¿SON RECLAMABLES LOS GASTOS DE HIPOTECA?
Profundizamos en los motivos que permiten reclamar los gastos de formalización de hipoteca.
El motivo por el que estos gastos se pueden reclamar se debe a que la cláusula insertada en las escrituras que imponía al prestatario-consumidor se ha considerado abusiva, al tratarse de una condición general de contratación que, como tal, era incluida en el contrato por la entidad financiera, unilateralmente quedándole al prestatario solo dos opciones, aceptar o rechazar la totalidad del negocio jurídico, con todas su condiciones generales.
Además, como condición general, debe cumplir en base a la normativa de protección de los consumidores, una serie de requisitos como los de transparencia o de equilibrio contractual que, a su vez, deben materializarse en acciones por parte del profesional que conduzcan a que el consumidor sepa todas y cada una de las consecuencias que le va a acarrear aceptar el contrato que el profesional le ofrece.
Y ante la falta de transparencia de esta cláusula de imputación de todos los gastos, es por lo que se declara abusiva y, por tanto, nula quedando pues, el reparto de estos gastos a lo que dijera la ley en cada caso concreto.
Así pues, la posibilidad de reclamar los gastos que se generen con estas operaciones dependerá de la transparencia con la que la entidad financiera haya actuado.
SUBROGACIÓN ACTIVA
Gastos de subrogación que pagará el banco
Por ley, al igual que ocurre con los gastos de constitución de un préstamo hipotecario, el banco se encargará de las siguientes costas:
Los aranceles de la notaría: La entidad financiera se debería hacer cargo del 50% del importe total, una vez descontados los timbres.
Los aranceles del registro: Se deberá hacer cargo la entidad financiera del total del importe por este concepto.
Los honorarios de la gestoría: Nada dice la ley al respecto, por lo que, de declararse la nulidad de la cláusula de gastos, la jurisprudencia ha decidido que el banco tendrá que hacerse cargo del 100% de este coste.
Gastos de tasación: Como en el caso anterior, solo será posible su reclamación, si el pago efectuado por el cliente en este concepto es debido a que le ha sido impuesto en virtud de la cláusula de gastos susceptible de ser considerará abusiva y, por tanto, nula.
Por último, señalar que el cambio de hipoteca a otro banco no lleva asociado el pago de ningún impuesto.
SUBROGACIÓN PASIVA
En la subrogación por la que se cambian los deudores hay que prestar especial atención a lo que diga la escritura original, puesto que el nuevo deudor asume las obligaciones tal y como se reflejan en la misma, no pudiendo alegar a posteriori, falta de transparencia pues, para la lectura y comprensión de dicha escritura y sus distintas cláusulas el deudor que se va a subrogar puede hacer uso de todo el tiempo que necesite así como de asesorarse convenientemente.
Es más, la jurisprudencia entiende que, en este caso, el banco es ajeno a la operación, puesto que, solo es necesaria su intervención para consentir o no, pero no interviene en la redacción de las cláusulas.
Por tanto, se entiende que en caso de subrogación pasiva no se pueden reclamar los gastos a las entidades financieras.
Señalar que lo anterior no quiere decir que no se puedan reclamar pero, para reclamar cualquier tipo de cláusula abusiva en este caso sería necesario que:
El vendedor-deudor subrogante sea una empresa (suele ser habitual en el tráfico inmobiliario que las constructoras pidan una hipoteca para obtener la financiación necesaria para adquirir terrenos, construir las viviendas, etc., para después dividir el capital de la hipoteca proporcionalmente entre las distintas viviendas a vender, ofreciendo a los clientes la posibilidad de subrogarse.
El comprador actúe en calidad de consumidor, tal y como viene definido en la normativa de protección de consumidores, siendo por tanto objeto de dicha protección.
Que los gastos resultantes de la operación sean soportados por el consumidor-comprador a causa de recogerse así en el clausulado del contrato que se establezca entre las partes, siempre que sea un contrato de adhesión y que la estipulación que así lo establezca cumpla los requisitos para ser considerada como Condiciones generales de contratación.
Por tanto, sí son reclamables pero habrá que dirigir las reclamaciones a la empresa que ocupe la posición de deudor original.
NOVACIÓN
La novación debe ser entendida como una modificación de cualquiera de las condiciones de un contrato de préstamo hipotecario.
Es habitual que se de en las operaciones de subrogación, bien por la modificación de los tipos de interés, de las comisiones aplicables o por ampliar el capital del préstamo, pero puede darse de forma aislada.
En este caso, al haber una modificación de condiciones, la entidad financiera sí interviene y se ve sujeta a cumplir con la normativa que exige transparencia, por lo que, de no respetarse este principio, los gastos a consecuencia del incumplimiento son reclamables a la entidad financiera.