¿Formalizaste tu préstamo con Banco Santander e hiciste frente a todos los gastos de hipoteca? Podemos ayudarte!
¿Formalizaste tu préstamo con Banco Santander e hiciste frente a todos los gastos de hipoteca? Si eres uno de ellos ¡podemos ayudarte!
Las entidades financieras han venido, durante mucho tiempo, imponiendo el pago de todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario al consumidor.
Estos gastos se corresponden con los gastos de notaría, gestoría, Registro de la Propiedad y Tasación. Ha sido la doctrina la que ha determinado qué porcentaje se puede recuperar:
- 50% de la factura de Notario, menos el timbre.
- 100% de la factura de Registro de la Propiedad.
- 100% de la factura de Gestoría.
- 100 % de la factura de Tasación.
- Comisión de apertura.
Banco Santander predispuso e impuso la obligación de que fuera el cliente quien hiciera frente a todos aquellos gastos necesarios para la formalización del préstamo con garantía hipotecaria, por lo cual, podrá el cliente recuperarlos por varios motivos, por los que se considera abusiva y, por tanto, nula de pleno derecho:
- Fue impuesta y predispuesta por la entidad.
- No hubo negociación sobre la misma.
- Adolece de falta de transparencia.
- Carga gastos sobre el consumidor que corresponden al prestamista.
- Vulnera las leyes de protección del consumidor.
- Vulnera las leyes que determinan quién es el obligado al pago de los Aranceles de notario y registrador.
Sin perjuicio de lo anterior, es importante atender a la fecha de firma de la escritura de préstamo, si bien existe una sólida corriente doctrinal que defiende que la reclamación de gastos es imprescriptible, sí ha habido jueces que han fijado fecha límite por lo que recomendamos iniciar la reclamación lo antes posible. Si tienes dudas, consúltanos.
¿Qué cantidad suele recuperarse?
El dinero que se podrá recuperar dependerá del importe del préstamo pero, aproximadamente, la media para una hipoteca de 250.000 €, el cliente puede recuperar unos 2.000 €.
¿Hay alguna sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza sobre los gastos de formalización de hipoteca?
Sí, han sido varias las sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Zaragoza que han dado la razón al consumidor:
Este extracto es de una de ellas:
«La S.T.S. 705/2015, de 23-diciembre analiza a la luz de la legislación de protección de consumidores y usuarios las condiciones generales de contratación relativas a los gastos del negocio jurídico. Concretamente, del préstamo hipotecario. El art. 89 del R.D. leg. 1/2007 de Defensa de Consumidores y Usuarios califica en todo caso como abusivas las cláusulas que impongan al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario.
Y especifica respecto a la compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, resalta la citada S.T.S. 705/2013 ) una serie de supuestos concretos.
Así, a) la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación) y c) la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
Por lo que no cabe duda de la nulidad de la cláusula que genéricamente atribuye todos los gastos al prestatario.
La resolución del Alto Tribunal en su apartado «g) Séptimo motivo (cláusula de gastos del préstamo hipotecario) » desarrolla dos principios que, a juicio de este tribunal, resultan paradigmáticos a los efectos de imputar la obligación de su pago:
-
- a) el del interés principal respecto a la concreta actuación de que se trate y b) la distribución de la carga tributaria según lo dispuesto en la legislación fiscal. Todo ello sin olvidar que nos encontramos ante el examen abstracto de condiciones generales de contratación.
Sin perjuicio de las circunstancias excepcionales que recogió la S.T.S. 171/17, 9-3 (negociaciones individualizadas).»
Sorprende que, hace, nada más y nada menos, casi 8 años que el Tribunal Supremo examinó estas cláusulas y declaró su carácter abusivo, sin embargo, aún sois muchos los que desconocéis esta posibilidad.
¿Si tenemos sentencias favorables contra Banco Santander?
Banco Santander fue otra de estas financieras que obligaban a asumir todos estos pagos a sus clientes pero, desde el despacho, hemos conseguido recuperar los de nuestros representados, además de que el propio banco haya tenido que hacer frente al pago de las costas de abogado y procurador.
Algunos ejemplos de ello son, la Sentencia Nº 370/2022 del Juzgado de Primera Nº 12 de Zaragoza que en su “fallo” recoge lo siguiente:
“Que estimando la demanda:
1.- Se declara la nulidad de pleno derecho de la comisión de apertura y de la cláusula de imposición de gastos a cargo del acreditado del contrato de crédito con garantía hipotecaria suscrito entre las partes.
2.- Se condena a la entidad demandada a abonar al demandante el importe de la comisión de apertura (781,50 euros), los gastos de gestoría (393,24 euros) y tasación (334,08 euros) y la mitad de los gastos de notaría (158,38 euros) con los intereses legales desde la fecha del pago.
3.- Se imponen las costas procesales a la entidad demandada.”
O la sentencia Nº 149/2022 dictada por el mismo Juzgado:
“Que estimando la demanda:
1.- Se declara la nulidad de pleno derecho de la comisión de apertura y de la cláusula de imposición de gastos a cargo del acreditado del contrato de crédito con garantía hipotecaria suscrito entre las partes.
2.- Se condena a la entidad demandada a abonar al demandante el importe de la comisión de apertura (404,80 euros), los gastos de gestoría (490,05 euros) y tasación (479,16 euros) y la mitad de los gastos de notaría (355,711 euros) con los intereses legales desde la fecha del pago.
3.- Se imponen las costas procesales a la entidad demandada”.