Cómo se calcula la plusvalía municipal en Zaragoza

La plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un1 impuesto que grava el incremento de valor que experimenta2 un terreno urbano durante el tiempo que ha estado en posesión de un contribuyente. En Zaragoza, como en el resto de España, este impuesto es gestionado por el Ayuntamiento y es uno de los tributos locales más importantes.

A continuación, te explicamos cómo se calcula la plusvalía municipal en Zaragoza, teniendo en cuenta la nueva normativa introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, que ha modificado la forma de calcular la base imponible.

1. ¿Quién debe pagar la plusvalía municipal en Zaragoza?

• En caso de venta o transmisión lucrativa (herencia o donación): el vendedor o quien transmite el bien.
• En caso de herencia: el heredero o legatario.
• En caso de donación: el donatario (quien recibe la donación).

2. ¿Cuándo se debe pagar la plusvalía municipal en Zaragoza?

• Venta: En el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión.
• Herencia o donación: En el plazo de 6 meses desde la fecha del fallecimiento o la donación, prorrogables a un año si se solicita dentro de los primeros 6 meses.

3. ¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en Zaragoza con la nueva normativa?

Tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2021, existen dos métodos para calcular la base imponible del impuesto. El contribuyente podrá elegir el que le resulte más favorable:

1. A) Método objetivo:

Este método se basa en multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por un coeficiente que varía en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta su transmisión. Los coeficientes son actualizados anualmente. En Zaragoza, estos coeficientes son aprobados mediante ordenanza fiscal. Para 2023 son:

Periodo	Coeficiente
Menos de 1 año	0,17
1 año	0,17
2 años	0,17
3 años	0,17
4 años	0,18
5 años	0,20
6 años	0,22
7 años	0,22
8 años	0,19
9 años	0,15
10 años	0,12
11 años	0,10
12 años	0,09
13 años	0,09
14 años	0,10
15 años	0,11
16 años	0,13
17 años	0,17
18 años	0,23
19 años	0,29
A partir de 20 años	0,45

Pasos para el cálculo objetivo:

1. Obtener el valor catastral del suelo: Puedes consultarlo en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.
2. Identificar el coeficiente: Busca el coeficiente correspondiente al número de años completos que has sido propietario del inmueble en la tabla anterior.
3. Calcular la base imponible: Multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente.

1. B) Método de estimación directa (plusvalía real):

Este método calcula la plusvalía real obtenida en la transmisión, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Para optar a este método es necesario que el contribuyente disponga de los documentos que acrediten los valores y fechas de adquisición y transmisión.

Pasos para el cálculo de la plusvalía real:

1. Calcular la diferencia de valor: Resta el valor de adquisición al valor de transmisión.
2. Determinar el porcentaje del valor catastral que corresponde al suelo: Puedes consultarlo en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.
3. Calcular la base imponible: Multiplica la diferencia de valor obtenida en el paso 1 por el porcentaje del valor catastral que corresponde al suelo (paso 2).

4. Cálculo del importe a pagar:

Una vez elegida la base imponible más favorable (objetiva o real), se le aplica el tipo impositivo fijado por el Ayuntamiento de Zaragoza, que actualmente es del 29,5%.

Ejemplo:

Supongamos que vendes una vivienda en Zaragoza que compraste hace 10 años.

• Valor catastral del suelo actual: 50.000€
• Valor de adquisición: 150.000€ (100% corresponde al suelo)
• Valor de transmisión: 200.000€ (100% corresponde al suelo)

Cálculo objetivo:

• Coeficiente para 10 años: 0,12
• Base imponible: 50.000€ * 0,12 = 6.000€
• Cuota a pagar: 6.000€ * 29,5% = 1.770€

Cálculo real:

• Diferencia de valor: 200.000€ – 150.000€ = 50.000€
• Base imponible: 50.000€
• Cuota a pagar: 50.000€ * 29,5% = 14.750€

En este caso, el método objetivo es más favorable.

5. Bonificaciones:

El Ayuntamiento de Zaragoza establece bonificaciones en la cuota del impuesto en determinados casos, como en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge. Es importante consultar la ordenanza fiscal vigente para conocer las bonificaciones aplicables en cada caso.

6. Exenciones:

También existen casos de exención del impuesto, como cuando se acredita que no ha existido un incremento de valor del terreno.

Conclusión:

Calcular la plusvalía municipal en Zaragoza requiere conocer los valores catastrales, los coeficientes de actualización y el tipo impositivo aplicable. Con la nueva normativa, es fundamental comparar los dos métodos de cálculo para elegir el más beneficioso. Se recomienda consultar la web del Ayuntamiento de Zaragoza o acudir a sus oficinas de atención al ciudadano para obtener información actualizada y asesoramiento específico para cada caso. También puede ser útil utilizar la calculadora de plusvalía disponible en la página web del ayuntamiento.

Si necesitas más información o acceder a los impresos estos son los enlaces:

• Impreso de Autoliquidación Transmisiones Onerosas 
• Impreso de Autoliquidación Transmisiones Lucrativas herencias y donaciones

¿Dónde se presenta la plusvalía en Zaragoza?

En la Unidad de Plusvalía,  está en Vía Hispanidad, 20, Planta B -, los teléfonos son: 976 724554, 976 72 4561, 976 72 3434, 976 72 3435.

Y el horario:

Para Atención presencial: de lunes a viernes de 8,30 a 13h.
Para Atención telefónica: de lunes a viernes de 8,30 a 10,30h

Otros impresos sobre la plusvalía que te pueden interesar.

• Impreso de Comunicación de la Transmisión. 
• Modelo de Representación para actuaciones relativas a la Gestión de Tributos Municipales 

Aquí puede encontrar la normativa estatal que afecta al Impuesto.

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