CLÁUSULAS ABUSIVAS EN SUBROGACIONES HIPOTECARIAS

Clausula suelo en hipoteca subrogada

Cláusulas Abusivas En Subrogaciones Hipotecarias

CLÁUSULA SUELO

Hoy vamos a hablar sobre un tema que últimamente genera muchas consultas en el despacho, es el de las cláusulas abusivas en hipotecas con subrogación, nos vamos a centrar en la cláusula suelo, ya que es la que más repercusión mediática está teniendo y la que más preguntas suscita.

Vamos a empezar explicando qué es un subrogación hipotecaria, se diferencia de lo que es la constitución de una hipoteca desde cero en que en la subrogación quien se va a hacer cargo del pago de la hipoteca sucede al que la pidió originariamente, normalmente fue el vendedor, muchas veces también se trata del promotor inmobiliario, que a su vez fue quien negoció las condiciones con la entidad prestamista, pudo incluso negociar dos tipos de condiciones, unas que regirían el préstamo hipotecario entre el promotor/vendedor y el prestamista y otras para el supuesto de subrogación del comprador.

El que sucede en la hipoteca (el nuevo deudor) puede hacerlo en las mismas condiciones, modificando algunas o ampliando o reduciendo capital a través de una novación del préstamo con garantía hipotecaria.

Tras la explicación de qué es una subrogación hipotecaria pasamos a concretar su relación con las cláusulas abusivas en contratos hipotecarios así como a comentar la jurisprudencia de nuestros tribunales sobre el particular.

En la venta de un inmueble el vendedor está obligado a ofrecer una gran cantidad de información al comprador, su contenido se encuentra en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, entre toda esa información se encuentra aquélla relacionada con las cargas de la vivienda, es decir, si tiene hipoteca, está dada como aval o garantía, o debe algún impuesto, entre otros gravámenes que puede soportar.

Que el vendedor esté obligado a informar no implica que la entidad bancaria pueda desentenderse completamente de la operación evitando así informar al prestatario de las condiciones de la operación, todo esto con independencia de que intervenga o no en la firma de la escritura de subrogación.

Son ya muchos los tribunales que se han pronunciado sobre esta cláusula abusiva en las subrogaciones de hipoteca, destacamos los siguientes fallos en relación a la cláusula suelo:

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SENTENCIA núm. 236/2015

(JUICIO ORDINARIO Nº 558/2013)

“CUARTO.- La apelante considera que la doctrina expuesta no es aplicable a los supuestos de subrogación en préstamos con garantía hipotecaria, dado que el enjuiciamiento del carácter abusivo de una cláusula debe referirse al momento en el que se suscribe el contrato.

El contrato de préstamo se firmó entre CAIXABANK(antes CAIXA GIRONA) y la promotora, subrogándose en un momento posterior los demandantes en la posición del prestatario. CAIXABANK no intervino en la compraventa, limitándose a aceptar tácitamente la subrogación.

En definitiva, la apelante sostiene que el deber de informar sobre las condiciones del préstamo en general y sobre la cláusula suelo en particular incumbía al empresario promotor, todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, aplicable a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas dirigidas a consumidores.

No podemos compartir los argumentos de la recurrente. En efecto, sin perjuicio de la obligación de informar sobre las condiciones de la venta (incluidas las relativas a la financiación) que pesa sobre el promotor, delimitadas en dicho Real Decreto, esa misma obligación también incumbe a la entidad de crédito cuando un consumidor se subroga en la posición del prestatario.

Los préstamos al promotor están configurados para que un tercero consumidor sustituya al empresario. Así ocurre en el presente caso, en el que la escritura contempla tipos de interés diferenciados para el promotor y para el subrogado.

El testigo Maximino, director de la oficina que gestionó el préstamo, admitió expresamente en la vista que “conocía que la finalidad del préstamo hipotecario era la subrogación por los compradores” (minuto 11,15).

El acreedor hipotecario no es un tercero que queda al margen de la venta con subrogación en el préstamo al promotor, sino que participa activamente en la novación, aceptándola expresa o tácitamente (artículo 1205 del Código Civil). Y es en ese segundo momento de la subrogación cuando deberá cumplir con las exigencias legales de información previa y trasparencia en los términos señalados por el Tribunal Supremo, completando la información que pueda resultar de la propia escritura pública de compraventa. Es la entidad de crédito, beneficiaria última de la cláusula suelo, la que en mejores condiciones se encuentra para proporcionar la información adecuada, poniendo en conocimiento del consumidor los riesgos que asume. La responsabilidad no se traslada al promotor, sino que es compartida, por lo que la entidad prestamista deberá velar porque el consumidor adquiera en el momento de la subrogación un conocimiento cabal y completo de aquello a lo que se obliga.

Don Maximino, representante de CAIXABANK en el préstamo hipotecario, admitió en su declaración que a ellos les correspondía informar sobre las condiciones de la operación. Reconoció que proporcionó información verbal de las condiciones de la hipoteca (minuto 11:30), sin precisar su alcance, dado el tiempo transcurrido.

Admitió, además, que él mismo aconsejó a los demandantes la subrogación, por ser menos costosa (minuto 9:10). Llegó a reconocer, incluso, que estuvo presente en la firma de la escritura (minuto 6:48), si bien posteriormente se desdijo de su declaración inicial al caer en la cuenta que no consistió en ese acto la subrogación (minuto 16:22).

Coincidimos con la recurrente que la cláusula tercera bis, que fija el tipo de interés aplicable al subrogado, no es especialmente compleja y es de fácil compresión. Aparece nítidamente distinguida del tipo aplicable a la promotora. La limitación del tipo de interés figura resaltada en negrilla en las dos opciones que se ofrecen al consumidor y no se encuentra enmascarada entre multitud de datos.

Ahora bien, las condiciones del préstamo no se incorporaron a la escritura de compraventa, que se limita a recoger una declaración de los compradores con ribetes rituales en el sentido de que, en lo esencial, “las conocen y aceptan”. No se entregó, sin embargo, una copia de la escritura a los actores o no lo hizo al menos la demandada, como reconoció en la vista el Sr. Maximino, que apeló al carácter “confidencial” de la información (minuto 12:30).

Por lo que se refiere a la información verbal, el Sr. Maximino admitió que en aquellas fechas (año 2005) la “cláusula suelo no inquietaba”, por lo que no incidían especialmente en ella -“no era el tema clave en la negociación”, dijo literalmente (minuto 15)-. También reconoció que no se hicieron simulaciones de distintos escenarios.

No consta, en definitiva, que se diera información suficiente para que los demandantes pudieran comprender y valorar las consecuencias económicas y jurídicas que se derivaban de la aplicación de la cláusula impugnada, por lo que debemos confirmar la declaración de nulidad de la cláusula de limitación del tipo de interés por no superar el control de transparencia.”

Audiencia Provincial Valladolid

SENTENCIA: 00132/2015

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000213/2014

“CUARTO.- Argumenta seguidamente la entidad apelante que el juzgador de instancia reconoce en su sentencia que la redacción de la cláusula suelo es clara, concreta y sencilla, por lo que supera el primer control de transparencia a que alude la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 . Sin embargo imputa al Banco el incumplimiento de los deberes impuestos por la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, imputación que reputa improcedente pues no nos hallamos ante un contrato de préstamo hipotecario concertado entre el banco y el actor, sino que este se subrogó en el que previamente tenía concertada la sociedad promotora que le vendió la vivienda, sin intervención alguna por parte del Banco, de modo que no era obligación de este, sino del promotor-vendedor, proporcionarle información sobre las condiciones que regían el préstamo, tal y como informa el Banco de España ante la queja formulada por el hoy demandante.

Ciertamente el actor se subrogó en el contrato de préstamo hipotecario que la promotora que le vendió la vivienda había concertado con la entidad bancaria hoy recurrente el 26 de mayo de 2005, ampliando y subrogándose a su vez en el préstamo hipotecario que primitivamente había concertado la entidad Orígenes del Duero S.L. el 20 de enero de 2005, sin que en la escritura de compraventa y subrogación del demandante conste tuviera intervención la entidad de crédito.

Ello en principio hacía recaer la obligación de información al prestatario acerca de las condiciones del préstamo en el promotor -vendedor, conforme a lo dispuesto en el RD 515/1989.

Ahora bien, en el presente caso el Banco hoy recurrente no permaneció ajeno al contrato concertado entre actor y promotora, ni al margen de la operación de subrogación en el préstamo hipotecario por parte del comprador de la vivienda, aunque formalmente no se le diera intervención en la escritura pública que la documentaba.

Por el contrario, tuvo una intervención activa que entendemos le obligaba a proporcionar esa información, que tampoco había sido suministrada al comprador de la vivienda cuando concertó la escritura de compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario.

En efecto, en el exponendo sexto de la escritura de ampliación y subrogación préstamo, que como decimos concertó con la promotora el 26 de mayo de 2005, se hacía constar expresamente que el Banco ofrecería a los posibles compradores de las viviendas que se subrogasen en las responsabilidades hipotecarias un determinado producto de cobertura frente a posibles subidas de tipos de interés de cuota periódica de amortización máxima.

Fruto de esa activa intervención del Banco en el proceso de subrogación en las responsabilidades hipotecarias que afectaban a los inmuebles producto de la división horizontal de la edificación, fue la oferta por parte de la entidad de crédito y la aceptación por parte del demandante del producto de cuota máxima en cuestión (f.15 y 16). En estos documentos que el Banco entregó al comprador de la vivienda se hacen constar las características básicas del préstamo cuya subrogación ofrecía, sin realizar una sola mención a la cláusula suelo que en el mismo se contempla, ni alusión alguna a que existía un límite a la revisión a la baja del tipo de interés remuneratorio que caso de bajada del Euribor iba a afectar sustancialmente a las condiciones del contrato. Se expresaba solo que el tipo de interés era del Euribor mas 0,85, que se revisaba anualmente, las posibles bonificaciones aplicables caso de contratar determinados productos de la propia entidad, las comisiones aplicables caso de cancelación, la posibilidad de ampliar el plazo de amortización del préstamo, el devengo mensual de las cuotas y el sistema de cuota máxima mensual de pago al que se acogía el prestatario para la primera anualidad al menos. Ni una sola referencia o información acerca de la cláusula suelo litigiosa que afectaba de manera sustancial a las condiciones del préstamo hipotecario que parcialmente se novaba en cuanto al sistema de cuota máxima. Por tanto, cuando se ofreció por el Banco tanto la subrogación en el préstamo cuanto una cobertura frente a la posible subida de los tipos de interés, que modificaría las condiciones de amortización y pago pactadas inicialmente con el promotor, no se informó en absoluto de que frente a una posible bajada existía una cláusula suelo que neutralizaría el tipo variable pactado operando como límite a la baja en el 2,90% nominal, incluso pese a la posible aplicación de las bonificaciones ofertadas. Esa activa intervención en la operación por parte del Banco entendemos le obligaba a procurar al comprador que iba a subrogarse una adecuada y completa información a cerca de las condiciones fundamentales del préstamo que iban a repercutir sensiblemente en su coste. Al no haberlo hecho así no pudo el consumidor comprender, ni entonces ni cuando se subrogó en el préstamo pues tampoco se le proporcionó explicación alguna al respecto por el promotor-vendedor ni por el Notario, el verdadero reparto de riesgos que la inclusión de la cláusula en cuestión comportaba y el escenario que podía derivarse de una posible bajada de los tipos como la que acaeció. Confirmamos por tanto también en este extremo la sentencia impugnada cuando aprecia que la cláusula litigiosa no supera por tanto el control de transparencia real.”

En conclusión podemos afirmar que el negocio que se produce entre promotor/vendedor y comprador/nuevo deudor no es ajeno a la entidad bancaria con la que se firmó la hipoteca, es más, es la primera interesada en crear un perfil de riesgo para el nuevo cliente, en tanto, en cuanto debe asegurarse de la capacidad económica de éste para satisfacer las cuotas del préstamo, por este motivo no puede decirse que permanezca ajena al negocio jurídico y por ende debe hacerse cargo de las obligaciones de información y cerciorarse de que el nuevo cliente entiende el clausulado de la hipoteca.

Por todo la anterior si un consumidor se subrogó en un préstamo con garantía hipotecaria que incluía una cláusula suelo y no fue debidamente informado de ella, ni su redacción era transparente, ni se cumplieron las exigencias legales en cuanto a simulaciones y oferta vinculante está legitimado para interponer demanda de nulidad de la cláusula suelo y de todas aquéllas cláusulas abusivas que contenga la hipoteca.

¿QUIÉN PAGA LOS INTERESES DE LOS GASTOS DE HIPOTECA?

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Te explicamos quién paga los intereses de los gastos de hipoteca.

Si estás pensando en reclamar los gastos de hipoteca te interesa saber si puedes pedir que te paguen intereses por las cantidades que abonaste al formalizar tu hipoteca.

Como sabrás el Tribunal Supremo determinó que no es el consumidor quien debe pagar los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Sobre el Impuesto de Actos jurídicos documentados, finalmente, ha decidido que lo paga el cliente.

Sobre los intereses de los gastos de hipoteca no se había pronunciado aún. Dos son las situaciones que se pueden dar respecto a ellos, que se condene a la entidad a pagarlos desde la reclamación extrajudicial, o que se condene a pagar desde que el consumidor pagó los diferentes gastos.

Esta última postura es la que ha tomado nuestro más alto tribunal, por lo tanto, en una condena al banco a devolver los gastos de hipoteca deberán incluirse los intereses que cada uno de los cargos haya generado durante el tiempo comprendido entre su pago y la sentencia. Añadir que no es una cantidad despreciable.

Como abogados especializados en hipotecas, te recomendamos que contactes con nosotros, revisaremos tu hipoteca y te diremos cuánto puedes reclamar y cuántos intereses te corresponden por lo pagado indebidamente.

A continuación reproducimos la nota del Gabinete Técnico del Área Civil del Tribunal Supremo en relación a los intereses:

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto en esta sentencia cómo deben calcularse los intereses devengados por las cantidades que el banco debe abonar al prestatario tras la anulación de la cláusula de gastos de un contrato de préstamo hipotecario.

La nulidad de dicha cláusula, declarada por el Juzgado de Primera Instancia y confirmada por la Audiencia Provincial, no ha sido discutida ante el Tribunal Supremo y, por ello, el pronunciamiento de la Sala Primera se limita a la cuestión de los intereses.

El Juzgado declaró la nulidad de la cláusula y condenó a la entidad prestamista a abonar al prestatario diversas cantidades en concepto de gastos de tasación y gestoría, más sus intereses legales desde la fecha en que el consumidor hizo tales pagos.

La Audiencia Provincial, en cambio, consideró que los intereses legales a abonar por el banco se devengarían desde la fecha de la reclamación extrajudicial.

El Pleno de la Sala estima el recurso de casación interpuesto por el consumidor y considera que los intereses se devengan desde la fecha en que pagó los gastos en cuestión.

La consecuencia de la abusividad de la cláusula de gastos es, conforme al principio de no vinculación de la Directiva 93/13 y su interpretación por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y por la propia Sala Primera, que haya de actuarse como si la cláusula nunca se hubiera incluido en el contrato, debiendo afrontar cada uno de los gastos discutidos la parte a cuyo cargo corresponda, según nuestro ordenamiento jurídico.

FIJACIÓN DEL EFECTO RESTITUTORIO

El efecto restitutorio, cuando se trata de la cláusula de gastos, no es directamente reconducible a la norma del Código Civil (art. 1303) que regula la restitución de prestaciones recíprocas entre las partes, pues no se trata de abonos hechos por el consumidor al banco que éste deba devolver (como intereses o comisiones), sino pagos hechos por el consumidor a terceros (en este caso, a la gestoría y al tasador), en virtud de la imposición contenida en la cláusula abusiva.

No obstante, como la declaración de abusividad obliga a restablecer la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido la cláusula en cuestión, debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades que le hubiera correspondido pagar de no haber existido la estipulación abusiva.

Aunque en nuestro Derecho nacional no existe una previsión específica que se ajuste a esta obligación de restablecimiento de la situación jurídica y económica del consumidor, se trataría de una situación asimilable a la del enriquecimiento injusto, en tanto que el banco se habría lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que legalmente le hubiera correspondido asumir y que, mediante la cláusula abusiva, desplazó al consumidor.

Y también tiene similitudes analógicas con el pago de lo indebido, en cuanto que el consumidor hizo un pago indebido y la entidad prestamista, aunque no hubiera recibido directamente dicho pago, se habría beneficiado del mismo, puesto que, al haberlo asumido indebidamente el prestatario, se ahorró el pago de todo o parte de lo que le correspondía.

CONCLUSIÓN DE LA SENTENCIA SOBRE INTERESES DE LOS GASTOS DE HIPOTECA

En consecuencia, la entidad bancaria deberá abonar el interés legal desde la fecha en que el consumidor realizó los pagos.

Puedes descargar la nota aquí.

Puedes ver la sentencia aquí.

[RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA A IBERCAJA]

Sentencia nulidad irph

Dado el gran numero de clientes y usuarios que nos preguntan si pueden reclamar los gastos de hipoteca a Ibercaja, nos hemos decidido a aclarar la cuestión mediante este post.

El enorme revuelo causado por los cambios de opinión en relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por parte del Tribunal Supremo ha generado una oleada de consultas en el despacho, aclaramos las más habituales.

Reclamación de gastos de hipoteca a Ibercaja,¿es posible?

Lo es, por supuesto que si.

Como entidad financiera que predispuso e impuso la obligación de que pagara el cliente los gastos de hipoteca puede pedirse que devuelva los gastos de hipoteca más sus intereses.

¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar a Ibercaja?

Tres son los conceptos que puedes reclamar a Ibercaja:

Notaría

Registro de la Propiedad

Gestoría

¿Qué porcentaje recuperaré de los gastos de formalización?

Si vives en Zaragoza, ciudad en la que tenemos nuestro despacho y ejercemos, puedes recuperar los siguientes porcentajes:

  • 50% de la factura de Notario, menos el timbre.
  • 100% de la factura de Registro de la Propiedad
  • 50% de la factura de Gestoría

El dinero que se puede recuperar depende de la cantidad que se pidiera a crédito, normalmente suelen ser, para una hipoteca de 100.000 euros, unos 1000 euros.

¿Puedo reclamar más cosas a Ibercaja?

Si, los jueces están empezando a anular la comisión de posiciones deudoras.

¿Hay alguna sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza sobre los gastos?

Si, han sido varias las sentencias de la Audiencia que han dado la razón a los clientes:

Este extracto es de una de ellas:

“La S.T.S. 705/2015, de 23-diciembre analiza a la luz de la legislación de protección de consumidores y usuarios las condiciones generales de contratación relativas a los gastos del negocio jurídico. Concretamente, del préstamo hipotecario. El art. 89 del R.D. leg. 1/2007 de Defensa de Consumidores y Usuarios califica en todo caso como abusivas las cláusulas que impongan al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario.

Y especifica respecto a la compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, resalta la citada S.T.S. 705/2013 ) una serie de supuestos concretos.

Así, a) la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación) y c) la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario. Por lo que no cabe duda de la nulidad de la cláusula que genéricamente atribuye todos los gastos al prestatario. La resolución del Alto Tribunal en su apartado “g) Séptimo motivo (cláusula de gastos del préstamo hipotecario) ” desarrolla dos principios que, a juicio de este tribunal, resultan paradigmáticos a los efectos de imputar la obligación de su pago: a) el del interés principal respecto a la concreta actuación de que se trate y b) la distribución de la carga tributaria según lo dispuesto en la legislación fiscal. Todo ello sin olvidar que nos encontramos ante el examen abstracto de condiciones generales de contratación. Sin perjuicio de las circunstancias excepcionales que recogió la S.T.S. 171/17, 9-3 (negociaciones individualizadas).”

¿Por qué es nula la cláusula de gastos de formalización?

Varios son los motivos por los que se considera abusiva y,por lo tanto, nula de pleno derecho:

  1. Fue impuesta y predispuesta por la entidad.
  2. No hubo negociación sobre la misma.
  3. Adolece de falta de transparencia.
  4. Carga gastos sobre el consumidor que corresponden al prestamista.
  5. Vulnera las leyes de protección del consumidor.
  6. Vulnera las leyes que determinan quien es el obligado al pago de los Aranceles de notario y registrador.

Si quieres reclamar los gastos de hipoteca a Ibercaja, no dudes en contactar con nosotros, te damos las mejores condiciones para que recuperes tu dinero.

Llama ya al 644 40 30 57 o al 679 11 31 62.

Nulidad del IRPH, ¿estamos ante otra batalla para la banca?

La decisión, vía sentencia del TJUE, sobre la nulidad del IRPH se acerca. La banca tiene mucho que perder si el Tribunal de Luxemburgo se inclina por seguir el informe de la Comisión Europea.

El TJUE todavía puede hacer que en España se declare nulo el IRPH.Miles de afectados por el IRPH así lo esperan.

Bien es sabido que las entidades bancarias no derrochan transparencia. Ni les interesa perder tiempo en informar debidamente a sus clientes.

Es más fácil redactar extensos contratos, en ocasiones en letra pequeña, en los que incluir todo aquello que les beneficia y muy poca equidad entre las partes.

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IRPH,TJUE y su esperada Sentencia.

sentencia TJUE IRPH

Los afectados por el índice IRPH, esperan con impaciencia la sentencia del TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) que podría conseguir que se declarase nulo este índice de referencia.

La Comisión Europea apoya la tesis de que el IRPH es nulo, por lo que es posible que el TJUE se pronuncie en el mismo sentido.

Faltan las conclusiones del Abogado General sobre el IRPH, si se apoya en el informe Comisión Europea, hay muchas posibilidades de que se declare su nulidad.

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[DEMANDA POR SEGURO DE PRIMA ÚNICA][ABOGADOS HIPOTECA ZARAGOZA]

abogado prima única

Viene siendo habitual una nueva práctica bancaria que consiste en obligar a los clientes que solicitan una hipoteca a contratar a la vez un seguro de prima única, que se suma a la cantidad solicitada para el pago del inmueble.

Se fuerza a contratarlo mediante una cláusula no negociada, por lo que nos hallamos ante otra estipulación que puede declararse nula, para ello recomendamos iniciar un reclamación extrajudicial tanto frente al banco como frente a la aseguradora, desde Abogado Piqueras podemos ayudarle con este trámite.

Es frecuente que nuestros clientes nos comenten que desconocían el alcance económico de la cláusula mediante la que aceptaban el seguro de prima única, incluso hay quien se enteró de su existencia en el mismo notario.

No se trata de cantidades pequeñas, es fácil que los importes vayan desde 10000 a 30000 euros, que se suman a los pedidos para la hipoteca y se financian conjuntamente, con el aumento de costes que esto supone.

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Todas las Nuevas Sentencias del Tribunal Supremo sobre los gastos de Hipoteca.

Clausula suelo en hipoteca subrogada

REUNIMOS TODAS LAS RECIENTES SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE  LOS GASTOS DE HIPOTECA.

El pasado 23 de enero el Tribunal Supremo Español dictó 5 sentencias relacionadas con los gastos de hipoteca.

En ellas hace una nueva interpetación de las consecuencias de la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios, y fija cómo deben repartirse las facturas de notario, registro y gestoría. También se pronuncia sobre la comisión de apertura.

También se pronuncia sobre la comisión de apertura, cuya validez estaba empezando a ser cuestionada en los tribunales.

Desde aquí puedes acceder directamente al pdf de las sentencias.

Nota Sala de lo Civil TS 24 enero 2019.

TS Civil 23 enero 2019 sent1.

TS Civil 23 enero sent2.

TS 23 enero 2019 sent3.

TS 23 enero 2019 sent4.

TS 23 enero 2019 sent5.

En este post no entramos a analizar cada una de las sentencias, si quieres conocer cómo queda el reparto de los gastos de hipoteca tras las sentencias del Tribunal Supremo, ve a este artículo.

Por su importancia, si que reproducimos la nota de prensa del Gabinete de Técnico:

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.
En primer lugar, analiza la posible abusividad de la cláusula que, en un préstamo hipotecario, establece una comisión de apertura
Tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.
Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”
En segundo lugar, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.
1- Son pagos que han de hacerse a terceros- no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos
terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.
2- El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.
A- Arancel notarial.
La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
B- Arancel registral.
La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.
C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera. A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.
D- Gastos de gestoría.
También se impone el pago por mitad de los mismos.

 

 

 

Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.

Supremo y gastos de hipoteca

El Tribunal Supremo nos tiene ya acostumbrados a emitir nuevas sentencias sobre cláusulas abusivas, en este caso fija criterio en varias sentencias sobre los gastos de hipoteca y la comisión de apertura.

No es una buena noticia para los consumidores, y mucho menos para aquellos que ya han iniciado procedimiento judicial contra su entidad bancaria.

El cambio de jurisprudencia puede provocar que muchas demandas no se ganen con costas.

Continuar leyendo “Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.”