Moratoria de alquileres y COVID-19
Moratoria de alquileres y COVID-19
Era inevitable que, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, con medidas para los inquilinos vulnerables, comenzaran a surgir dudas en los millones de arrendatarios de nuestro país.
El Real Decreo-Ley 11/2020 aprueba un paquete de ayudas para los colectivos más vulnerables en relación con los alquileres de vivienda habitual.
Prohíbe temporalmente ciertos desahucios, da acceso a ayudas para el pago del alquiler avaladas por el estado, concede moratorias y aplazamientos automáticos y prorroga contratos de arrendamiento.
Vamos a intentar resolver las dudas más comunes sobre la moratoria al alquiler.
¿QUÉ INQUILINOS PUEDEN ACOGERSE A LA MORATORIA DEL ALQUILER?
Los inquilinos que en el mes anterior a solicitar la moratoria se encuentren en una de estas dos situaciones:
-
- Desempleo, ERTE (Expediente Temporal de Regulación de Empleo) o reducción de jornada por motivo de cuidados.
- Si el inquilino es empresario, o situación similar, debe haber sufrido una importante disminución de sus ingresos.
¿CUÁLES SON LAS PRINCIPALES MEDIDAS DEL DECRETO SOBRE MORATORIA DE ALQUILER?
Se suspenden los lanzamientos (desahucios) durante seis meses, para aquellos hogares en los que no exista alternativa habitacional.
Renovación automática de los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento se produzca desde la promulgación del Real Decreto y en los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma.
La renovación será por seis meses en los que se mantendrán las mismas condiciones que regían el contrato con anterioridad a la pandemia, siempre con solicitud previa del arrendatario.
Si el arrendador es un grante tenedor de viviendas (más de 10) se produce la moratoria automática o la reducción al 50% del pago de la renta, siempre y cuando, el inquilino esté en situación de vulnerabilidad.
Emisión de nuevos avales con garantía del Estado para aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad provocada por el Covid-19 de hasta seis meses de alquiler.
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA ACOGERSE A LA MORATORIA DEL ALQUILER?
Los requisitos que exige la norma para acceder a moratorias o ayudas en relación con la renta, además de lo comentado ya, son los siguientes:
No alcanzar los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar:
El límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual ( IPREM, 538 € *3, +/- 1.614euros/mes), aumentado según la situación familiar en:
-
-
- 0.1 por cada hijo a cargo. (10%, 53.8 €)
- 0.1 por cada mayor de 65 años a cargo.(10%, 53.8 €)
- Que aumenta en 0.5 puntos (26.90 €) si es familia monoparental, y a 4 veces el IPREM (2152 €)si algún miembro de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior al 33%, a cinco veces el IPREM (2690 €) si la discapacidad es superior al 65%.
-
La suma de la renta más los gastos básicos (luz, agua, teléfono, móvil, gastos de comunidad, etc) debe ser superior al 35% de los ingresos netos que obtenga la unidad familiar.
No puede haber propietarios de bienes inmuebles (a excepción de trasteros y garajes) en la unidad familiar, tampoco usufructuarios. Y si los hay deben poder justificar la imposibilidad de ocupar la misma, bien por divorcio o separación, por discapacidad y falta de accesibilidad, o por cualquier otra causa.
DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA PEDIR LA MORATORIA DE ALQUILER
La relación de documentos necesarios para poder acceder a las ayudas al alquiler se encuentra en el artículo 6 del Real Decreto:
a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
2. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
Consideramos que dada la más que probable dificultad para recopilar toda la documentación exigida, serán muchos los inquilinos que necesitarán acudir a lo estipulado en el apartado 2 del artículo, esto es, a la declaración responsable.
¿ESTÁN OBLIGADOS LOS PROPIETARIOS A ACEPTAR LA MORATORIA?
Si, cuando sean una empresa o entidad pública, o un gran tenedor de viviendas, entendiéndose por tal el que posea más de 10 viviendas o un inmueble de más de 1500 m2 construídos, ya se trate de persona física o jurídica.
En este punto puede plantearse el problema de cómo saber si el propietario está dentro del gupo de «grandes tenedores», puede acudirse a Registro de la Propiedad y realizar la consulta.
Según el artículo 4 los arrendatarios en situación de vulnerabilidad podrán solicitar «el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes»
Si las partes no consiguen llegar a acuerdo, el arrendador está obligado a comunicar al inquilino, en un plazo máximo de siete días laborables, la decisión que haya tomado entre las dos opciones siguientes:
a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
¿QUÉ SUCEDE CON LOS PEQUEÑOS PROPIETARIOS?
Frente a los grandes tenedores de viviendas están todos aquellos pequeños propietarios que no superan el límite de las 10 viviendas o los 1500 m2/construídos.
En estos casos el propietario puede aceptar, voluntariamente, el aplazamiento del pago o la condonación total parcial de la renta.
Al igual que los grandes tenedores tiene siete días para aceptar la propuesta del inquilino, en caso de no poder aceptarla por motivos económicos o de cualquier otra índole, da con ello acceso al inquilino a las ayudas de financiación contempladas en el Real Decreto, esto es, ayudas directas o microcrédito ICO.
PLAN DE AYUDAS PARA PAGAR EL ALQUILER TRAS EL COVID-19
Como hemos dicho, ante la falta de acuerdo entre propietario e inquilino para aplazar, fraccionar o condonar la renta, el arrendatario vulnerable podrá acceder a determinadas ayudas que se tramitarán a través de las entidades bancarias implantadas a nivel nacional.
Lo relativo a la línea de avales para la financiación a arrendatarios vulnerables se encuentra en el artículo 9 del Real Decreto, dice así:
1. Con objeto de proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19, se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta catorce años, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
2. Las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.
3. A estas ayudas transitorias de financiación podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del presente real decreto-ley. Dicha Orden no precisará desarrollo normativo posterior para su aplicación y cumplirá en todo caso con la normativa de la Unión Europea en materia de ayudas de Estado.
Lo más relevante del artículo es:
-
- Se pueden pedir ayudas para pagar hasta seis meses de renta.
- Se otorgan seis años para poder devolver la ayuda, ampliables por otros cuatro, sin gastos ni intereses para el solicitante.
- Es requisito para acceder a las ayudas ser arrendatario en situación de vulnerabilidad provocada por la pandemia Covid-19.
- Es una ayuda finalista, debe destinarse a pagar la renta.
¿EN QUÉ CONSISTE EL «PROGRAMA DE AYUDAS PARA CONTRIBUIR A MINIMIZAR EL IMPACTO ECONÓMICO Y SOCIAL DEL COVID-19 EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDA HABITUAL»?
El Gobierno ha creado este programa para conceder, mediante adjudicación directa, ayudas para aquellas personas vilnerables que, a raíz de la crisis económica provocada por la pandemia del COVID-19 no puedan atender el pago del alquiler o de las ayudas concedidas para abonarlo.
Lo relevante en torno a esta medida se encuentra en el art. 10, apartado :
La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa.
A estos efectos podrán adjuntar un informe de los servicios sociales autonómicos o locales correspondientes, en el que se atienda y valoren las circunstancias excepcionales y sobrevenidas de la persona beneficiaria como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19.
SUSPENSIÓN DE LANZAMIENTOS POR EL COVID-19
El Real Decreto plantea que una vez termine la suspensión de términos y plazos procesales instaurada como consecuencia del Covid-19, si el arrendatario incurso en un procedimiento de desahucio de vivienda habitual acredita estar en situación de vulnerabilidad económica o social como consecuencia de la pandemia, se suspenderá el lanzamiento por un período máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto.
El artículo del Real Decreto fija los detalles de la suspensión del lanzamiento:
1. Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.
Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.
¿SE APLICA LA MORATORIA DEL ALQUILER POR COVID 19 A LOCALES COMERCIALES u OFICINAS?
No, ni se aplica a locales ni a oficinas, solo se aplica a los arrendamientos urbanos formalizados al amparo de la Ley 29/1994 LAU.
Tampoco se aplica a:
-
- A los arrendamientos de naves industriales.
- Arrendamientos de vivienda habitual anteriores al 1 de enero de 1995.
- A los arrendamientos rústicos.
- Viviendas de temporada.
- Garajes y trasteros.
- Vivienda universitaria
- Vivienda turística.
¿HASTA CUÁNDO SE PUEDE PEDIR LA MORATORIA DE ALQUILER POR COVID 19?
El arrendatario debe realizar la solicitud de aplazamiento antes del 3 de mayo de 2020.
El Real Decreto establece un mes de plazo desde la entrada en vigor, que fue el 2 de abril.
Siendo un plazo civil, según el CC, se cuenta de fecha a fecha, por lo que termina el plazo el 2 de mayo, únicamente para las solicitudes a entidades y enmpresas públicas y grandes tenedores.
La solicitud debe ir acompañada de la documentación relacionada en este artículo.