ABOGADO HIPOTECARIO, ¿CÓMO ESCOGERLO?.

Si está buscando un abogado especializado en hipotecas en Zaragoza, le contamos en esta entrada algunas de las aptitudes que un abogado hipotecario debe reunir.


El aluvión de demandas al que se enfrentan las entidades bancarias por las cláusulas abusivas contenidas en escrituras de préstamo hipotecario ha provocado que muchas familias necesiten un abogado especializado en cláusulas suelo, gastos hipotecarios, vencimiento anticipado…con amplios conocimientos sobre hipotecas.


También debe tener la experiencia necesaria para ver que, a pesar de ser cláusulas muy similares, las situaciones en las que se ha firmado el préstamo siempre son diferentes.

Puede encontrarse con hipotecas firmadas directamente con la entidad, hipotecas subrogadas con el promotor, préstamos con subrogación pero sin información de la cláusula en la escritura, hipotecas en las que ya no se aplica la cláusula suelo pero sigue sin haber devolución del dinero, etc.

LO QUE DEBE SABER UN ABOGADO ESPECIALISTA EN HIPOTECAS

Un buen abogado hipotecario debe conocer a la perfección el derecho que rige todas las situaciones citadas, estamos hablando del derecho hipotecario, cuyo objeto es regular la transmisión, modificación, adquisición y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, el derecho real en juego en este tipo de asuntos es la hipoteca.

Al dominio del derecho hipotecario debe sumar excelentes conocimientos sobre la normativa que rige las relaciones entre consumidores  y empresarios, en este caso estaríamos hablando de la entidad bancaria y el cliente y del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

Otras leyes que inciden en este tipo de relaciones son la Ley de Condiciones Generales de la Contratación o la Directiva 13/93/CEE.

Las entidades bancarias además deben cumplir con ciertas formalidades a la hora de llevar a cabo sus contratos con clientes, por lo que es necesario que su abogado especialista en hipotecas también conozca muy bien la normativa específica del sector bancario,  debe ser capaz de descubrir  si durante la contratación se cumplieron todos los requisitos que se exigen al empresario.

ABOGADO DE HIPOTECAS Y JURISPRUDENCIA.

El hecho de que haya tantas demandas sobre este tipo de cláusulas hace que, casi a diario, se emitan nuevas sentencias sobre la validez o nulidad de las cláusulas según las particularidades de la situación.

Por lo que estar al día de las novedades jurisprudenciales es imprescindible para poder asesorar correctamente al cliente, no es raro que el Tribunal Supremo modifique los pronunciamientos de Tribunales inferiores, tampoco es raro que el TJUE siente doctrina allí donde nuestros juzgados no lo han hecho e incluso que corrija a nuestros juzgadores.

ACTUACIÓN DEL ABOGADO HIPOTECARIO

Todo lo anterior debe ir acompañado de un comportamiento ético y honesto por parte del abogado, lo que implica que haga saber al cliente de antemano cuales serán los costes, en todas las situaciones que se pueden dar, así como que le informe de las posibilidades reales de éxito que tiene su reclamación.

Es cierto que muchas demandas tienes altísimas probabilidades de éxito como también lo es que cada caso debe ser analizado concienzudamente y en particular, puesto que las situaciones pueden parecer iguales pero en realidad son únicas, como cada cliente, por lo que cada caso debe ser tratado y estudiado de manera individual.

Desde nuestro despacho le ofrecemos asesoramiento integral en relación con cláusula suelo, recuperación de los gastos hipotecarios, nulidad de cláusulas abusivas, por supuesto, de la mano de abogados especialistas en hipotecas. No se quede con la duda, consúltenos.

¿Qué puedo reclamar de una tarjeta revolving?

Para contestar a la pregunta de “¿Qué puedo reclamar de una tarjeta revolving?”, lo más sencillo es hacerlo con un ejemplo del funcionamiento de una tarjeta revolving.

Te adelanto que los tribunales están anulando este tipo de contratos por usurarios, y que obligan a los prestamistas a devolver los comisiones y todo lo que haya pagado el cliente que supere lo que realmente pidieron prestado.

Con un ejemplo se entiende mejor:

Gasté 1800 euros con la tarjeta revolving, he pagado 4000 euros y aún me quedan 2000 más, en comisiones e intereses de demora he pagado otros 1000 €.

Te devolverían 2200 € que has pagado de intereses, por abusivos y nulos, 1000 € más de comisiones, lo que hace un total de 3200 €, y ya no tendrías que devolver los 2000 € que te quedaban.*

(* es solo una ejemplo, para asegurar que se puede conseguir, es necesario analizar toda la documentación del caso concreto.)

EJEMPLO DEL FUNCIONAMIENTO DE UNA TARJETA REVOLVING (EXTENDIDO)

Imaginemos a un cliente al que le han vendido una tarjeta revolving en un supermercado, una estación, un centro comercial o por teléfono.

Le ofrecen una tarjeta al 2,2% de interés, no le dicen nada más, mucho menos, que ese interés es mensual.

Al cliente le dan una tarjeta revolving con un límite de 1800 euros.

Fijan, unilateralmente, sin consultar al cliente ni ofrecerle alternativas, que pagará una cuota de 40 € al mes.

El cliente, pensando que está disponiendo de un crédito a bajo coste, gasta el 100% del crédito, esto es, 1800 €.

AMORTIZACIÓN DE LA TARJETA REVOLVING

Como hemos dicho tenemos que devolver 1800 €, pero no a un interés del 2,2%, que es lo que se nos quedó grabado en la mente, sino a un 26,4%, resultado de multiplicar 2.2% por los doce meses del año.

Primera cifra:

1800 € * 26,4 %= 475.2 €, esta cantidad es la que va a generar como intereses la tarjeta en un año.

Segunda cifra:

La que resulta de dividir los intereses entre 12 meses

475.2 € / 12 meses = 39.6 €, estos son los intereses mensuales que genera nuestra deuda revolving.

Tercera cifra:

Sabemos que pagamos 40 euros al mes, de estos 40 euros, 39,60 € van a ir al pago de interes, y, la irrisoria cantidad de 0,40 euros van a ir a pagar capital.

Entonces el cuadro quedaría así:

  • Primer mes: Deuda de 1800 euros, cuota de 40 euros, 39,60 euros van a amortizar intereses, 0,40 a amortizar deuda.
  • Segundo mes: Deuda de 1799,60 euros, cuota de 40 euros, 39,59 euros van a amortizar intereses, 0,41 a amortizar deuda.
  • Tercer mes: Deuda de 1799,20 euros, cuota de 40 euros, 39,58 euros van a amortizar intereses, 0,42 euros a amortizar deuda.
  • Y así sucesivamente.

¿CUÁNDO CREES QUE VAS A TERMINAR DE PAGAR TU TARJETA REVOLVING?

Pues siguiendo el ejemplo de amortización que hemos hecho, es posible que nunca…

Aunque para que te hagas una idea correcta, el plazo para amotizar lo gastado estaría en torno a 18 años y acabarías pagando cerca de 7000 euros de intereses, esto es, 4 veces lo que pediste.

Ahí tienes la trampa de las tarjetas revolving.

Todo esto sin contar con las posibles comisiones que te vaya cargando la entidad, mantenimiento, descubierto, reclamación de posiciones deudoras, seguros…

¿Cómo puedo librarme de la tarjeta revolving?

La respuesta obvia es: Pagando.

Pero claro, si puedieras hacerlo no estarías buscando información en internet para anular la tarjeta revolving.

Partamos de que liquidar inmediatamente la deuda no es algo posible.

Puedes aumentar la cuota a lo que puedas pagar, pero se seguirían generando unos intereses desproporcionados.

Podrías aumentar el porcentaje que pagas, si esa es la forma de amortización que pusieron por defecto, pero estaríamos en la misma situación que en el párrafo anterior.

Puedes buscar otro modo de financiación más barato, y liquidar con otro préstamo la tarjeta.

O puedes consultarnos y te ayudaremos a anular tu tarjeta revolving.

 

Tarjeta de crédito o Tarjeta revolving: ¿Cuál es la mejor opción?

Nos ocupamos en este post de hablar sobre qué opción te interesa más, si una tarjeta de crédito normal o una tarjeta revolving.

Probablemente en algún momento de tu vida te has planteado solicitar una tarjeta de crédito y te has llevado la sorpresa de que hay más de un tipo de tarjeta y que, cada una de ellas, tiene características diferentes que pueden ser más o menos convenientes para ti.

TARJETA DE CRÉDITO VS TARJETA REVOLVING

Un ejemplo claro de esto, son las tarjetas de crédito revolving y las tarjetas de crédito convencionales, quizás son los dos tipos de tarjetas que más se utilizan a nivel mundial debido a la facilidad para ser contratadas y, sobre todo, para ser usadas.

Puede que no estés muy familiarizado con el termino “revolving”, no te preocupes, te lo explicamos.

Una tarjeta revolving es un tipo de tarjeta de crédito con la que el usuario puede aplazar el pago de la deuda adquirida, y una vez que ha ido pagando cuotas volver a utilizar el crédito de la tarjeta.

Hasta aquí, suena parecido a una tarjeta de crédito convencional, pero no es así, una de las mayores diferencias entre las tarjetas revolving y las tarjetas convencionales es la manera en la que será devuelto lo que hayas gastado.

Como todos sabemos, la tarjeta de crédito convencional posee un límite de crédito predefinido, (asignado por la entidad bancaria dependiendo de cada cliente).

Con el crédito podrás hacer compras durante todo el mes hasta que este crédito se agote, luego, al finalizar el mes, tu banco te cobrará el importe total de la deuda y eres libre de decidir si cancelar de manera total, y así no tener que pagar intereses, o simplemente abonar parte de la deuda siendo consciente de que lo que no amortices generará intereses.

TARJETAS REVOLVING: FUNCIONAMIENTO

En el caso de las tarjetas revolving, pagar el total de la deuda no es posible, principalmente, porque las entidades de crédito fijan otros medios de pago “por defecto”.

La idea principal de estas tarjetas es que la deuda sea cancelada mediante el pago de cuotas anteriormente fijadas con rangos definidos, que representan un porcentaje de la deuda total o mediante una cantidad fija y, que a medida que se van abonando, el límite de crédito vuelve a estar disponible para poder seguir usándolo de la manera que más te convenga.

Como puedes ver, la diferencia entre una y otra recae, casi completamente, en la manera en la que vas a tener que pagar tu deuda, y, por supuesto, de los intereses que vas a tener que sumarle a la misma.

Por eso, antes de elegir cualquiera de las dos opciones, lo más recomendable es que analices de qué manera vas a estar más cómodo al momento de pagar y así vas a poder evitar malas experiencias crediticias en el futuro.

RECOMENDACIONES TARJETA REVOLVING

El uso de una tarjeta de crédito puede ser una buena opción si gozas de buena salud financiera y tienes una necesidad apremiante.

Lo que no es adecuado para una economía doméstica es abusar del uso de tarjetas de crédito.

Debes tener muy en cuenta que los intereses de las tarjetas revolving pueden llegar al 30% y, por lo tanto, ser intereses abusivos e incluso usurarios.

En este otro post te contamos cómo anular una tarjeta revolving por intereses usurarios.

Si necesitas un abogado para anular tu tarjeta, no dudes en contactar con nosotros

Sentencias sobre cláusula suelo y subrogación en préstamo promotor

Os dejamos unas interesantes sentencias sobre reclamaciones de cláusula suelo en subrogaciones de hipoteca.

Comenzamos con la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha veinte de septiembre de dos mil dieciocho:

“…el préstamo inicialmente concertado entre el banco y el promotor y la subrogación posterior por parte de un comprador-consumidor deben tener un tratamiento diferente. Como quiera que la segunda operación, la subrogación por parte del comprador en el préstamo hipotecario, es un contrato de consumo, está sometido al control de transparencia, que no se satisface con una invocación a la información que el consumidor pudo obtener por su cuenta.

5.- Resulta contradictorio que en el razonamiento de la sentencia recurrida se acepte que el Banco **** no informara sobre la existencia de la cláusula suelo a los compradores de la vivienda que se subrogaban en el préstamo hipotecario concertado por el promotor porque no intervino en la misma y solo la consintió, y se afirme asimismo que la cláusula suelo fue negociada porque en la escritura de subrogación hubo una minoración del suelo, del 4,70% al 3,95%.

Como hemos afirmado en ocasiones anteriores, este dato, por sí solo, no supone que la cláusula haya sido negociada.

El Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece en su art. 82.2 una presunción de no negociación de las cláusulas de los contratos celebrados por los empresarios con los consumidores.

Sin ningún otro dato, el hecho de que en septiembre de 2009 se rebajara el suelo fijado años atrás, no tiene otra significación que la adaptación por la entidad bancaria del tipo mínimo a la evolución de los tipos de interés para que este no resultara desproporcionadamente elevado con relación a las circunstancias existentes en ese momento y, en concreto, respecto del tipo de interés variable fijado en el préstamo (Euribor más un punto porcentual).”

En otra Sentencia del mismo Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:

– En el presente caso, la Audiencia Provincial consideró que las cláusulas controvertidas:

«superan el control de transparencia en cuanto que redactadas de forma clara y comprensible, fueron o pudieron ser conocidas por el consumidor de forma suficiente antes de adoptar la decisión de suscribir las escrituras».

Igualmente añadía la Audiencia Provincial que al haberse subrogado el consumidor en el préstamo al promotor, estaba en sus manos haber pedido al vendedor las condiciones de la hipoteca y haberlas examinado antes de optar por la subrogación del mismo, y que al novar el contrato, es difícil pensar que no tuviera conocimiento de la cláusula suelo.

– Sobre este particular, uno de los argumentos por los que la Audiencia Provincial desestima la demanda es que el prestatario (consumidor) pudo pedir al vendedor las condiciones del préstamo hipotecario a la construcción y haberlas examinado antes de optar por la subrogación del mismo.

Pues bien dicho criterio ha de ser revocado:

En PRIMER lugar, debe precisarse que el hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato.

Una parte considerable de las compras de vivienda en construcción o recién construida se financia mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor, con modificación, en su caso, de algunas de sus condiciones.

Si se eximiera a la entidad financiera de esa exigencia de suministrar la información necesaria para asegurar la transparencia de las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato, se privaría de eficacia la garantía que para el cumplimiento de los fines de la Directiva 93/13/CEE y la legislación nacional que la desarrolla supone el control de transparencia.

En SEGUNDO lugar, la Audiencia Provincial convierte la obligación de información precontractual de los Bancos  (información que la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha considerado determinante para que las cláusulas puedan superar el control de transparencia) en una obligación del consumidor de procurarse tal información.

Esta tesis es contraria a la jurisprudencia de esta sala y del propio TJUE y, de aceptarse, le privaría de toda eficacia, puesto que a la falta de información clara y precisa por parte del predisponente sobre las cláusulas que definen el objeto principal del contrato, determinante de la falta de transparencia, siempre podría oponerse que el adherente pudo conseguir por su cuenta tal información.

– En el presente caso, la sentencia del Juzgado Mercantil declaró (y la Audiencia Provincial no ha modificado esa conclusión) que el Banco no suministró información alguna al prestatario sobre la existencia y trascendencia de la cláusula suelo antes de la firma de las escrituras, la de subrogación y la de novación, por lo que cuando el prestatario adoptó su decisión, no tenía la información que le permitiera valorar la trascendencia de tal cláusula en la economía del contrato, pues la existencia del suelo limitaba significativamente la posibilidad de variación a la baja del tipo de interés.

– El Banco tiene la obligación respecto del consumidor que se subroga en el préstamo promotor de cumplir con la información precontractual, debiendo informar sobre la existencia de ese suelo y su incidencia en el precio del contrato, con claridad y dándole el tratamiento principal que merece.

En estas sentencias queda perfectamente claro que la entidad bancaria no está eximida de informar al prestatario de las condiciones del préstamo, en especial, cuando una de ellas puede incidir directamente en el precio del mismo.

Puedes descargar la sentencia, aquí.

Abogado especializado en hipotecas, 5 errores comunes

Soy abogado especializado en hipotecas, afincado en Zaragoza, y quiero contarte por qué creo que un abogado especialista en derecho bancario es tu mejor opción.

“Todas las hipotecas son iguales.”

Error, cada asunto debe analizarse individualmente, atendiendo a las circunstancias concretas del caso.


“El asunto está ganado al 100 por 100”

Error, constantemente la jurisprudencia cambia (véase lo sucedido con el IAJD).

No tener tiempo para leer toda la jurisprudencia relevante sobre cláusulas abusivas puede conducir a plantear mal la demanda.


“Cualquier abogado vale para poner una demanda de cláusula suelo”

Error, el proceso no solo consiste en redactar la demanda, también hay que acudir al juicio con la suficiente preparación como para frenar a la entidad bancaria.


“Con que me quiten la cláusula suelo me vale”

Error, tu hipoteca contiene varias cláusulas abusivas, cláusula suelo , gastos de hipoteca: intereses de demora, vencimiento anticipado, comisiones abusivas…no aprovechar la oportunidad de eliminarlas todas en el mismo procedimiento puede darte un disgusto en el futuro


“Es el abogado de toda la vida”

Error, si es el abogado de toda la vida y además sabe de hipotecas, adelante, si lo es, pero su especialidad es Derecho Laboral, mejor que busques un abogado solo de hipotecas.


Como abogado especialista en hipotecas estos son los consejos que te puedo dar.

Creo sinceramente que la mejor opción es contratar a alguien que se dedique en exclusiva a hipotecas porque seguramente verá más allá al analizar las cláusulas abusivas.

También si es su especialidad podrá trabajar más deprisa consiguiendo que eliminen las cláusulas abusivas de tu hipoteca lo antes posible.

Conseguido lo anterior podrás recuperar tu dinero en menos tiempo, o evitar que te sigan cobrando comisiones o intereses abusivos, piensa que hasta podrías conservar tu vivienda si estás en riesgo de perderla.

Consecuencias de la nulidad de la cláusula de intereses de demora

Las consecuencias de la nulidad de la cláusula de intereses de demora ha sido un tema que se ha discutido doctrinalmente y sobre el que ha existido un amplio debate jurídico.

Entendemos que la declaración de nulidad de una cláusula debe llevar aparejada tanto su expulsión del contrato como la desaparición de los efectos que haya causado.

La cuestión es si una vez expulsada del contrato dejan de existir intereses moratorios en el préstamo.

Voy a ilustrarlo con un ejemplo muy sencillo:

Supongamos que tenemos una préstamo con un interés de demora del 25%, dejamos de pagar 12 cuotas, de 1000 euros cada una.

La entidad bancaria nos va a aplicar el 25% sobre esos 12000 euros hasta que los paguemos, supongamos que son 4000 euros.

Finalmente la entidad interpone un juicio para reclamarnos los 16000 euros

El juez declara la nulidad de la cláusula de intereses de demora y deja el contrato sin ellos, por lo que la entidad solo debería poder reclamarnos 12000 euros.

¿Qué pasa a partir de ahora?

¿Qué tipo de interés se aplica?

¿Interés remuneratorio, interés remuneratorio más dos puntos, cero interés?

Según la doctrina emitida por el Tribuna Supremo a partir de ahora la deuda solo podrá devengar intereses remuneratorios, desapareciendo los que se hubieran fijado como de demora.

Por lo tanto, a  la hora de calcular la deuda, habrá que hacerlo con el interés que hubiera en la escritura, por ejemplo, Euríbor más 1 punto.

SOBRE LA NULIDAD DE LOS INTERESES MORATORIOS

Cuando nos encontramos con una cláusula de intereses de demora lo habitual es que estemos ante un estipulación incluida en un contrato de adhesión, firmado entre un profesional y un consumidor, sobre el que nada se ha negociado y que ha sido impuesto por una de las partes.

Siendo así, lo primero que cabe preguntarse es si el consumidor habría aceptado esa estipulación de haberse encontrado en una negociación de a tu a tu, como se diría coloquialmente.

Si hubiera tenido la suerte de estar en esa posición, para negociarla habría tenido en cuenta las referencias que al tipo de interés de demora se hace en nuestra normativa.

En ese punto, disponiendo de la suficiente información como para negociar lo que más convenía a sus intereses, el consumidor de ninguna manera habría aceptado un tipo de interés de demora que superaba ampliamente los intereses remuneratorios, el interés legal e incluso el tope de intereses moratorios de otro tipo de operaciones.

DECLARACIÓN DE NULIDAD DE LOS INTERESES DE DEMORA.

Zanjado el tema de si estamos ante una condición general abusiva es el juez el que debe determinar primero si la cláusula es nula y segundo las consecuencias de esa declaración de nulidad.

Parece que ya no existe discusión sobre si un interés del 19% o del 25% es abusivo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo fija como abusivo un interés de demora superior en dos puntos al remuneratorio.

Por poner un ejemplo práctico sobre los intereses de demora:

Si el Euríbor está al 1% y el diferencial es 2%, el tipo de interés será el 3%, más dos puntos de interés de demora, nos vamos al 5%, todo interés de demora que supere el 5% se considerará abusivo.

Sentencias sobre intereses de demora

Reunimos tres importantes sentencias relacionadas con los intereses de demora que ayudarán a entender las razones por las que está siendo declarado abusivo y nulo.

Comenzamos con la dictada el 30 de Mayo de 2013 por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la que en relación con la nulidad de los intereses de demora dice lo siguiente:

“declarada la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario (por considerarse cláusula abusiva), el contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que el resultante de SUPRIMIR DICHA CLÁUSULA ABUSIVA, …

Continúa diciendo:

“pues si el Juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, debilitaría el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales (Bancos) el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores“.

Con posterioridad en otra sentencia sobre intereses moratorios, emitida el 7 de agosto de 2018,se pronunció en los siguientes términos:

“La Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que NO SE OPONE a una jurisprudencia nacional, como la del Tribunal Supremo cuestionada en los litigios principales, según la cual la consecuencia del carácter abusivo de una cláusula no negociada de un contrato de préstamo celebrado con un consumidor que establece el tipo de interés de demora consiste en la supresión total de los intereses de demora, sin que dejen de devengarse los intereses remuneratorios pactados en el contrato”.

Por último, hace pocas semanas, el Tribunal Supremo acogía la jurisprudencia europea en lo referente a los intereses de demora en su sentencia de 28 de noviembre de 2018, determinando que:

“La consecuencia de lo expuesto es que procede aplicar la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias 265/2015 de 22 de Abril, 470/2015 de 7 de septiembre, 469/2015 de 8 de ase septiembre,… y 346/2016 de 3 de junio, sobre los efectos de la nulidad de la cláusula sobre intereses de demora, cuyo ajuste a las exigencias del Derecho de la Unión ha sido declarada por el Tribunal de Justicia.

De acuerdo con esta doctrina, no es correcta la solución adoptada en la sentencia recurrida, consistente en sustituir el interés de demora abusivo por el consistente en el triple del interés legal del dinero, previsto en el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria como límite a los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipoteca constituidas sobre la misma vivienda.

Pero tampoco puede aceptarse la solución sostenida por el recurrente (CLIENTE), consistente en que una vez que dejó de pagar las cuotas  del préstamo e incurrió en mora, el préstamo dejó de devengar interés alguno.

La solución, conforme a lo dispuesto en las sentencias de esta Sala citadas en los párrafos precedentes, es que, DECLARADA LA NULIDAD de la cláusula que establece el INTERÉS DE DEMORA, cuando el prestatario incurra en mora el capital pendiente de amortizar SIGUE DEVENGANDO EL INTERÉS REMUNERATORIO fijado en el contrato.”

Por tanto, las consecuencias de la nulidad de la cláusula de intereses de demora serán en primer lugar la imposibilidad de aplicar el que estuviera fijado en la escritura, por lo que la deuda deberá recalcularse, pero utilizando como tipo de interés de demora aquel que esté fijado como remuneratorio.

Las cláusulas abusivas en las hipotecas

Voy a tratar sobre las cláusulas abusivas más utilizadas en la contratación bancaria, son las que de manera más habitual puede encontrarse el cliente bancario en su hipoteca.

Las cláusulas abusivas son parte integrante de casi la totalidad de las hipotecas, por diversos motivos nuestro más alto tribunal y el TJUE las han ido declarando nulas.

Estas son las cláusulas abusivas más conocidas:

Esta lista de cláusulas que pueden ser declaradas nulas por nuestros tribunales, no es exhaustiva, otras estipulaciones cuya validez se cuestiona siguen a día de hoy en el TJUE, nos referimos, por ejemplo, a la del IRPH, de la que se espera sentencia en los próximos meses, o, sobre el tema de las novaciones de las cláusulas suelo, que, si bien, no es una cláusula, deriva de la de interés mínimo.

Contra todas ellas existen sólidos argumentos jurídicos que permiten conseguir su nulidad.

La mayor parte de ellos podemos extraerlos del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, también de su predecesora, del Código Civil, de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, y de diversas normas y órdenes que regulan la contratación bancaria.

Sin olvidarnos de la importantísima Directiva europea 13/93/CEE, cuyo articulado ha dado forma a la protección del consumidor en los países de la unión.

La jurisprudencia también ha hecho mucho para fijar la interpretación correcta de las normas de defensa de los consumidores.

Dos importantes sentencias del Tribunal Supremo, mayo de 2013 y diciembre de 2015, son citadas constantemente en las demandas por cláusula suelo y gastos de hipoteca.

Si bien la última ha tenido que ser aclarada, en especial, en el tema del Impuesto de Actos Jurídicos documentados, lamentablemente, la aclaración ha sido un espectáculo mediático que ha dañado la imagen de nuestro más alto tribunal.

Modelo para comisiones por posiciones deudoras o similar

Con esta Carta-Modelo para comisiones por posiciones deudoras podrás ir a tu banco para reclamar que te las devuelvan, es muy sencillo de rellenar, eso si, tendrás que tener los extractos de tu cuenta para ir buscando las comisiones una a una y saber cuánto te tienen que devolver.

MODELO DE CARTA

 

Don ****, con DNI XXXXXXXXXXX y domicilio a efectos de notificación en *****, siendo cliente de esta entidad Y (repetir esto si hay más de un titular)

En *** (ciudad), a DÍA de MES de AÑO

SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE

NOMBRE COMPLETO DE LA ENTIDAD

DIRECCIÓN POSTAL COMPLETA

Muy señores míos:

El motivo de esta carta es presentar la correspondiente reclamación extrajudicial previa a las acciones legales oportunas, como titular de la Cuenta Corriente nº(poner los 20 dígitos, IBAN) se me han cargado en cuenta una serie de importe por comisiones que considero abusivas, por lo que solicito su devolución, las citadas comisiones fueron cobradas tal y como se resume en la siguiente tabla:

(esta tabla tenéis que rellenarla con cada uno de los cargos, su fecha y su concepto)

(Ejemplos de conceptos usados de manera habitual:

Comisión por descubierto-Gastos de reclamación de saldo deudor-Comisiones y gastos…)

TABLA DE COMISIONES PAGADAS

FECHA IMPORTE CONCEPTO
01/01/2014 30,00 € Comisión descubierto
01/02/2014 35,00 € Comisión posiciones deudoras
03/02/2014 30,00 € Comisiones y gastos
….
Rellenar con todos los cargos indeterminados que nos hayan cobrado y sumarlos todos para añadirlos al final.

Las comisiones enumeradas tienen todas ellas un mismo origen, esto es, la falta de saldo en cuenta. Para indemnizar a la entidad por esta situación la misma ya cobra un elevado interés de demora, por lo que el cobro de las citadas comisiones supone una penalización desproporcionada para el tipo de incumplimiento que se ha producido.

Como bien sabe la entidad, el cobro de comisiones debe obedecer a un “servicio efectivamente prestado”, y es la misma la que debe justificar que este se ha producido.

Habida cuenta de que en ningún momento su mercantil ha efectuado labor alguna para reclamarme el saldo deudor, las comisiones devienen nulas por contravenir la normativa que las regula, en concreto:

El artículo 5 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de entidades de crédito

El artículo 3 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre sobre transparencia y protección del cliente de servicios bancarios

La norma tercera, apartado 3, de la Circular 8/1990, de 7 de septiembre, del Banco de España. “Entidades de crédito. Transparencia de las operaciones y protección de la clientela

El artículo 5º de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda, de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las Entidades de crédito.

Más allá de haberse vulnerado las normas citadas, también el Banco de España considera que la generación automática de una comisión es una mala práctica bancaria.

Añadir que varias han sido las veces que he acudido a la entidad bancaria a reclamar la devoluciones de estas comisiones, siendo por parte de los trabajadores de mi sucursal la negativa a la devolución de manera sistemática.

Por lo que se refiere al momento en el que realizo esta reclamación, por todos es conocido que la doctrina jurisprudencial en torno a la abusividad de las cláusulas abusivas es profusa y cambiante, no ha sido hasta hace relativamente poco tiempo cuando se ha dado a conocer que existe la posibilidad de reclamar las comisiones cobradas por este tipo de conceptos.

Por todo lo dicho,

SOLICITO:

Que me sean devueltas las cantidades abonadas por las comisiones citadas, y que hacen un total de: (poner el resultado)

Que se abstenga la entidad de cobrarme cualquier tipo de comisión que no obedezca a un servicio efectivamente prestado.

Que, en lo sucesivo, la entidad especifique en cada cargo a qué corresponde.

Esta parte se reserva su derecho a cuantas acciones civiles y administrativas considere oportunas para la defensa de sus legítimos intereses, para la impugnación del resto de condiciones y cláusulas de contratación que se estiman abusivas en el contrato de adhesión o por cualquier otra causa, con solicitud y resarcimiento de los daños y perjuicios causados a esta parte.

Sin otro particular, les saludo atentamente.

En lugar y fecha ut supra

Fdo.______________________________

¿Tienes alguna duda sobre cómo rellenar la carta de reclamación de comisiones?

Déjame un comentario y te ayudo.

Modelo para reclamar cláusula suelo

ASUNTO: RECLAMACIÓN CLÁUSULA SUELO

Muy Sres míos.:

Por la presente vengo a interponer reclamación formal como cliente del préstamo hipotecario domiciliado en la cuenta XX que tengo abierta en la entidad bancaria a la que me dirijo, cuya cuantía es de XX € y que está asociado al préstamo número XX.

El motivo de esta reclamación se refiere a la cláusula suelo de mi hipoteca, y a los intereses abonados en cumplimiento de la cláusula financiera “X” de la escritura de préstamo hipotecario número “X”, formalizada ante el Notario “X”, el día de mes de año, en Zaragoza, cuya copia adjunto, y que impide que el tipo de interés sea inferior al XX %. Siguiendo la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 9 de mayo de 2013 debe de considerarse abusiva y por lo tanto nula.

En concreto el Tribunal Supremo considera que no son transparentes las clausulas cuando:

  1. falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato;
  2. se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas;
  3. no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar;
  4. no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo;
  5. las cláusulas se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

Asimismo y según la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016, al ser nula desde su nacimiento los efectos de la misma deben desaparecer desde el momento de la firma del préstamo y no desde la fecha determinada por el Tribunal Supremo, por lo que deben de ser devueltas todas las cantidades abonadas de más así como los intereses correspondientes.

Por todo lo expuesto anteriormente SOLICITO:

1.-Que se cumpla con lo dispuesto tanto en la Sentencia 241/2013 del Tribunal Supremo, como en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016, reembolsándoseme las cantidades abonadas de más por la aplicación de la cláusula suelo más los intereses correspondientes a dichas cantidades, que habrán de ser calculadas por la entidad.

2.- Que en caso de no ser atendida esta reclamación por el departamento al que me dirijo, se remita al Defensor del Cliente de la entidad para su valoración y, en caso de no ser resuelta, se eleve al Banco de España.

Esta parte se reserva su derecho a cuantas acciones civiles y administrativas considere oportunas para la defensa de sus legítimos intereses, para la impugnación del resto de condiciones y cláusulas de contratación que se estiman abusivas en el contrato del presente préstamo hipotecario o por cualquier otra causa, con solicitud y resarcimiento de los daños y perjuicios causados a esta parte.

Sirva la presenta para iniciar el procedimiento extrajudicial regulado en el Real Decreto 1/2017.

Sin otro particular, les saludo atentamente.

En lugar y fecha ut supra

Fdo.______________________________