Acuerdos de novación, cláusula suelo y cuestión prejudicial en el TJUE

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Vuelve a estar sobre la mesa el asunto de los acuerdos de novación, la cláusula suelo y la elevación de la cuestión prejudicial ante el TJUE.

Según leo en Diario Jurídico, que a su vez remite al Reclamador, el diario oficial de la Unión Europea ya ha publicado el inicio del expediente.

Se trata de una cuestión prejudicial elevada por un Juzgado de Primera Instancia de Teruel para aclarar sin son válidos los acuerdos de novación que los clientes firmaron en relación a la cláusula suelo.

Refresquemos un poco la cuestión.

Cuando ya se había declarado la nulidad de la cláusula suelo, pero todavía  no se sabía si sería retroactiva la nulidad, la banca movió ficha.

Lo hizo pidiendo a sus empleados que consiguieran que los clientes firmaran una novación.

Para ello, eran llamados a las oficinas, sin más explicación que: «os vamos a bajar la hipoteca».

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CLÁUSULAS SUELO IBERCAJA-CAI [COSTE CERO.RECLAME CON NOSOTROS]

  1. Cláusulas Suelo Ibercaja-CAI [Coste Cero.Reclame Con Nosotros]

Realmente Ibercaja no las incluía en sus hipotecas, todas las que tiene las ha heredado de la Caja de Ahorros de la Inmaculada (CAI) , entidad a la que absorbió hace unos años.

Defino brevemente lo que es una cláusula suelo, es el tipo mínimo de interés que el banco incluye en el clausulado de sus préstamos hipotecarios, y que, cuando entra en acción, hace que el tipo de interés no baje de determinado porcentaje, si también incluye techo  determina un tipo máximo y hablaríamos de cláusula suelo-techo”.

Por ejemplo: le dan el préstamo a Euríbor más 1%, tiene cláusula suelo del 4,25%, aunque el Euríbor esté en 3 puntos, lo que sumado al 1% daría 4%, usted siempre pagará su préstamo al 4,25 %.

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CLÁUSULA SUELO EN SUBROGACIÓN HIPOTECARIA, EL TS PONE ORDEN.

Cláusula Suelo En Subrogación Hipotecaria, El TS Pone Orden.

El TS aclara el tema de las hipotecas con cláusula suelo procedentes de subrogación hipotecaria.

Los clientes con cláusula suelo en su subrogación hipotecaria vuelven a tener razón, a juicio del TS, que en su Sentencia nº 643/2017, rec. 514/2015, de 24 de noviembre de 2017 (Sala 1ª) afirma que la entidad financiera (BantierraIbercaja, CAIKutxabank, etc.) tenía la obligación de informar al cliente de la existencia de cláusula suelo en la hipoteca.

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RECLAMAR LOS GASTOS DE HIPOTECA TRAS LA RECIENTE SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO.

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En primer lugar, creo oportuno poner en situación al lector sobre el tema del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que seguro influirá en una futura reclamación de gastos de hipoteca.

Desde 1995, año en el que se promulga el Reglamento que determina quién es el que paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, parecía claro que era un gravamen que correspondía al prestatario.

Digo que parecía claro porque tanto la jurisprudencia de la sala de lo Contencioso Administrativo como la negativa del Tribunal Constitucional a entrar a conocer sobre si era un artículo inconstitucional impedían cuestionar en sede judicial quien era el sujeto pasivo del impuesto, por lo arriesgado del procedimiento.

Esta postura cambia tras la famosa sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, nos referimos a la de diciembre de 2015, que determina que el prestatario no es el que debe pagar los gastos de formalización de hipoteca y que, en relación con Actos Jurídicos Documentados, tampoco es el sujeto pasivo del cien por cien del impuesto.

Este último dictamen, es corregido por la misma sala, aclarando que “si es el prestatario al obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.”

A raíz de la sentencia 705/2015 se produce un aluvión de demandas que reclaman todos los gastos de la hipoteca, ya que, en el ámbito civil, se entiende que si la cláusula es nula, debe desaparecer del contrato, y con ella sus consecuencias, que en este caso son el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca.

Muchos abogados hubieron de recular, entre ellos nosotros, para desistir del impuesto ya que no se estaba dando por la magistratura, aunque según en qué plazas los juzgadores acogían la tesis de que la cláusula, en su totalidad, sin bolígrafos azules, era nula y ello incluía la devolución del impuesto.

Todo esto acaba de cambiar radicalmente, tan radicalmente que el presidente de la sala de lo contencioso, ha tenido que emitir una nota y a, ni más ni menos, que paralizado este tema, avocando a un pleno de todos los magistrados de lo contencioso administrativo, para decidir si se mantiene el giro jurisprudencial, todo ello debido al impacto económico de la sentencia y la repercusión social.

Puede que al lector no le suene, pero este es el mismo argumento que se utilizó en la sentencia del Tribunal Supremo que negaba la retroactividad de la cláusula suelo.

En otro post me gustaría profundizar en por qué es tan importante esta decisión, insólita para los juristas y que ha hecho que la imagen de nuestro más alto tribunal se quede por los suelos.

De la sentencia de actos jurídicos documentados podemos rescatar los siguientes pronunciamientos que nos parecen relevantes:

 “Anular el número 2 del artículo 68 del reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 25 de mayo, por cuanto que la expresión que contiene (“cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”) es contraria a la ley.”

 “El acto jurídico que nos ocupa es, sin embargo, claramente complejo, pues en aquella unidad tributaria se incluye un contrato traslativo del dominio (el préstamo mutuo, en el que el prestatario adquiere la propiedad de la cosa prestada y ha de devolver otra de la misma especie y calidad) y un negocio jurídico accesorio, de garantía y de constitución registral (la hipoteca).” por lo que:

“Cabe entonces afirmar, prima facie, que podríamos identificar dos adquirentes: el prestatario en cuanto al negocio traslativo de la suma que se le entrega y el acreedor hipotecario respecto de la hipoteca (pues en este segundo negocio solo el acreedor adquiere –propiamente- derechos ejercitables frente al deudor).”

y modifican la jurisprudencia anterior, en tanto en cuanto “entendemos que el obligado al pago del tributo en estos casos es el acreedor hipotecario, sujeto en cuyo interés se documenta en instrumento público el préstamo que ha concedido y la hipoteca que se ha constituido en garantía de su devolución.”. 

Continúa diciendo “es lo cierto que el préstamo no goza de la condición de inscribible a tenor del artículo 2 de la Ley Hipotecaria y del artículo 7 de su Reglamento, pues no es –desde luego un derecho real, ni tampoco tiene la trascendencia real típica a la que se refiere el segundo de estos preceptos (pues no modifica, desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales)” Además, y sigue “no nos cabe la menor duda de que el beneficiario del documento que nos ocupa no es otro que el acreedor hipotecario, pues él (y solo él) está legitimado para ejercitar las acciones (privilegiadas) que el ordenamiento ofrece a los titulares de los derechos inscritos. Solo a él le interesa la inscripción de la hipoteca (el elemento determinante de la sujeción al impuesto que analizamos), pues ésta carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la Propiedad.”

Y “Conviene recordar, además, que la persona del hipotecante puede coincidir con el mismo deudor o con un tercero (el hipotecante no deudor, que solo responde con el bien hipotecado), siendo así que –en este último caso- no solo se exigiría el gravamen a una persona completamente ajena a la hipoteca, sino que la base imponible del impuesto incluiría sumas distintas a aquellas que se contemplan en el único negocio en el que participó, comprometiéndose seriamente, creemos, el principio de capacidad contributiva.”

En qué situación nos deja este pronunciamiento, pues no es nada clara, unas corrientes de opinión consideran que la cantidad a recuperar es relativamente pequeña puesto que lo que pagó el prestatario se divide en dos impuestos y es el mayor de ellos el que le correspondía pagar (entre un 1% y un 1,5% del total de la garantía hipotecaria) y la otra a la entidad financiera.

Otras corrientes creen que si hubo abuso por parte de la entidad, ésta debe pagar la totalidad del impuesto ya que, una vez declarada su nulidad, los efectos de la misma no se pueden moderar dividiendo el impuesto en partes.

Una tercera corriente considera que al hablar de un impuesto rige la prescripción de 4 años, por lo que solo los que se hipotecaran a partir de 2014 podrían reclamar, otros piensan que la nulidad es imprescriptible y que siempre se va a poder reclamar…

En fin, como puede apreciar, estimado lector, el lío está servido.

¿Quién va a aclarar el tema del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

Por un lado el pleno de lo contencioso se tiene que volver a pronunciar, concretamente el 5 de noviembre, por otro, la sala de lo civil también deberá hacerlo a la luz de este nuevo pronunciamiento. A día de hoy ya son tres las sentencias, que, en supuestos de hecho muy similares, determinan que:

 Es el banco el obligado al impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

No encontramos acertado convocar un pleno para determinar si se mantiene el giro jurisprudencial por parte del Tribunal Supremo, entendemos que las sentencias están para cumplirlas, y que si una sentencia puede llegar a tener mucha “repercusión social” lo pertinente es que sea el pleno y solo el pleno el que emita el pronunciamiento que modifica la doctrina. Conviene recordar lo que dice el art. 267.1 de la LOPJ:

«Los tribunales no podrán variar las resoluciones que pronuncien después de firmadas, pero sí aclarar algún concepto oscuro y rectificar cualquier error material de que adolezcan»

Por nuestra parte estaremos atentos a cómo evoluciona esta cuestión,en especial en lo referente a la retroactividad, a si es a  las Comunidades Autónomas o al Banco a quien se debe reclamar y a qué sucede con los asuntos que ya se han tramitado.

Recordar que si quiere reclamar los gastos de hipoteca puede hacerlo, teniendo por seguro que recuperar el cien por cien de la notaría y el registro de la propiedad y el cincuenta por cien de la gestoría y la tasación, por lo menos, eso es lo que considera oportuno la Audiencia de Zaragoza y nosotros, como abogados hipotecarios, creemos acertado.

Seguramente está convencido de que en su hipoteca hay más cláusulas abusivas, del tipo cláusula suelo, vencimiento anticipado, intereses de demora, comisión de apertura, multidivisa, IRPH…usted puede iniciar el procedimiento extrajudicial para que la eliminen de la escritura de préstamo, pero los bancos no están muy receptivos, por lo que si en algún momento necesita un abogado especializado en hipotecas, con amplia experiencia en reclamaciones a bancos y que entienda que lo último que quiere un hipotecado es dejarse el sueldo en un abogado, contacte con nosotros, entendemos su situación y queremos que gane su juicio, que recupere su dinero, que el banco pague las costas y que a usted no le cueste nada defender sus derechos y su economía.

Puede contactar con nosotros en el 679 11 31 62 y 644 40 32 57.

También en el correo: fpiqueras@reicaz.com

Acceda desde aquí a las sentencias sobre Actos Jurídicos Documentados:

SENTENCIA 1168 Gastos de Hipoteca e Impuesto

SENTENCIA 4900 Gastos de Hipoteca e Impuesto

CLÁUSULAS ABUSIVAS EN SUBROGACIONES HIPOTECARIAS

Clausula suelo en hipoteca subrogada

Cláusulas Abusivas En Subrogaciones Hipotecarias

CLÁUSULA SUELO

Hoy vamos a hablar sobre un tema que últimamente genera muchas consultas en el despacho, es el de las cláusulas abusivas en hipotecas con subrogación, nos vamos a centrar en la cláusula suelo, ya que es la que más repercusión mediática está teniendo y la que más preguntas suscita.

Vamos a empezar explicando qué es un subrogación hipotecaria, se diferencia de lo que es la constitución de una hipoteca desde cero en que en la subrogación quien se va a hacer cargo del pago de la hipoteca sucede al que la pidió originariamente.

Normalmente fue el vendedor del inmueble, muchas veces también se trata del promotor inmobiliario, que a su vez fue quien negoció las condiciones con la entidad financiera, pudo incluso negociar dos tipos de condiciones:

unas que regirían el préstamo hipotecario entre el promotor/vendedor y el prestamista

y otras para el supuesto de subrogación del comprador.

El que sucede en la hipoteca (el nuevo deudor) puede hacerlo en las mismas condiciones, modificando algunas o ampliando o reduciendo capital a través de una novación del préstamo con garantía hipotecaria.

Tras la explicación de qué es una subrogación hipotecaria pasamos a concretar su relación con las cláusulas abusivas en contratos hipotecarios así como a comentar la jurisprudencia de nuestros tribunales sobre el particular.

En la venta de un inmueble el vendedor está obligado a ofrecer una gran cantidad de información al comprador, su contenido se encuentra en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, entre toda esa información se encuentra aquélla relacionada con las cargas de la vivienda, es decir, si tiene hipoteca, está dada como aval o garantía, o debe algún impuesto, entre otros gravámenes que puede soportar.

Que el vendedor esté obligado a informar no implica que la entidad bancaria pueda desentenderse completamente de la operación evitando así informar al prestatario de las condiciones de la operación, todo esto con independencia de que intervenga o no en la firma de la escritura de subrogación.

Son ya muchos los tribunales que se han pronunciado sobre esta cláusula abusiva en las subrogaciones de hipoteca, destacamos los siguientes fallos en relación a la cláusula suelo:

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SENTENCIA núm. 236/2015

(JUICIO ORDINARIO Nº 558/2013)

“CUARTO.- La apelante considera que la doctrina expuesta no es aplicable a los supuestos de subrogación en préstamos con garantía hipotecaria, dado que el enjuiciamiento del carácter abusivo de una cláusula debe referirse al momento en el que se suscribe el contrato.

El contrato de préstamo se firmó entre CAIXABANK(antes CAIXA GIRONA) y la promotora, subrogándose en un momento posterior los demandantes en la posición del prestatario. CAIXABANK no intervino en la compraventa, limitándose a aceptar tácitamente la subrogación.

En definitiva, la apelante sostiene que el deber de informar sobre las condiciones del préstamo en general y sobre la cláusula suelo en particular incumbía al empresario promotor, todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, aplicable a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas dirigidas a consumidores.

No podemos compartir los argumentos de la recurrente. En efecto, sin perjuicio de la obligación de informar sobre las condiciones de la venta (incluidas las relativas a la financiación) que pesa sobre el promotor, delimitadas en dicho Real Decreto, esa misma obligación también incumbe a la entidad de crédito cuando un consumidor se subroga en la posición del prestatario.

Los préstamos al promotor están configurados para que un tercero consumidor sustituya al empresario. Así ocurre en el presente caso, en el que la escritura contempla tipos de interés diferenciados para el promotor y para el subrogado.

El testigo Maximino, director de la oficina que gestionó el préstamo, admitió expresamente en la vista que “conocía que la finalidad del préstamo hipotecario era la subrogación por los compradores” (minuto 11,15).

El acreedor hipotecario no es un tercero que queda al margen de la venta con subrogación en el préstamo al promotor, sino que participa activamente en la novación, aceptándola expresa o tácitamente (artículo 1205 del Código Civil). Y es en ese segundo momento de la subrogación cuando deberá cumplir con las exigencias legales de información previa y trasparencia en los términos señalados por el Tribunal Supremo, completando la información que pueda resultar de la propia escritura pública de compraventa. Es la entidad de crédito, beneficiaria última de la cláusula suelo, la que en mejores condiciones se encuentra para proporcionar la información adecuada, poniendo en conocimiento del consumidor los riesgos que asume. La responsabilidad no se traslada al promotor, sino que es compartida, por lo que la entidad prestamista deberá velar porque el consumidor adquiera en el momento de la subrogación un conocimiento cabal y completo de aquello a lo que se obliga.

Don Maximino, representante de CAIXABANK en el préstamo hipotecario, admitió en su declaración que a ellos les correspondía informar sobre las condiciones de la operación. Reconoció que proporcionó información verbal de las condiciones de la hipoteca (minuto 11:30), sin precisar su alcance, dado el tiempo transcurrido.

Admitió, además, que él mismo aconsejó a los demandantes la subrogación, por ser menos costosa (minuto 9:10).

Llegó a reconocer, incluso, que estuvo presente en la firma de la escritura (minuto 6:48), si bien posteriormente se desdijo de su declaración inicial al caer en la cuenta que no consistió en ese acto la subrogación (minuto 16:22).

Coincidimos con la recurrente que la cláusula tercera bis, que fija el tipo de interés aplicable al subrogado, no es especialmente compleja y es de fácil compresión.

Aparece nítidamente distinguida del tipo aplicable a la promotora.

La limitación del tipo de interés figura resaltada en negrilla en las dos opciones que se ofrecen al consumidor y no se encuentra enmascarada entre multitud de datos.

Ahora bien, las condiciones del préstamo no se incorporaron a la escritura de compraventa, que se limita a recoger una declaración de los compradores con ribetes rituales en el sentido de que, en lo esencial, “las conocen y aceptan”.

No se entregó, sin embargo, una copia de la escritura a los actores o no lo hizo al menos la demandada, como reconoció en la vista el Sr. Maximino, que apeló al carácter “confidencial” de la información (minuto 12:30).

Por lo que se refiere a la información verbal, el Sr. Maximino admitió que en aquellas fechas (año 2005) la “cláusula suelo no inquietaba”, por lo que no incidían especialmente en ella -“no era el tema clave en la negociación”, dijo literalmente (minuto 15)-.

También reconoció que no se hicieron simulaciones de distintos escenarios.

No consta, en definitiva, que se diera información suficiente para que los demandantes pudieran comprender y valorar las consecuencias económicas y jurídicas que se derivaban de la aplicación de la cláusula impugnada, por lo que debemos confirmar la declaración de nulidad de la cláusula de limitación del tipo de interés por no superar el control de transparencia.”

Audiencia Provincial Valladolid

SENTENCIA: 00132/2015

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000213/2014

“CUARTO.- Argumenta seguidamente la entidad apelante que el juzgador de instancia reconoce en su sentencia que la redacción de la cláusula suelo es clara, concreta y sencilla, por lo que supera el primer control de transparencia a que alude la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 .

Sin embargo imputa al Banco el incumplimiento de los deberes impuestos por la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, imputación que reputa improcedente pues no nos hallamos ante un contrato de préstamo hipotecario concertado entre el banco y el actor, sino que este se subrogó en el que previamente tenía concertada la sociedad promotora que le vendió la vivienda, sin intervención alguna por parte del Banco, de modo que no era obligación de este, sino del promotor-vendedor, proporcionarle información sobre las condiciones que regían el préstamo, tal y como informa el Banco de España ante la queja formulada por el hoy demandante.

Ciertamente el actor se subrogó en el contrato de préstamo hipotecario que la promotora que le vendió la vivienda había concertado con la entidad bancaria hoy recurrente el 26 de mayo de 2005, ampliando y subrogándose a su vez en el préstamo hipotecario que primitivamente había concertado la entidad Orígenes del Duero S.L. el 20 de enero de 2005, sin que en la escritura de compraventa y subrogación del demandante conste tuviera intervención la entidad de crédito.

Ello en principio hacía recaer la obligación de información al prestatario acerca de las condiciones del préstamo en el promotor -vendedor, conforme a lo dispuesto en el RD 515/1989.

Ahora bien, en el presente caso el Banco hoy recurrente no permaneció ajeno al contrato concertado entre actor y promotora, ni al margen de la operación de subrogación en el préstamo hipotecario por parte del comprador de la vivienda, aunque formalmente no se le diera intervención en la escritura pública que la documentaba.

Por el contrario, tuvo una intervención activa que entendemos le obligaba a proporcionar esa información, que tampoco había sido suministrada al comprador de la vivienda cuando concertó la escritura de compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario.

En efecto, en el exponendo sexto de la escritura de ampliación y subrogación préstamo, que como decimos concertó con la promotora el 26 de mayo de 2005, se hacía constar expresamente que el Banco ofrecería a los posibles compradores de las viviendas que se subrogasen en las responsabilidades hipotecarias un determinado producto de cobertura frente a posibles subidas de tipos de interés de cuota periódica de amortización máxima.

Fruto de esa activa intervención del Banco en el proceso de subrogación en las responsabilidades hipotecarias que afectaban a los inmuebles producto de la división horizontal de la edificación, fue la oferta por parte de la entidad de crédito y la aceptación por parte del demandante del producto de cuota máxima en cuestión (f.15 y 16).

En estos documentos que el Banco entregó al comprador de la vivienda se hacen constar las características básicas del préstamo cuya subrogación ofrecía, sin realizar una sola mención a la cláusula suelo que en el mismo se contempla, ni alusión alguna a que existía un límite a la revisión a la baja del tipo de interés remuneratorio que caso de bajada del Euribor iba a afectar sustancialmente a las condiciones del contrato.

Se expresaba solo que el tipo de interés era del Euribor mas 0,85, que se revisaba anualmente, las posibles bonificaciones aplicables caso de contratar determinados productos de la propia entidad, las comisiones aplicables caso de cancelación, la posibilidad de ampliar el plazo de amortización del préstamo, el devengo mensual de las cuotas y el sistema de cuota máxima mensual de pago al que se acogía el prestatario para la primera anualidad al menos.

Ni una sola referencia o información acerca de la cláusula suelo litigiosa que afectaba de manera sustancial a las condiciones del préstamo hipotecario que parcialmente se novaba en cuanto al sistema de cuota máxima.

Por tanto, cuando se ofreció por el Banco tanto la subrogación en el préstamo cuanto una cobertura frente a la posible subida de los tipos de interés, que modificaría las condiciones de amortización y pago pactadas inicialmente con el promotor, no se informó en absoluto de que frente a una posible bajada existía una cláusula suelo que neutralizaría el tipo variable pactado operando como límite a la baja en el 2,90% nominal, incluso pese a la posible aplicación de las bonificaciones ofertadas.

Esa activa intervención en la operación por parte del Banco entendemos le obligaba a procurar al comprador que iba a subrogarse una adecuada y completa información a cerca de las condiciones fundamentales del préstamo que iban a repercutir sensiblemente en su coste.

Al no haberlo hecho así no pudo el consumidor comprender, ni entonces ni cuando se subrogó en el préstamo pues tampoco se le proporcionó explicación alguna al respecto por el promotor-vendedor ni por el Notario, el verdadero reparto de riesgos que la inclusión de la cláusula en cuestión comportaba y el escenario que podía derivarse de una posible bajada de los tipos como la que acaeció.

Confirmamos por tanto también en este extremo la sentencia impugnada cuando aprecia que la cláusula litigiosa no supera por tanto el control de transparencia real.”

CONCLUSIONES SOBRE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS, CLÁUSULA SUELO, EN SUBROGACIONES HIPOTECARIAS.

En conclusión podemos afirmar que el negocio que se produce entre promotor/vendedor y comprador/nuevo deudor no es ajeno a la entidad bancaria con la que se firmó la hipoteca, es más, es la primera interesada en crear un perfil de riesgo para el nuevo cliente, en tanto, en cuanto debe asegurarse de la capacidad económica de éste para satisfacer las cuotas del préstamo, por este motivo no puede decirse que permanezca ajena al negocio jurídico y por ende debe hacerse cargo de las obligaciones de información y cerciorarse de que el nuevo cliente entiende el clausulado de la hipoteca.

Por todo la anterior si un consumidor se subrogó en un préstamo con garantía hipotecaria que incluía una cláusula suelo y no fue debidamente informado de ella, ni su redacción era transparente, ni se cumplieron las exigencias legales en cuanto a simulaciones y oferta vinculante está legitimado para interponer demanda de nulidad de la cláusula suelo y de todas aquéllas cláusulas abusivas que contenga la hipoteca.

Todas las Nuevas Sentencias del Tribunal Supremo sobre los gastos de Hipoteca.

Clausula suelo en hipoteca subrogada

REUNIMOS TODAS LAS RECIENTES SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE  LOS GASTOS DE HIPOTECA.

El pasado 23 de enero el Tribunal Supremo Español dictó 5 sentencias relacionadas con los gastos de hipoteca.

En ellas hace una nueva interpetación de las consecuencias de la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios, y fija cómo deben repartirse las facturas de notario, registro y gestoría. También se pronuncia sobre la comisión de apertura.

También se pronuncia sobre la comisión de apertura, cuya validez estaba empezando a ser cuestionada en los tribunales.

Desde aquí puedes acceder directamente al pdf de las sentencias.

Nota Sala de lo Civil TS 24 enero 2019.

TS Civil 23 enero 2019 sent1.

TS Civil 23 enero sent2.

TS 23 enero 2019 sent3.

TS 23 enero 2019 sent4.

TS 23 enero 2019 sent5.

En este post no entramos a analizar cada una de las sentencias, si quieres conocer cómo queda el reparto de los gastos de hipoteca tras las sentencias del Tribunal Supremo, ve a este artículo.

Por su importancia, si que reproducimos la nota de prensa del Gabinete de Técnico:

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.
En primer lugar, analiza la posible abusividad de la cláusula que, en un préstamo hipotecario, establece una comisión de apertura
Tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.
Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”
En segundo lugar, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.
1- Son pagos que han de hacerse a terceros- no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos
terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.
2- El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.
A- Arancel notarial.
La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
B- Arancel registral.
La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.
C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera. A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.
D- Gastos de gestoría.
También se impone el pago por mitad de los mismos.

 

 

 

EL CGPJ REFUERZA LOS JUZGADOS DE CLÁUSULA SUELO

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El CGPJ Refuerza Los Juzgados De Cláusula Suelo

El CGPJ  ha diseñado un nuevo plan para intentar resolver la avalancha de litigios relativos a préstamos hipotecarios que han colapsado los juzgados especializados y que tramitan las reclamaciones sobre cláusulas suelo, vencimiento anticipado, gastos de formalización y otras sobre cláusulas abusivas.

En Zaragoza será a partir de ahora el Juzgado de Primera Instancia número 12 el que se hará cargo los asuntos sobre, principalmente, cláusula suelo. Sustituye por tanto al Juzgado 12 bis que era quien resolvía las demandas sobre tipo de interés mínimohasta la implantación del nuevo plan.

Este último juzgado, que ha recibido aproximadamente 4000 demandas sobre cláusula suelo en los 6 meses que han pasado desde que se pusiera en marcha en anterior plan, contará además de con el Juez que actualmente tramita estos asuntos con otro, probablemente, en comisión de servicio, según lo publicado en El Periódico de Aragón.

Por lo tanto, como mínimo, serán dos los jueces los que a partir del 1 de enero de este año resuelvan los litigios sobre cláusulas abusivas en contratos de préstamo con garantía hipotecaria firmados entre consumidores y empresarios, a la espera de que se confirme la incorporación de un tercer juez.

La parte positiva de este nuevo plan es que, previsiblemente, la duración de los procedimientos será sensiblemente menor, hay que considerar asimismo que la entrada de asuntos se ha reducido considerablemente lo que contribuirá a la mejora de los plazos de resolución.

La negativa es que, nuevamente, vamos a tener que esperar a los futuros pronunciamientos para conocer los criterios de los magistrados, si bien, en un asunto que afecta a miles de aragoneses como es la aclaración sobre la nulidad de los acuerdos privados firmados entre entidades como IBERCAJA, en relación con las hipotecas heredadas de la CAI, y sus clientes se espera que el Tribunal Supremo se pronuncie el 18 de enero lo que aclarará esta importante cuestión.

Desde Abogado Piqueras, recomendamos iniciar la reclamación extrajudicial antes de presentar la demanda tanto para solicitar la inaplicación de la cláusula de interés mínimo, como para solicitar la devolución de las cantidades indebidamente abonadas, también creemos conveniente reclamar extrajudicialmente por los gastos de formalización de hipoteca.

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El nuevo plan entrará en funcionamiento a partir del 1 de enero de 2018 y tendrá una vigencia de 6 meses.

En nota de prensa dice lo siguiente:

“La adopción de un nuevo plan responde a la evolución que han seguido estos asuntos –que a fecha de 17 de diciembre arroja un total de 156.862 demandas en todo el territorio nacional-, que en caso de no atribuirse a órganos especializados supondría una carga inasumible para el resto de los juzgados; a la próxima entrada en funcionamiento de 77 juzgados creados y constituidos en 2017 y al análisis de la carga de trabajo que han tenido los órganos judiciales especializados, que hasta ahora han conocido de estos asuntos de manera exclusiva y no excluyente.

(…)

El nuevo plan permitirá, manteniendo la atribución de la competencia exclusiva a determinados juzgados, establecer, en su caso, también la excluyente en aquellas provincias en las que el impacto del reparto del resto de los asuntos entre los órganos judiciales del orden civil lo permita.

y que (…)

Otra novedad consiste en que, en algunas provincias, la materia objeto de especialización pasará a ser asumida por juzgados de nueva creación desde la fecha de su entrada en funcionamiento. De este modo, desde ese día será un órgano judicial sin asuntos pendientes el que pase a conocer de las demandas de nuevo ingreso, mientras que las anteriores seguirán siendo tramitadas por el órgano especializado en el anterior plan.”

Por lo tanto aumenta el número de jueces que conocerán de estas demandas, se crean nuevos juzgados que, sin asuntos pendientes, comenzarán a tramitar las demandas que se vayan presentando y también se dota de más medios a otros juzgados que ya están en funcionamiento.

Este nuevo plan ha sido aprobado con los votos a favor del presidente del Tribunal Supremo y del Consejo General del Poder Judicial, Carlos Lesmes; y de los vocales Mar Cabrejas, Álvaro Cuesta, Nuria Díaz, Juan Martínez Moya, Rafael Mozo y Pilar Sepúlveda. El vocal Fernando Grande-Marlaska ha votado en contra y ha anunciado la formulación de un voto particular.

Puedes leer la nota de prensa sobre los juzgados especializados en cláusula suelo, aquí.

La noticia en eleconomista, aquí.

La noticia en el Heraldo: aquí.

La noticia en El Periódico de Aragón: aquí.

 

CONDENAN A IBERCAJA AUN CON RENUNCIA A RECLAMAR

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Condenan A Ibercaja Aun Con Renuncia A Reclamar

Ibercaja deberá devolver lo cobrado de más a pesar de haber hecho firmar un acuerdo en el que los clientes renunciaban a reclamar.

No se trata de la primera ni la última sentencia en la que se condena a una entidad bancaria, en este caso Ibercaja, a devolver lo cobrado indebidamente por cláusula suelo aun habiendo renuncia de los clientes a reclamar.

Esta renuncia, engañosa la mayor parte de las veces, intentaba subsanar los defectos que se habían producido en la contratación del préstamo, esto es, falta de información y transparencia.

Los movimientos de Ibercaja para evitar futuros procedimientos judiciales traían causa de la archiconocida Sentencia del Supremo de 29 de mayo de 2013, de hecho,  nosotros no conocemos renuncias anteriores a esa fecha, si bien es  cierto que solo las hipotecas de la Caja de Ahorros de la Inmaculada (CAI) contenían cláusula suelo, ese es un dato que de antemano conocía la entidad que la absorbió.

En este caso concreto los demandantes firmaron una renuncia a emprender acciones legales a cambio de una rebaja de la cláusula suelo del 3.75 % al 2,25 %, posteriormente y gracias a haber sido asesorados por especialistas en cláusula suelodecidieron defender sus derechos e iniciar un procedimiento judicial que han terminado ganando y gracias al que recuperarán 11.000 euros.

Desde Abogado Piqueras le ofrecemos asesoramiento experto contra todo tipo de abusos bancarios, contacte con nosotros, nos comprometemos a ser flexibles con nuestros honorarios para que pueda recuperar su dinero lo antes posible y, en la mayoría de los casos, sin coste alguno para usted.