahora, donde el banco podía enervarla.

¿POR QUÉ ES INTERESANTE LA PORTABILIDAD HIPOTECARIA?

Evidentemente es una herramienta que puede permitir al deudor cambiar de banco mejorando las condiciones iniciales de su préstamo hipotecario.

Entre estas mejoras pueden encontrarse una rebaja en el tipo de interés, eliminación de comisiones, aumento o reducción del plazo, desvinculación de productos, exclusión de cláusulas abusivas, cambio de índice de referencia, liberación de fiadores y avalistas, etc.

También puede servir para que, ante la amenza de perder un cliente y el préstamo, la entidad financiera que posee los derechos sobre el préstamo hipotecario, contraoferte mejorando las condiciones.

¿QUÉ ANALIZAR ANTES DE LA PORTABILIDAD?

Antes de llevar a cabo una portabilidad hipotecaria hay que conocer qué gastos puede suponer para el deudor.

En las condiciones del préstamo hipotecario inicial es muy posible que existan comisiones por subrogación del acreedor, es necesario conocer a cuánto ascienden. También la portabilidad hipotecaria conllevará gastos notariales, registrales, de gestoría y tasación.

Afortunadamente la subrogación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Una vez analizado lo anterior, o simultáneamente, es conveniente intentar negociar con el banco en el que se contrató el préstamo una mejora de las condiciones.

Como comentábamos antes, es el momento perfecto para quitar de nuestra escritura de hipoteca todas aquellas cláusulas que pueden ser consideradas abusivas.

Especialmente aquellas que con su aplicación suponen un coste para el cliente, intereses de demora, que ahora están limitados, cláusula suelo, prohibida recientemente, gastos o comisiones, productos vinculados, etc.

Si en vez de querer subrogar al acreedor lo que quiere es luchar para que eliminen directamente las cláusulas abusivas de tu hipoteca, puede contactar con nuestro despacho jurídico, abogados especialistas en hipotecas le asesorarán.