Acuerdos de novación, cláusula suelo y cuestión prejudicial en el TJUE

acuerdos novación cuestión prejudicial

Vuelve a estar sobre la mesa el asunto de los acuerdos de novación, la cláusula suelo y la elevación de la cuestión prejudicial ante el TJUE.

Según leo en Diario Jurídico, que a su vez remite al Reclamador, el diario oficial de la Unión Europea ya ha publicado el inicio del expediente.

Se trata de una cuestión prejudicial elevada por un Juzgado de Primera Instancia de Teruel para aclarar sin son válidos los acuerdos de novación que los clientes firmaron en relación a la cláusula suelo.

Refresquemos un poco la cuestión.

Cuando ya se había declarado la nulidad de la cláusula suelo, pero todavía  no se sabía si sería retroactiva la nulidad, la banca movió ficha.

Lo hizo pidiendo a sus empleados que consiguieran que los clientes firmaran una novación.

Para ello, eran llamados a las oficinas, sin más explicación que: «os vamos a bajar la hipoteca».

Continuar leyendo «Acuerdos de novación, cláusula suelo y cuestión prejudicial en el TJUE»

CLÁUSULAS SUELO IBERCAJA-CAI [COSTE CERO.RECLAME CON NOSOTROS]

  1. Cláusulas Suelo Ibercaja-CAI [Coste Cero.Reclame Con Nosotros]

Realmente Ibercaja no las incluía en sus hipotecas, todas las que tiene las ha heredado de la Caja de Ahorros de la Inmaculada (CAI) , entidad a la que absorbió hace unos años.

Defino brevemente lo que es una cláusula suelo, es el tipo mínimo de interés que el banco incluye en el clausulado de sus préstamos hipotecarios, y que, cuando entra en acción, hace que el tipo de interés no baje de determinado porcentaje, si también incluye techo  determina un tipo máximo y hablaríamos de cláusula suelo-techo”.

Por ejemplo: le dan el préstamo a Euríbor más 1%, tiene cláusula suelo del 4,25%, aunque el Euríbor esté en 3 puntos, lo que sumado al 1% daría 4%, usted siempre pagará su préstamo al 4,25 %.

Continuar leyendo «CLÁUSULAS SUELO IBERCAJA-CAI [COSTE CERO.RECLAME CON NOSOTROS]»

CLÁUSULA SUELO EN SUBROGACIÓN HIPOTECARIA, EL TS PONE ORDEN.

Cláusula Suelo En Subrogación Hipotecaria, El TS Pone Orden.

El TS aclara el tema de las hipotecas con cláusula suelo procedentes de subrogación hipotecaria.

Los clientes con cláusula suelo en su subrogación hipotecaria vuelven a tener razón, a juicio del TS, que en su Sentencia nº 643/2017, rec. 514/2015, de 24 de noviembre de 2017 (Sala 1ª) afirma que la entidad financiera (BantierraIbercaja, CAIKutxabank, etc.) tenía la obligación de informar al cliente de la existencia de cláusula suelo en la hipoteca.

Continuar leyendo «CLÁUSULA SUELO EN SUBROGACIÓN HIPOTECARIA, EL TS PONE ORDEN.»

CLÁUSULAS ABUSIVAS EN SUBROGACIONES HIPOTECARIAS

Clausula suelo en hipoteca subrogada

Cláusulas Abusivas En Subrogaciones Hipotecarias

CLÁUSULA SUELO

Hoy vamos a hablar sobre un tema que últimamente genera muchas consultas en el despacho, es el de las cláusulas abusivas en hipotecas con subrogación, nos vamos a centrar en la cláusula suelo, ya que es la que más repercusión mediática está teniendo y la que más preguntas suscita.

Vamos a empezar explicando qué es un subrogación hipotecaria, se diferencia de lo que es la constitución de una hipoteca desde cero en que en la subrogación quien se va a hacer cargo del pago de la hipoteca sucede al que la pidió originariamente.

Normalmente fue el vendedor del inmueble, muchas veces también se trata del promotor inmobiliario, que a su vez fue quien negoció las condiciones con la entidad financiera, pudo incluso negociar dos tipos de condiciones:

unas que regirían el préstamo hipotecario entre el promotor/vendedor y el prestamista

y otras para el supuesto de subrogación del comprador.

El que sucede en la hipoteca (el nuevo deudor) puede hacerlo en las mismas condiciones, modificando algunas o ampliando o reduciendo capital a través de una novación del préstamo con garantía hipotecaria.

Tras la explicación de qué es una subrogación hipotecaria pasamos a concretar su relación con las cláusulas abusivas en contratos hipotecarios así como a comentar la jurisprudencia de nuestros tribunales sobre el particular.

En la venta de un inmueble el vendedor está obligado a ofrecer una gran cantidad de información al comprador, su contenido se encuentra en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, entre toda esa información se encuentra aquélla relacionada con las cargas de la vivienda, es decir, si tiene hipoteca, está dada como aval o garantía, o debe algún impuesto, entre otros gravámenes que puede soportar.

Que el vendedor esté obligado a informar no implica que la entidad bancaria pueda desentenderse completamente de la operación evitando así informar al prestatario de las condiciones de la operación, todo esto con independencia de que intervenga o no en la firma de la escritura de subrogación.

Son ya muchos los tribunales que se han pronunciado sobre esta cláusula abusiva en las subrogaciones de hipoteca, destacamos los siguientes fallos en relación a la cláusula suelo:

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SENTENCIA núm. 236/2015

(JUICIO ORDINARIO Nº 558/2013)

“CUARTO.- La apelante considera que la doctrina expuesta no es aplicable a los supuestos de subrogación en préstamos con garantía hipotecaria, dado que el enjuiciamiento del carácter abusivo de una cláusula debe referirse al momento en el que se suscribe el contrato.

El contrato de préstamo se firmó entre CAIXABANK(antes CAIXA GIRONA) y la promotora, subrogándose en un momento posterior los demandantes en la posición del prestatario. CAIXABANK no intervino en la compraventa, limitándose a aceptar tácitamente la subrogación.

En definitiva, la apelante sostiene que el deber de informar sobre las condiciones del préstamo en general y sobre la cláusula suelo en particular incumbía al empresario promotor, todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, aplicable a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas dirigidas a consumidores.

No podemos compartir los argumentos de la recurrente. En efecto, sin perjuicio de la obligación de informar sobre las condiciones de la venta (incluidas las relativas a la financiación) que pesa sobre el promotor, delimitadas en dicho Real Decreto, esa misma obligación también incumbe a la entidad de crédito cuando un consumidor se subroga en la posición del prestatario.

Los préstamos al promotor están configurados para que un tercero consumidor sustituya al empresario. Así ocurre en el presente caso, en el que la escritura contempla tipos de interés diferenciados para el promotor y para el subrogado.

El testigo Maximino, director de la oficina que gestionó el préstamo, admitió expresamente en la vista que “conocía que la finalidad del préstamo hipotecario era la subrogación por los compradores” (minuto 11,15).

El acreedor hipotecario no es un tercero que queda al margen de la venta con subrogación en el préstamo al promotor, sino que participa activamente en la novación, aceptándola expresa o tácitamente (artículo 1205 del Código Civil). Y es en ese segundo momento de la subrogación cuando deberá cumplir con las exigencias legales de información previa y trasparencia en los términos señalados por el Tribunal Supremo, completando la información que pueda resultar de la propia escritura pública de compraventa. Es la entidad de crédito, beneficiaria última de la cláusula suelo, la que en mejores condiciones se encuentra para proporcionar la información adecuada, poniendo en conocimiento del consumidor los riesgos que asume. La responsabilidad no se traslada al promotor, sino que es compartida, por lo que la entidad prestamista deberá velar porque el consumidor adquiera en el momento de la subrogación un conocimiento cabal y completo de aquello a lo que se obliga.

Don Maximino, representante de CAIXABANK en el préstamo hipotecario, admitió en su declaración que a ellos les correspondía informar sobre las condiciones de la operación. Reconoció que proporcionó información verbal de las condiciones de la hipoteca (minuto 11:30), sin precisar su alcance, dado el tiempo transcurrido.

Admitió, además, que él mismo aconsejó a los demandantes la subrogación, por ser menos costosa (minuto 9:10).

Llegó a reconocer, incluso, que estuvo presente en la firma de la escritura (minuto 6:48), si bien posteriormente se desdijo de su declaración inicial al caer en la cuenta que no consistió en ese acto la subrogación (minuto 16:22).

Coincidimos con la recurrente que la cláusula tercera bis, que fija el tipo de interés aplicable al subrogado, no es especialmente compleja y es de fácil compresión.

Aparece nítidamente distinguida del tipo aplicable a la promotora.

La limitación del tipo de interés figura resaltada en negrilla en las dos opciones que se ofrecen al consumidor y no se encuentra enmascarada entre multitud de datos.

Ahora bien, las condiciones del préstamo no se incorporaron a la escritura de compraventa, que se limita a recoger una declaración de los compradores con ribetes rituales en el sentido de que, en lo esencial, “las conocen y aceptan”.

No se entregó, sin embargo, una copia de la escritura a los actores o no lo hizo al menos la demandada, como reconoció en la vista el Sr. Maximino, que apeló al carácter “confidencial” de la información (minuto 12:30).

Por lo que se refiere a la información verbal, el Sr. Maximino admitió que en aquellas fechas (año 2005) la “cláusula suelo no inquietaba”, por lo que no incidían especialmente en ella -“no era el tema clave en la negociación”, dijo literalmente (minuto 15)-.

También reconoció que no se hicieron simulaciones de distintos escenarios.

No consta, en definitiva, que se diera información suficiente para que los demandantes pudieran comprender y valorar las consecuencias económicas y jurídicas que se derivaban de la aplicación de la cláusula impugnada, por lo que debemos confirmar la declaración de nulidad de la cláusula de limitación del tipo de interés por no superar el control de transparencia.”

Audiencia Provincial Valladolid

SENTENCIA: 00132/2015

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000213/2014

“CUARTO.- Argumenta seguidamente la entidad apelante que el juzgador de instancia reconoce en su sentencia que la redacción de la cláusula suelo es clara, concreta y sencilla, por lo que supera el primer control de transparencia a que alude la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 .

Sin embargo imputa al Banco el incumplimiento de los deberes impuestos por la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, imputación que reputa improcedente pues no nos hallamos ante un contrato de préstamo hipotecario concertado entre el banco y el actor, sino que este se subrogó en el que previamente tenía concertada la sociedad promotora que le vendió la vivienda, sin intervención alguna por parte del Banco, de modo que no era obligación de este, sino del promotor-vendedor, proporcionarle información sobre las condiciones que regían el préstamo, tal y como informa el Banco de España ante la queja formulada por el hoy demandante.

Ciertamente el actor se subrogó en el contrato de préstamo hipotecario que la promotora que le vendió la vivienda había concertado con la entidad bancaria hoy recurrente el 26 de mayo de 2005, ampliando y subrogándose a su vez en el préstamo hipotecario que primitivamente había concertado la entidad Orígenes del Duero S.L. el 20 de enero de 2005, sin que en la escritura de compraventa y subrogación del demandante conste tuviera intervención la entidad de crédito.

Ello en principio hacía recaer la obligación de información al prestatario acerca de las condiciones del préstamo en el promotor -vendedor, conforme a lo dispuesto en el RD 515/1989.

Ahora bien, en el presente caso el Banco hoy recurrente no permaneció ajeno al contrato concertado entre actor y promotora, ni al margen de la operación de subrogación en el préstamo hipotecario por parte del comprador de la vivienda, aunque formalmente no se le diera intervención en la escritura pública que la documentaba.

Por el contrario, tuvo una intervención activa que entendemos le obligaba a proporcionar esa información, que tampoco había sido suministrada al comprador de la vivienda cuando concertó la escritura de compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario.

En efecto, en el exponendo sexto de la escritura de ampliación y subrogación préstamo, que como decimos concertó con la promotora el 26 de mayo de 2005, se hacía constar expresamente que el Banco ofrecería a los posibles compradores de las viviendas que se subrogasen en las responsabilidades hipotecarias un determinado producto de cobertura frente a posibles subidas de tipos de interés de cuota periódica de amortización máxima.

Fruto de esa activa intervención del Banco en el proceso de subrogación en las responsabilidades hipotecarias que afectaban a los inmuebles producto de la división horizontal de la edificación, fue la oferta por parte de la entidad de crédito y la aceptación por parte del demandante del producto de cuota máxima en cuestión (f.15 y 16).

En estos documentos que el Banco entregó al comprador de la vivienda se hacen constar las características básicas del préstamo cuya subrogación ofrecía, sin realizar una sola mención a la cláusula suelo que en el mismo se contempla, ni alusión alguna a que existía un límite a la revisión a la baja del tipo de interés remuneratorio que caso de bajada del Euribor iba a afectar sustancialmente a las condiciones del contrato.

Se expresaba solo que el tipo de interés era del Euribor mas 0,85, que se revisaba anualmente, las posibles bonificaciones aplicables caso de contratar determinados productos de la propia entidad, las comisiones aplicables caso de cancelación, la posibilidad de ampliar el plazo de amortización del préstamo, el devengo mensual de las cuotas y el sistema de cuota máxima mensual de pago al que se acogía el prestatario para la primera anualidad al menos.

Ni una sola referencia o información acerca de la cláusula suelo litigiosa que afectaba de manera sustancial a las condiciones del préstamo hipotecario que parcialmente se novaba en cuanto al sistema de cuota máxima.

Por tanto, cuando se ofreció por el Banco tanto la subrogación en el préstamo cuanto una cobertura frente a la posible subida de los tipos de interés, que modificaría las condiciones de amortización y pago pactadas inicialmente con el promotor, no se informó en absoluto de que frente a una posible bajada existía una cláusula suelo que neutralizaría el tipo variable pactado operando como límite a la baja en el 2,90% nominal, incluso pese a la posible aplicación de las bonificaciones ofertadas.

Esa activa intervención en la operación por parte del Banco entendemos le obligaba a procurar al comprador que iba a subrogarse una adecuada y completa información a cerca de las condiciones fundamentales del préstamo que iban a repercutir sensiblemente en su coste.

Al no haberlo hecho así no pudo el consumidor comprender, ni entonces ni cuando se subrogó en el préstamo pues tampoco se le proporcionó explicación alguna al respecto por el promotor-vendedor ni por el Notario, el verdadero reparto de riesgos que la inclusión de la cláusula en cuestión comportaba y el escenario que podía derivarse de una posible bajada de los tipos como la que acaeció.

Confirmamos por tanto también en este extremo la sentencia impugnada cuando aprecia que la cláusula litigiosa no supera por tanto el control de transparencia real.”

CONCLUSIONES SOBRE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS, CLÁUSULA SUELO, EN SUBROGACIONES HIPOTECARIAS.

En conclusión podemos afirmar que el negocio que se produce entre promotor/vendedor y comprador/nuevo deudor no es ajeno a la entidad bancaria con la que se firmó la hipoteca, es más, es la primera interesada en crear un perfil de riesgo para el nuevo cliente, en tanto, en cuanto debe asegurarse de la capacidad económica de éste para satisfacer las cuotas del préstamo, por este motivo no puede decirse que permanezca ajena al negocio jurídico y por ende debe hacerse cargo de las obligaciones de información y cerciorarse de que el nuevo cliente entiende el clausulado de la hipoteca.

Por todo la anterior si un consumidor se subrogó en un préstamo con garantía hipotecaria que incluía una cláusula suelo y no fue debidamente informado de ella, ni su redacción era transparente, ni se cumplieron las exigencias legales en cuanto a simulaciones y oferta vinculante está legitimado para interponer demanda de nulidad de la cláusula suelo y de todas aquéllas cláusulas abusivas que contenga la hipoteca.

EL CGPJ REFUERZA LOS JUZGADOS DE CLÁUSULA SUELO

abogado especializado clausula suelo

El CGPJ Refuerza Los Juzgados De Cláusula Suelo

El CGPJ  ha diseñado un nuevo plan para intentar resolver la avalancha de litigios relativos a préstamos hipotecarios que han colapsado los juzgados especializados y que tramitan las reclamaciones sobre cláusulas suelo, vencimiento anticipado, gastos de formalización y otras sobre cláusulas abusivas.

En Zaragoza será a partir de ahora el Juzgado de Primera Instancia número 12 el que se hará cargo los asuntos sobre, principalmente, cláusula suelo. Sustituye por tanto al Juzgado 12 bis que era quien resolvía las demandas sobre tipo de interés mínimohasta la implantación del nuevo plan.

Este último juzgado, que ha recibido aproximadamente 4000 demandas sobre cláusula suelo en los 6 meses que han pasado desde que se pusiera en marcha en anterior plan, contará además de con el Juez que actualmente tramita estos asuntos con otro, probablemente, en comisión de servicio, según lo publicado en El Periódico de Aragón.

Por lo tanto, como mínimo, serán dos los jueces los que a partir del 1 de enero de este año resuelvan los litigios sobre cláusulas abusivas en contratos de préstamo con garantía hipotecaria firmados entre consumidores y empresarios, a la espera de que se confirme la incorporación de un tercer juez.

La parte positiva de este nuevo plan es que, previsiblemente, la duración de los procedimientos será sensiblemente menor, hay que considerar asimismo que la entrada de asuntos se ha reducido considerablemente lo que contribuirá a la mejora de los plazos de resolución.

La negativa es que, nuevamente, vamos a tener que esperar a los futuros pronunciamientos para conocer los criterios de los magistrados, si bien, en un asunto que afecta a miles de aragoneses como es la aclaración sobre la nulidad de los acuerdos privados firmados entre entidades como IBERCAJA, en relación con las hipotecas heredadas de la CAI, y sus clientes se espera que el Tribunal Supremo se pronuncie el 18 de enero lo que aclarará esta importante cuestión.

Desde Abogado Piqueras, recomendamos iniciar la reclamación extrajudicial antes de presentar la demanda tanto para solicitar la inaplicación de la cláusula de interés mínimo, como para solicitar la devolución de las cantidades indebidamente abonadas, también creemos conveniente reclamar extrajudicialmente por los gastos de formalización de hipoteca.

¿QUIERES RECLAMAR POR CLÁUSULA SUELO?, CONTACTA CON NOSOTROS.

El nuevo plan entrará en funcionamiento a partir del 1 de enero de 2018 y tendrá una vigencia de 6 meses.

En nota de prensa dice lo siguiente:

“La adopción de un nuevo plan responde a la evolución que han seguido estos asuntos –que a fecha de 17 de diciembre arroja un total de 156.862 demandas en todo el territorio nacional-, que en caso de no atribuirse a órganos especializados supondría una carga inasumible para el resto de los juzgados; a la próxima entrada en funcionamiento de 77 juzgados creados y constituidos en 2017 y al análisis de la carga de trabajo que han tenido los órganos judiciales especializados, que hasta ahora han conocido de estos asuntos de manera exclusiva y no excluyente.

(…)

El nuevo plan permitirá, manteniendo la atribución de la competencia exclusiva a determinados juzgados, establecer, en su caso, también la excluyente en aquellas provincias en las que el impacto del reparto del resto de los asuntos entre los órganos judiciales del orden civil lo permita.

y que (…)

Otra novedad consiste en que, en algunas provincias, la materia objeto de especialización pasará a ser asumida por juzgados de nueva creación desde la fecha de su entrada en funcionamiento. De este modo, desde ese día será un órgano judicial sin asuntos pendientes el que pase a conocer de las demandas de nuevo ingreso, mientras que las anteriores seguirán siendo tramitadas por el órgano especializado en el anterior plan.”

Por lo tanto aumenta el número de jueces que conocerán de estas demandas, se crean nuevos juzgados que, sin asuntos pendientes, comenzarán a tramitar las demandas que se vayan presentando y también se dota de más medios a otros juzgados que ya están en funcionamiento.

Este nuevo plan ha sido aprobado con los votos a favor del presidente del Tribunal Supremo y del Consejo General del Poder Judicial, Carlos Lesmes; y de los vocales Mar Cabrejas, Álvaro Cuesta, Nuria Díaz, Juan Martínez Moya, Rafael Mozo y Pilar Sepúlveda. El vocal Fernando Grande-Marlaska ha votado en contra y ha anunciado la formulación de un voto particular.

Puedes leer la nota de prensa sobre los juzgados especializados en cláusula suelo, aquí.

La noticia en eleconomista, aquí.

La noticia en el Heraldo: aquí.

La noticia en El Periódico de Aragón: aquí.

 

CONDENAN A IBERCAJA AUN CON RENUNCIA A RECLAMAR

condena a ibercaja cláusula suelo acuerdos novacion

Condenan A Ibercaja Aun Con Renuncia A Reclamar

Ibercaja deberá devolver lo cobrado de más a pesar de haber hecho firmar un acuerdo en el que los clientes renunciaban a reclamar.

No se trata de la primera ni la última sentencia en la que se condena a una entidad bancaria, en este caso Ibercaja, a devolver lo cobrado indebidamente por cláusula suelo aun habiendo renuncia de los clientes a reclamar.

Esta renuncia, engañosa la mayor parte de las veces, intentaba subsanar los defectos que se habían producido en la contratación del préstamo, esto es, falta de información y transparencia.

Los movimientos de Ibercaja para evitar futuros procedimientos judiciales traían causa de la archiconocida Sentencia del Supremo de 29 de mayo de 2013, de hecho,  nosotros no conocemos renuncias anteriores a esa fecha, si bien es  cierto que solo las hipotecas de la Caja de Ahorros de la Inmaculada (CAI) contenían cláusula suelo, ese es un dato que de antemano conocía la entidad que la absorbió.

En este caso concreto los demandantes firmaron una renuncia a emprender acciones legales a cambio de una rebaja de la cláusula suelo del 3.75 % al 2,25 %, posteriormente y gracias a haber sido asesorados por especialistas en cláusula suelodecidieron defender sus derechos e iniciar un procedimiento judicial que han terminado ganando y gracias al que recuperarán 11.000 euros.

Desde Abogado Piqueras le ofrecemos asesoramiento experto contra todo tipo de abusos bancarios, contacte con nosotros, nos comprometemos a ser flexibles con nuestros honorarios para que pueda recuperar su dinero lo antes posible y, en la mayoría de los casos, sin coste alguno para usted.