Acuerdos de novación, cláusula suelo y cuestión prejudicial en el TJUE

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Vuelve a estar sobre la mesa el asunto de los acuerdos de novación, la cláusula suelo y la elevación de la cuestión prejudicial ante el TJUE.

Según leo en Diario Jurídico, que a su vez remite al Reclamador, el diario oficial de la Unión Europea ya ha publicado el inicio del expediente.

Se trata de una cuestión prejudicial elevada por un Juzgado de Primera Instancia de Teruel para aclarar sin son válidos los acuerdos de novación que los clientes firmaron en relación a la cláusula suelo.

Refresquemos un poco la cuestión.

Cuando ya se había declarado la nulidad de la cláusula suelo, pero todavía  no se sabía si sería retroactiva la nulidad, la banca movió ficha.

Lo hizo pidiendo a sus empleados que consiguieran que los clientes firmaran una novación.

Para ello, eran llamados a las oficinas, sin más explicación que: “os vamos a bajar la hipoteca”.

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Reclamar Plusvalía Municipal

Reclamar gastos de hipoteca en Zaragoza

Desde nuestro despacho de abogados en Zaragoza, podemos ayudarle a reclamar la plusvalía municipal, pida cita en el 644 40 32 57.


¿Qué ha dicho el Tribunal Constitucional sobre la plusvalía?

Que  el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos no siempre es inconstitucional, solo lo es en “aquellos supuestos en los que se somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, esto es, aquellas que no presentan aumento del valor del terreno al momento de la transmisión”. Por lo que puede reclamar la plusvalía municipal si ha vendido a pérdida.

¿Qué recomendamos hacer en relación a la plusvalía municipal en Zaragoza?

En primer lugar asegurarse de que cumple los requisitos que dan lugar a la devolución:

  • Haber vendido por debajo del valor de compra.
  • Haberlo hecho en los últimos cuatro años.
  • Disponer de toda la documentación: escritura de compra, escritura de venta y liquidación del impuesto municipal.

En segundo lugar dejarse aconsejar por abogados especialistas en plusvalía para realizar la reclamación, así asegurará el éxito de la misma, nuestro despacho en Zaragoza está a su disposición.

Si tiene dudas en torno a la plusvalía municipal en [ herencias ],[ donaciones ], [ locales ] , [ segundas residencias ], [ oficinas ], etc. contacte con nosotros, podemos resolverlas.


Información en medios:

Primeras reclamaciones de la plusvalía municipal en Zaragoza [El periódico de Aragón]

El TSJA cree posible recuperar la plusvalía [El periódico de Aragón]

Más de medio millón de afectados por la plusvalía municipal [El Confidencial]

Normativa relacionada con la Plusvalía

Reclamar gastos de hipoteca en Zaragoza

Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.Subsección VI. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.


Artículo 104. Naturaleza y hecho imponible. Supuestos de no sujeción.

1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

2. No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En consecuencia con ello, está sujeto el incremento de valor que experimenten los terrenos que deban tener la consideración de urbanos, a efectos de dicho Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con independencia de que estén o no contemplados como tales en el Catastro o en el padrón de aquél. A los efectos de este impuesto, estará asimismo sujeto a éste el incremento de valor que experimenten los terrenos integrados en los bienes inmuebles clasificados como de características especiales a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

3. No se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.

4. No se devengará el impuesto con ocasión de las aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles efectuadas a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. regulada en la disposición adicional séptima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, que se le hayan transferido, de acuerdo con lo establecido en el artículo 48 del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos.

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CLÁUSULAS SUELO IBERCAJA-CAI [COSTE CERO.RECLAME CON NOSOTROS]

  1. Cláusulas Suelo Ibercaja-CAI [Coste Cero.Reclame Con Nosotros]

Realmente Ibercaja no las incluía en sus hipotecas, todas las que tiene las ha heredado de la Caja de Ahorros de la Inmaculada (CAI) , entidad a la que absorbió hace unos años.

Defino brevemente lo que es una cláusula suelo, es el tipo mínimo de interés que el banco incluye en el clausulado de sus préstamos hipotecarios, y que, cuando entra en acción, hace que el tipo de interés no baje de determinado porcentaje, si también incluye techo  determina un tipo máximo y hablaríamos de cláusula suelo-techo”.

Por ejemplo: le dan el préstamo a Euríbor más 1%, tiene cláusula suelo del 4,25%, aunque el Euríbor esté en 3 puntos, lo que sumado al 1% daría 4%, usted siempre pagará su préstamo al 4,25 %.

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¿ES NULA LA COMISIÓN DE APERTURA DE MI HIPOTECA?

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¿Es Nula La Comisión De Apertura De Mi Hipoteca?

Que los bancos se aprovecharon de su posición de superioridad frente al consumidor a la hora de firmar hipotecas no es ninguna novedad.

Ahí están las declaraciones de nulidad de cláusulas como la “suelo-techo”, la de gastos de formalización, la de vencimiento anticipado o la de intereses de demora, a las que un juez granadino acaba de sumar la de comisión de apertura.

Pero, ¿qué es la comisión de apertura?

Es un porcentaje, que varía entre el 0,50 % y el 1,50 %, que el banco o entidad financiera obliga a satisfacer a aquel que pide un préstamo hipotecario por el mero hecho de dárselo, algo así como cobrarte un porcentaje añadido de una obra que te van a hacer solo por decidir hacértela, y lo cierto es que los bancos no disponen de documentación que acredite que esa comisión está justificada, de ahí su nulidad.

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¿RECLAMAR HIPOTECA MULTIDIVISA? SI, ES EL MOMENTO.

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La reciente sentencia del Tribunal Supremo sobre hipotecas multidivisa, de la que hablan aquí, y en la que da la razón a los afectados, ha hecho que sean muchos lo que se estén planteando reclamar a su entidad.

Varios fueron los bancos que comercializaron hipotecas en yenes, francos, dólares, sin informar correctamente a los clientes de los riesgos que corrían al aceptar la cláusula multidivisa, tampoco de los peligros de referenciar al LIBOR.

Ahora y gracias a la reciente jurisprudencia puede iniciar con mayor tranquilidad los trámites para que su banco elimine la cláusula y recupere lo que nunca debió pagar.

Le recomendamos que presente una reclamación extrajudicial frente a su banco, si desconoce cómo hacerlo, puede contactar con nosotros y le guiaremos en el proceso.

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¿CÓMO RECLAMAR LA NULIDAD DE LA COMISIÓN DE APERTURA DE MI HIPOTECA? ES ABUSIVA

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¿Cómo Reclamar La Nulidad De La Comisión De Apertura De Mi Hipoteca? Es Abusiva?

Como ya comentábamos en este otro artículo sobre la nulidad de la cláusula de apertura, nuevamente nos encontramos con otra cláusula considerada abusiva por  parte de la jurisprudencia.

Entienden algunos jueces y magistrados, no todos, que la cláusula es abusiva por no responder a ningún trabajo efectivo realizado por la entidad financiera.

Primero situémonos en la cuestión.

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CLÁUSULA SUELO EN SUBROGACIÓN HIPOTECARIA, EL TS PONE ORDEN.

Cláusula Suelo En Subrogación Hipotecaria, El TS Pone Orden.

El TS aclara el tema de las hipotecas con cláusula suelo procedentes de subrogación hipotecaria.

Los clientes con cláusula suelo en su subrogación hipotecaria vuelven a tener razón, a juicio del TS, que en su Sentencia nº 643/2017, rec. 514/2015, de 24 de noviembre de 2017 (Sala 1ª) afirma que la entidad financiera (BantierraIbercaja, CAIKutxabank, etc.) tenía la obligación de informar al cliente de la existencia de cláusula suelo en la hipoteca.

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[MODELO DE CARTA DE RECLAMACIÓN DE COMISIÓN DE APERTURA.]

[MODELO DE CARTA DE RECLAMACIÓN DE COMISIÓN DE APERTURA.]

Recientemente se han empezado a plantear reclamaciones por el pago de la comisión de apertura, no toda la jurisprudencia entiende que haya que devolverla, lo que no impide reclamar su nulidad al banco a la espera de que, por ejemplo, el Tribunal Supremo, dicte sentencia favorable a los consumidores.

A continuación os dejamos un texto tipo para reclamar la comisión de apertura a vuestra entidad financiera, será necesario que la adaptéis a vuestro caso concreto, al final del texto tiene las instrucciones para rellenar la carta.

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