Clausula Suelo y nulidad de IRPH

Clausula suelo e IRPH es un binomio que se suele encontrar en los prestamos hipotecarios. Si finalmente se declara la nulidad del IRPH los afectados deberan pedir la nulidad de ambas clausulas.

Hablamos hoy sobre una situacion bastante habitual entre el millón de afectados por IRPH.

Recordemos que el IRPH es un índice de referencia mediante el que se calcula el tipo de interés de los préstamos hipotecarios, es decir, su precio.

Como elemento que determina el precio se considera «objeto esencial» y, por lo tanto,no puede entrar el juez a conocer sobre su abusividad.

Es decir el juez no puede decidir si es caro o barato.

Por otro lado el IRPH es un indice oficial por lo que se da por hecho que es legal.

Sin embargo se ha empezado a poner en duda que se incluyera de manera transparente en los préstamos hipotecarios.

Una cosa es que se considere un índice legal y otra, que se explicara correctamente a los clientes que, por cómo se calcula, éste puede ser más caro que el típico Euríbor.

Lo anterior sumado a la existencia de cláusula suelo en la hipoteca es motivo de preocupación para muchos usuarios.

EL TJUE tiene sobre la mesa la cuestión prejudicial que decidirá si la forma de incluir el IPRH en las hipotecas no fue transparente y por tanto debe ser, como poco,sustituido por el Euríbor.

El abogado general ya se ha pronunciado, y parece ser, que apoya a los consumidores.

En septiembre sabremos más sobre este asunto.

CLÁUSULAS SUELO IBERCAJA-CAI [COSTE CERO.RECLAME CON NOSOTROS]

  1. Cláusulas Suelo Ibercaja-CAI [Coste Cero.Reclame Con Nosotros]

Realmente Ibercaja no las incluía en sus hipotecas, todas las que tiene las ha heredado de la Caja de Ahorros de la Inmaculada (CAI) , entidad a la que absorbió hace unos años.

Defino brevemente lo que es una cláusula suelo, es el tipo mínimo de interés que el banco incluye en el clausulado de sus préstamos hipotecarios, y que, cuando entra en acción, hace que el tipo de interés no baje de determinado porcentaje, si también incluye techo  determina un tipo máximo y hablaríamos de cláusula suelo-techo”.

Por ejemplo: le dan el préstamo a Euríbor más 1%, tiene cláusula suelo del 4,25%, aunque el Euríbor esté en 3 puntos, lo que sumado al 1% daría 4%, usted siempre pagará su préstamo al 4,25 %.

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¿ES NULA LA COMISIÓN DE APERTURA DE MI HIPOTECA?

es nula la comisión de apertura

¿Es Nula La Comisión De Apertura De Mi Hipoteca?

Que los bancos se aprovecharon de su posición de superioridad frente al consumidor a la hora de firmar hipotecas no es ninguna novedad.

Ahí están las declaraciones de nulidad de cláusulas como la “suelo-techo”, la de gastos de formalización, la de vencimiento anticipado o la de intereses de demora, a las que un juez granadino acaba de sumar la de comisión de apertura.

Pero, ¿qué es la comisión de apertura?

Es un porcentaje, que varía entre el 0,50 % y el 1,50 %, que el banco o entidad financiera obliga a satisfacer a aquel que pide un préstamo hipotecario por el mero hecho de dárselo, algo así como cobrarte un porcentaje añadido de una obra que te van a hacer solo por decidir hacértela, y lo cierto es que los bancos no disponen de documentación que acredite que esa comisión está justificada, de ahí su nulidad.

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¿CÓMO RECLAMAR LA NULIDAD DE LA COMISIÓN DE APERTURA DE MI HIPOTECA? ES ABUSIVA

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¿Cómo Reclamar La Nulidad De La Comisión De Apertura De Mi Hipoteca? Es Abusiva?

Como ya comentábamos en este otro artículo sobre la nulidad de la cláusula de apertura, nuevamente nos encontramos con otra cláusula considerada abusiva por  parte de la jurisprudencia.

Entienden algunos jueces y magistrados, no todos, que la cláusula es abusiva por no responder a ningún trabajo efectivo realizado por la entidad financiera.

Primero situémonos en la cuestión.

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CLÁUSULA SUELO EN SUBROGACIÓN HIPOTECARIA, EL TS PONE ORDEN.

Cláusula Suelo En Subrogación Hipotecaria, El TS Pone Orden.

El TS aclara el tema de las hipotecas con cláusula suelo procedentes de subrogación hipotecaria.

Los clientes con cláusula suelo en su subrogación hipotecaria vuelven a tener razón, a juicio del TS, que en su Sentencia nº 643/2017, rec. 514/2015, de 24 de noviembre de 2017 (Sala 1ª) afirma que la entidad financiera (BantierraIbercaja, CAIKutxabank, etc.) tenía la obligación de informar al cliente de la existencia de cláusula suelo en la hipoteca.

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[MODELO DE CARTA DE RECLAMACIÓN DE COMISIÓN DE APERTURA.]

[MODELO DE CARTA DE RECLAMACIÓN DE COMISIÓN DE APERTURA.]

Recientemente se han empezado a plantear reclamaciones por el pago de la comisión de apertura, no toda la jurisprudencia entiende que haya que devolverla, lo que no impide reclamar su nulidad al banco a la espera de que, por ejemplo, el Tribunal Supremo, dicte sentencia favorable a los consumidores.

A continuación os dejamos un texto tipo para reclamar la comisión de apertura a vuestra entidad financiera, será necesario que la adaptéis a vuestro caso concreto, al final del texto tiene las instrucciones para rellenar la carta.

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RECLAMAR LOS GASTOS DE HIPOTECA TRAS LA RECIENTE SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO.

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En primer lugar, creo oportuno poner en situación al lector sobre el tema del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que seguro influirá en una futura reclamación de gastos de hipoteca.

Desde 1995, año en el que se promulga el Reglamento que determina quién es el que paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, parecía claro que era un gravamen que correspondía al prestatario.

Digo que parecía claro porque tanto la jurisprudencia de la sala de lo Contencioso Administrativo como la negativa del Tribunal Constitucional a entrar a conocer sobre si era un artículo inconstitucional impedían cuestionar en sede judicial quien era el sujeto pasivo del impuesto, por lo arriesgado del procedimiento.

Esta postura cambia tras la famosa sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, nos referimos a la de diciembre de 2015, que determina que el prestatario no es el que debe pagar los gastos de formalización de hipoteca y que, en relación con Actos Jurídicos Documentados, tampoco es el sujeto pasivo del cien por cien del impuesto.

Este último dictamen, es corregido por la misma sala, aclarando que “si es el prestatario al obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.”

A raíz de la sentencia 705/2015 se produce un aluvión de demandas que reclaman todos los gastos de la hipoteca, ya que, en el ámbito civil, se entiende que si la cláusula es nula, debe desaparecer del contrato, y con ella sus consecuencias, que en este caso son el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca.

Muchos abogados hubieron de recular, entre ellos nosotros, para desistir del impuesto ya que no se estaba dando por la magistratura, aunque según en qué plazas los juzgadores acogían la tesis de que la cláusula, en su totalidad, sin bolígrafos azules, era nula y ello incluía la devolución del impuesto.

Todo esto acaba de cambiar radicalmente, tan radicalmente que el presidente de la sala de lo contencioso, ha tenido que emitir una nota y a, ni más ni menos, que paralizado este tema, avocando a un pleno de todos los magistrados de lo contencioso administrativo, para decidir si se mantiene el giro jurisprudencial, todo ello debido al impacto económico de la sentencia y la repercusión social.

Puede que al lector no le suene, pero este es el mismo argumento que se utilizó en la sentencia del Tribunal Supremo que negaba la retroactividad de la cláusula suelo.

En otro post me gustaría profundizar en por qué es tan importante esta decisión, insólita para los juristas y que ha hecho que la imagen de nuestro más alto tribunal se quede por los suelos.

De la sentencia de actos jurídicos documentados podemos rescatar los siguientes pronunciamientos que nos parecen relevantes:

 “Anular el número 2 del artículo 68 del reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 25 de mayo, por cuanto que la expresión que contiene (“cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”) es contraria a la ley.”

 “El acto jurídico que nos ocupa es, sin embargo, claramente complejo, pues en aquella unidad tributaria se incluye un contrato traslativo del dominio (el préstamo mutuo, en el que el prestatario adquiere la propiedad de la cosa prestada y ha de devolver otra de la misma especie y calidad) y un negocio jurídico accesorio, de garantía y de constitución registral (la hipoteca).” por lo que:

“Cabe entonces afirmar, prima facie, que podríamos identificar dos adquirentes: el prestatario en cuanto al negocio traslativo de la suma que se le entrega y el acreedor hipotecario respecto de la hipoteca (pues en este segundo negocio solo el acreedor adquiere –propiamente- derechos ejercitables frente al deudor).”

y modifican la jurisprudencia anterior, en tanto en cuanto “entendemos que el obligado al pago del tributo en estos casos es el acreedor hipotecario, sujeto en cuyo interés se documenta en instrumento público el préstamo que ha concedido y la hipoteca que se ha constituido en garantía de su devolución.”. 

Continúa diciendo “es lo cierto que el préstamo no goza de la condición de inscribible a tenor del artículo 2 de la Ley Hipotecaria y del artículo 7 de su Reglamento, pues no es –desde luego un derecho real, ni tampoco tiene la trascendencia real típica a la que se refiere el segundo de estos preceptos (pues no modifica, desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales)” Además, y sigue “no nos cabe la menor duda de que el beneficiario del documento que nos ocupa no es otro que el acreedor hipotecario, pues él (y solo él) está legitimado para ejercitar las acciones (privilegiadas) que el ordenamiento ofrece a los titulares de los derechos inscritos. Solo a él le interesa la inscripción de la hipoteca (el elemento determinante de la sujeción al impuesto que analizamos), pues ésta carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la Propiedad.”

Y “Conviene recordar, además, que la persona del hipotecante puede coincidir con el mismo deudor o con un tercero (el hipotecante no deudor, que solo responde con el bien hipotecado), siendo así que –en este último caso- no solo se exigiría el gravamen a una persona completamente ajena a la hipoteca, sino que la base imponible del impuesto incluiría sumas distintas a aquellas que se contemplan en el único negocio en el que participó, comprometiéndose seriamente, creemos, el principio de capacidad contributiva.”

En qué situación nos deja este pronunciamiento, pues no es nada clara, unas corrientes de opinión consideran que la cantidad a recuperar es relativamente pequeña puesto que lo que pagó el prestatario se divide en dos impuestos y es el mayor de ellos el que le correspondía pagar (entre un 1% y un 1,5% del total de la garantía hipotecaria) y la otra a la entidad financiera.

Otras corrientes creen que si hubo abuso por parte de la entidad, ésta debe pagar la totalidad del impuesto ya que, una vez declarada su nulidad, los efectos de la misma no se pueden moderar dividiendo el impuesto en partes.

Una tercera corriente considera que al hablar de un impuesto rige la prescripción de 4 años, por lo que solo los que se hipotecaran a partir de 2014 podrían reclamar, otros piensan que la nulidad es imprescriptible y que siempre se va a poder reclamar…

En fin, como puede apreciar, estimado lector, el lío está servido.

¿Quién va a aclarar el tema del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

Por un lado el pleno de lo contencioso se tiene que volver a pronunciar, concretamente el 5 de noviembre, por otro, la sala de lo civil también deberá hacerlo a la luz de este nuevo pronunciamiento. A día de hoy ya son tres las sentencias, que, en supuestos de hecho muy similares, determinan que:

 Es el banco el obligado al impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

No encontramos acertado convocar un pleno para determinar si se mantiene el giro jurisprudencial por parte del Tribunal Supremo, entendemos que las sentencias están para cumplirlas, y que si una sentencia puede llegar a tener mucha “repercusión social” lo pertinente es que sea el pleno y solo el pleno el que emita el pronunciamiento que modifica la doctrina. Conviene recordar lo que dice el art. 267.1 de la LOPJ:

«Los tribunales no podrán variar las resoluciones que pronuncien después de firmadas, pero sí aclarar algún concepto oscuro y rectificar cualquier error material de que adolezcan»

Por nuestra parte estaremos atentos a cómo evoluciona esta cuestión,en especial en lo referente a la retroactividad, a si es a  las Comunidades Autónomas o al Banco a quien se debe reclamar y a qué sucede con los asuntos que ya se han tramitado.

Recordar que si quiere reclamar los gastos de hipoteca puede hacerlo, teniendo por seguro que recuperar el cien por cien de la notaría y el registro de la propiedad y el cincuenta por cien de la gestoría y la tasación, por lo menos, eso es lo que considera oportuno la Audiencia de Zaragoza y nosotros, como abogados hipotecarios, creemos acertado.

Seguramente está convencido de que en su hipoteca hay más cláusulas abusivas, del tipo cláusula suelo, vencimiento anticipado, intereses de demora, comisión de apertura, multidivisa, IRPH…usted puede iniciar el procedimiento extrajudicial para que la eliminen de la escritura de préstamo, pero los bancos no están muy receptivos, por lo que si en algún momento necesita un abogado especializado en hipotecas, con amplia experiencia en reclamaciones a bancos y que entienda que lo último que quiere un hipotecado es dejarse el sueldo en un abogado, contacte con nosotros, entendemos su situación y queremos que gane su juicio, que recupere su dinero, que el banco pague las costas y que a usted no le cueste nada defender sus derechos y su economía.

Puede contactar con nosotros en el 679 11 31 62 y 644 40 32 57.

También en el correo: fpiqueras@reicaz.com

Acceda desde aquí a las sentencias sobre Actos Jurídicos Documentados:

SENTENCIA 1168 Gastos de Hipoteca e Impuesto

SENTENCIA 4900 Gastos de Hipoteca e Impuesto

CLÁUSULAS ABUSIVAS EN SUBROGACIONES HIPOTECARIAS

Clausula suelo en hipoteca subrogada

Cláusulas Abusivas En Subrogaciones Hipotecarias

CLÁUSULA SUELO

Hoy vamos a hablar sobre un tema que últimamente genera muchas consultas en el despacho, es el de las cláusulas abusivas en hipotecas con subrogación, nos vamos a centrar en la cláusula suelo, ya que es la que más repercusión mediática está teniendo y la que más preguntas suscita.

Vamos a empezar explicando qué es un subrogación hipotecaria, se diferencia de lo que es la constitución de una hipoteca desde cero en que en la subrogación quien se va a hacer cargo del pago de la hipoteca sucede al que la pidió originariamente.

Normalmente fue el vendedor del inmueble, muchas veces también se trata del promotor inmobiliario, que a su vez fue quien negoció las condiciones con la entidad financiera, pudo incluso negociar dos tipos de condiciones:

unas que regirían el préstamo hipotecario entre el promotor/vendedor y el prestamista

y otras para el supuesto de subrogación del comprador.

El que sucede en la hipoteca (el nuevo deudor) puede hacerlo en las mismas condiciones, modificando algunas o ampliando o reduciendo capital a través de una novación del préstamo con garantía hipotecaria.

Tras la explicación de qué es una subrogación hipotecaria pasamos a concretar su relación con las cláusulas abusivas en contratos hipotecarios así como a comentar la jurisprudencia de nuestros tribunales sobre el particular.

En la venta de un inmueble el vendedor está obligado a ofrecer una gran cantidad de información al comprador, su contenido se encuentra en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, entre toda esa información se encuentra aquélla relacionada con las cargas de la vivienda, es decir, si tiene hipoteca, está dada como aval o garantía, o debe algún impuesto, entre otros gravámenes que puede soportar.

Que el vendedor esté obligado a informar no implica que la entidad bancaria pueda desentenderse completamente de la operación evitando así informar al prestatario de las condiciones de la operación, todo esto con independencia de que intervenga o no en la firma de la escritura de subrogación.

Son ya muchos los tribunales que se han pronunciado sobre esta cláusula abusiva en las subrogaciones de hipoteca, destacamos los siguientes fallos en relación a la cláusula suelo:

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SENTENCIA núm. 236/2015

(JUICIO ORDINARIO Nº 558/2013)

“CUARTO.- La apelante considera que la doctrina expuesta no es aplicable a los supuestos de subrogación en préstamos con garantía hipotecaria, dado que el enjuiciamiento del carácter abusivo de una cláusula debe referirse al momento en el que se suscribe el contrato.

El contrato de préstamo se firmó entre CAIXABANK(antes CAIXA GIRONA) y la promotora, subrogándose en un momento posterior los demandantes en la posición del prestatario. CAIXABANK no intervino en la compraventa, limitándose a aceptar tácitamente la subrogación.

En definitiva, la apelante sostiene que el deber de informar sobre las condiciones del préstamo en general y sobre la cláusula suelo en particular incumbía al empresario promotor, todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, aplicable a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas dirigidas a consumidores.

No podemos compartir los argumentos de la recurrente. En efecto, sin perjuicio de la obligación de informar sobre las condiciones de la venta (incluidas las relativas a la financiación) que pesa sobre el promotor, delimitadas en dicho Real Decreto, esa misma obligación también incumbe a la entidad de crédito cuando un consumidor se subroga en la posición del prestatario.

Los préstamos al promotor están configurados para que un tercero consumidor sustituya al empresario. Así ocurre en el presente caso, en el que la escritura contempla tipos de interés diferenciados para el promotor y para el subrogado.

El testigo Maximino, director de la oficina que gestionó el préstamo, admitió expresamente en la vista que “conocía que la finalidad del préstamo hipotecario era la subrogación por los compradores” (minuto 11,15).

El acreedor hipotecario no es un tercero que queda al margen de la venta con subrogación en el préstamo al promotor, sino que participa activamente en la novación, aceptándola expresa o tácitamente (artículo 1205 del Código Civil). Y es en ese segundo momento de la subrogación cuando deberá cumplir con las exigencias legales de información previa y trasparencia en los términos señalados por el Tribunal Supremo, completando la información que pueda resultar de la propia escritura pública de compraventa. Es la entidad de crédito, beneficiaria última de la cláusula suelo, la que en mejores condiciones se encuentra para proporcionar la información adecuada, poniendo en conocimiento del consumidor los riesgos que asume. La responsabilidad no se traslada al promotor, sino que es compartida, por lo que la entidad prestamista deberá velar porque el consumidor adquiera en el momento de la subrogación un conocimiento cabal y completo de aquello a lo que se obliga.

Don Maximino, representante de CAIXABANK en el préstamo hipotecario, admitió en su declaración que a ellos les correspondía informar sobre las condiciones de la operación. Reconoció que proporcionó información verbal de las condiciones de la hipoteca (minuto 11:30), sin precisar su alcance, dado el tiempo transcurrido.

Admitió, además, que él mismo aconsejó a los demandantes la subrogación, por ser menos costosa (minuto 9:10).

Llegó a reconocer, incluso, que estuvo presente en la firma de la escritura (minuto 6:48), si bien posteriormente se desdijo de su declaración inicial al caer en la cuenta que no consistió en ese acto la subrogación (minuto 16:22).

Coincidimos con la recurrente que la cláusula tercera bis, que fija el tipo de interés aplicable al subrogado, no es especialmente compleja y es de fácil compresión.

Aparece nítidamente distinguida del tipo aplicable a la promotora.

La limitación del tipo de interés figura resaltada en negrilla en las dos opciones que se ofrecen al consumidor y no se encuentra enmascarada entre multitud de datos.

Ahora bien, las condiciones del préstamo no se incorporaron a la escritura de compraventa, que se limita a recoger una declaración de los compradores con ribetes rituales en el sentido de que, en lo esencial, “las conocen y aceptan”.

No se entregó, sin embargo, una copia de la escritura a los actores o no lo hizo al menos la demandada, como reconoció en la vista el Sr. Maximino, que apeló al carácter “confidencial” de la información (minuto 12:30).

Por lo que se refiere a la información verbal, el Sr. Maximino admitió que en aquellas fechas (año 2005) la “cláusula suelo no inquietaba”, por lo que no incidían especialmente en ella -“no era el tema clave en la negociación”, dijo literalmente (minuto 15)-.

También reconoció que no se hicieron simulaciones de distintos escenarios.

No consta, en definitiva, que se diera información suficiente para que los demandantes pudieran comprender y valorar las consecuencias económicas y jurídicas que se derivaban de la aplicación de la cláusula impugnada, por lo que debemos confirmar la declaración de nulidad de la cláusula de limitación del tipo de interés por no superar el control de transparencia.”

Audiencia Provincial Valladolid

SENTENCIA: 00132/2015

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000213/2014

“CUARTO.- Argumenta seguidamente la entidad apelante que el juzgador de instancia reconoce en su sentencia que la redacción de la cláusula suelo es clara, concreta y sencilla, por lo que supera el primer control de transparencia a que alude la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 .

Sin embargo imputa al Banco el incumplimiento de los deberes impuestos por la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, imputación que reputa improcedente pues no nos hallamos ante un contrato de préstamo hipotecario concertado entre el banco y el actor, sino que este se subrogó en el que previamente tenía concertada la sociedad promotora que le vendió la vivienda, sin intervención alguna por parte del Banco, de modo que no era obligación de este, sino del promotor-vendedor, proporcionarle información sobre las condiciones que regían el préstamo, tal y como informa el Banco de España ante la queja formulada por el hoy demandante.

Ciertamente el actor se subrogó en el contrato de préstamo hipotecario que la promotora que le vendió la vivienda había concertado con la entidad bancaria hoy recurrente el 26 de mayo de 2005, ampliando y subrogándose a su vez en el préstamo hipotecario que primitivamente había concertado la entidad Orígenes del Duero S.L. el 20 de enero de 2005, sin que en la escritura de compraventa y subrogación del demandante conste tuviera intervención la entidad de crédito.

Ello en principio hacía recaer la obligación de información al prestatario acerca de las condiciones del préstamo en el promotor -vendedor, conforme a lo dispuesto en el RD 515/1989.

Ahora bien, en el presente caso el Banco hoy recurrente no permaneció ajeno al contrato concertado entre actor y promotora, ni al margen de la operación de subrogación en el préstamo hipotecario por parte del comprador de la vivienda, aunque formalmente no se le diera intervención en la escritura pública que la documentaba.

Por el contrario, tuvo una intervención activa que entendemos le obligaba a proporcionar esa información, que tampoco había sido suministrada al comprador de la vivienda cuando concertó la escritura de compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario.

En efecto, en el exponendo sexto de la escritura de ampliación y subrogación préstamo, que como decimos concertó con la promotora el 26 de mayo de 2005, se hacía constar expresamente que el Banco ofrecería a los posibles compradores de las viviendas que se subrogasen en las responsabilidades hipotecarias un determinado producto de cobertura frente a posibles subidas de tipos de interés de cuota periódica de amortización máxima.

Fruto de esa activa intervención del Banco en el proceso de subrogación en las responsabilidades hipotecarias que afectaban a los inmuebles producto de la división horizontal de la edificación, fue la oferta por parte de la entidad de crédito y la aceptación por parte del demandante del producto de cuota máxima en cuestión (f.15 y 16).

En estos documentos que el Banco entregó al comprador de la vivienda se hacen constar las características básicas del préstamo cuya subrogación ofrecía, sin realizar una sola mención a la cláusula suelo que en el mismo se contempla, ni alusión alguna a que existía un límite a la revisión a la baja del tipo de interés remuneratorio que caso de bajada del Euribor iba a afectar sustancialmente a las condiciones del contrato.

Se expresaba solo que el tipo de interés era del Euribor mas 0,85, que se revisaba anualmente, las posibles bonificaciones aplicables caso de contratar determinados productos de la propia entidad, las comisiones aplicables caso de cancelación, la posibilidad de ampliar el plazo de amortización del préstamo, el devengo mensual de las cuotas y el sistema de cuota máxima mensual de pago al que se acogía el prestatario para la primera anualidad al menos.

Ni una sola referencia o información acerca de la cláusula suelo litigiosa que afectaba de manera sustancial a las condiciones del préstamo hipotecario que parcialmente se novaba en cuanto al sistema de cuota máxima.

Por tanto, cuando se ofreció por el Banco tanto la subrogación en el préstamo cuanto una cobertura frente a la posible subida de los tipos de interés, que modificaría las condiciones de amortización y pago pactadas inicialmente con el promotor, no se informó en absoluto de que frente a una posible bajada existía una cláusula suelo que neutralizaría el tipo variable pactado operando como límite a la baja en el 2,90% nominal, incluso pese a la posible aplicación de las bonificaciones ofertadas.

Esa activa intervención en la operación por parte del Banco entendemos le obligaba a procurar al comprador que iba a subrogarse una adecuada y completa información a cerca de las condiciones fundamentales del préstamo que iban a repercutir sensiblemente en su coste.

Al no haberlo hecho así no pudo el consumidor comprender, ni entonces ni cuando se subrogó en el préstamo pues tampoco se le proporcionó explicación alguna al respecto por el promotor-vendedor ni por el Notario, el verdadero reparto de riesgos que la inclusión de la cláusula en cuestión comportaba y el escenario que podía derivarse de una posible bajada de los tipos como la que acaeció.

Confirmamos por tanto también en este extremo la sentencia impugnada cuando aprecia que la cláusula litigiosa no supera por tanto el control de transparencia real.”

CONCLUSIONES SOBRE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS, CLÁUSULA SUELO, EN SUBROGACIONES HIPOTECARIAS.

En conclusión podemos afirmar que el negocio que se produce entre promotor/vendedor y comprador/nuevo deudor no es ajeno a la entidad bancaria con la que se firmó la hipoteca, es más, es la primera interesada en crear un perfil de riesgo para el nuevo cliente, en tanto, en cuanto debe asegurarse de la capacidad económica de éste para satisfacer las cuotas del préstamo, por este motivo no puede decirse que permanezca ajena al negocio jurídico y por ende debe hacerse cargo de las obligaciones de información y cerciorarse de que el nuevo cliente entiende el clausulado de la hipoteca.

Por todo la anterior si un consumidor se subrogó en un préstamo con garantía hipotecaria que incluía una cláusula suelo y no fue debidamente informado de ella, ni su redacción era transparente, ni se cumplieron las exigencias legales en cuanto a simulaciones y oferta vinculante está legitimado para interponer demanda de nulidad de la cláusula suelo y de todas aquéllas cláusulas abusivas que contenga la hipoteca.

¿QUIÉN PAGA LOS INTERESES DE LOS GASTOS DE HIPOTECA?

Reclamar gastos de hipoteca Zaragoza,intereses

Te explicamos quién paga los intereses de los gastos de hipoteca.

Si estás pensando en reclamar los gastos de hipoteca te interesa saber si puedes pedir que te paguen intereses por las cantidades que abonaste al formalizar tu hipoteca.

Como sabrás el Tribunal Supremo determinó que no es el consumidor quien debe pagar los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Sobre el Impuesto de Actos jurídicos documentados, finalmente, ha decidido que lo paga el cliente.

Sobre los intereses de los gastos de hipoteca no se había pronunciado aún. Dos son las situaciones que se pueden dar respecto a ellos, que se condene a la entidad a pagarlos desde la reclamación extrajudicial, o que se condene a pagar desde que el consumidor pagó los diferentes gastos.

Esta última postura es la que ha tomado nuestro más alto tribunal, por lo tanto, en una condena al banco a devolver los gastos de hipoteca deberán incluirse los intereses que cada uno de los cargos haya generado durante el tiempo comprendido entre su pago y la sentencia. Añadir que no es una cantidad despreciable.

Como abogados especializados en hipotecas, te recomendamos que contactes con nosotros, revisaremos tu hipoteca y te diremos cuánto puedes reclamar y cuántos intereses te corresponden por lo pagado indebidamente.

A continuación reproducimos la nota del Gabinete Técnico del Área Civil del Tribunal Supremo en relación a los intereses:

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto en esta sentencia cómo deben calcularse los intereses devengados por las cantidades que el banco debe abonar al prestatario tras la anulación de la cláusula de gastos de un contrato de préstamo hipotecario.

La nulidad de dicha cláusula, declarada por el Juzgado de Primera Instancia y confirmada por la Audiencia Provincial, no ha sido discutida ante el Tribunal Supremo y, por ello, el pronunciamiento de la Sala Primera se limita a la cuestión de los intereses.

El Juzgado declaró la nulidad de la cláusula y condenó a la entidad prestamista a abonar al prestatario diversas cantidades en concepto de gastos de tasación y gestoría, más sus intereses legales desde la fecha en que el consumidor hizo tales pagos.

La Audiencia Provincial, en cambio, consideró que los intereses legales a abonar por el banco se devengarían desde la fecha de la reclamación extrajudicial.

El Pleno de la Sala estima el recurso de casación interpuesto por el consumidor y considera que los intereses se devengan desde la fecha en que pagó los gastos en cuestión.

La consecuencia de la abusividad de la cláusula de gastos es, conforme al principio de no vinculación de la Directiva 93/13 y su interpretación por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y por la propia Sala Primera, que haya de actuarse como si la cláusula nunca se hubiera incluido en el contrato, debiendo afrontar cada uno de los gastos discutidos la parte a cuyo cargo corresponda, según nuestro ordenamiento jurídico.

FIJACIÓN DEL EFECTO RESTITUTORIO

El efecto restitutorio, cuando se trata de la cláusula de gastos, no es directamente reconducible a la norma del Código Civil (art. 1303) que regula la restitución de prestaciones recíprocas entre las partes, pues no se trata de abonos hechos por el consumidor al banco que éste deba devolver (como intereses o comisiones), sino pagos hechos por el consumidor a terceros (en este caso, a la gestoría y al tasador), en virtud de la imposición contenida en la cláusula abusiva.

No obstante, como la declaración de abusividad obliga a restablecer la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido la cláusula en cuestión, debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades que le hubiera correspondido pagar de no haber existido la estipulación abusiva.

Aunque en nuestro Derecho nacional no existe una previsión específica que se ajuste a esta obligación de restablecimiento de la situación jurídica y económica del consumidor, se trataría de una situación asimilable a la del enriquecimiento injusto, en tanto que el banco se habría lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que legalmente le hubiera correspondido asumir y que, mediante la cláusula abusiva, desplazó al consumidor.

Y también tiene similitudes analógicas con el pago de lo indebido, en cuanto que el consumidor hizo un pago indebido y la entidad prestamista, aunque no hubiera recibido directamente dicho pago, se habría beneficiado del mismo, puesto que, al haberlo asumido indebidamente el prestatario, se ahorró el pago de todo o parte de lo que le correspondía.

CONCLUSIÓN DE LA SENTENCIA SOBRE INTERESES DE LOS GASTOS DE HIPOTECA

En consecuencia, la entidad bancaria deberá abonar el interés legal desde la fecha en que el consumidor realizó los pagos.

Puedes descargar la nota aquí.

Puedes ver la sentencia aquí.