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Reglas de cálculo del valor razonable de las garantías en el TRLC 16/2022 – Ley de Segunda Oportunidad – 2025
En el marco de un concurso de acreedores, los créditos que están garantizados con un derecho real sobre bienes del deudor se clasifican, por lo general, como "créditos con privilegio especial".
Esta calificación otorga a los acreedores que ostentan estas garantías un derecho de cobro preferente sobre el valor del bien gravado, una vez que este se liquide dentro del procedimiento concursal .
Una vez declarado el concurso, se suspende la posibilidad de iniciar o continuar ejecuciones singulares, tanto judiciales como extrajudiciales, sobre los bienes y derechos que integran la masa activa, incluyendo aquellos que están afectos a garantías reales.
No obstante lo anterior, la Ley Concursal establece ciertas excepciones a esta regla general, permitiendo en determinados casos la continuación de ejecuciones de garantías reales, especialmente una vez transcurrido un cierto plazo desde la apertura de la fase de liquidación sin que el bien haya sido enajenado.
En el ámbito de los procedimientos concursales, las formas más habituales de garantías reales son las hipotecas (hipotecas) que gravan bienes inmuebles, como viviendas o locales, para asegurar préstamos destinados a su adquisición o para otros fines.
Otro ejemplo común son las prendas (prendas), que recaen sobre bienes muebles, como vehículos, joyas o maquinaria, para garantizar el cumplimiento de diversas obligaciones crediticias.
Aunque existen otras figuras de garantía real, como la anticresis o el derecho de retención, las hipotecas y las prendas son las que suelen tener mayor relevancia en los procesos de insolvencia de personas físicas.
Reglas de cálculo del valor razonable.
Las reglas de cálculo del valor razonable se recogen en los artículos 273 a 279 de la Ley 16/2022:
Artículo 273. Determinación del valor razonable.
1. A los efectos de la determinación del límite del privilegio especial, se entenderá por valor razonable de los bienes y derechos de la masa activa:
1.º En caso de bienes inmuebles, el resultante de informe emitido por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro especial del Banco de España. Este informe no será necesario cuando dicho valor hubiera sido determinado por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro especial del Banco de España dentro de los seis meses anteriores a la fecha de declaración de concurso.
2.º En caso de valores mobiliarios que coticen en un mercado regulado, el precio medio ponderado al que hubieran sido negociados en uno o varios mercados regulados en el último trimestre anterior a la fecha de declaración de concurso, de conformidad con la certificación emitida por la sociedad rectora del mercado secundario oficial o del mercado regulado de que se trate.
3.º En caso de bienes o derechos distintos de los señalados en los números anteriores el resultante de informe emitido por experto independiente de conformidad con los principios y las normas de valoración generalmente reconocidos para esos bienes. Este informe no será necesario cuando dicho valor hubiera sido determinado por experto independiente, dentro de los seis meses anteriores a la fecha de declaración del concurso.
2. Los bienes o derechos sobre los que estuviesen constituidas garantías denominadas en moneda distinta al euro, se convertirán al euro aplicando el tipo de cambio de la fecha de la valoración, entendido como el tipo de cambio medio de contado.
3. El informe no será necesario cuando la garantía se hubiera constituido sobre efectivo, sobre el saldo de cuentas corrientes y de ahorro, sobre dinero electrónico o sobre imposiciones a plazo fijo.
Artículo 274. Especialidades en caso de viviendas terminadas.
1. En caso de viviendas ya terminadas, el informe sobre bienes inmuebles previsto en el artículo anterior podrá sustituirse por una valoración actualizada cuando, entre la fecha de la última valoración disponible y la fecha de la valoración actualizada, no hubieran transcurrido más de seis años. La valoración actualizada se obtendrá aplicando al último valor de tasación disponible realizado por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro especial del Banco de España la variación acumulada constatada por el valor razonable de los inmuebles situados en la misma zona y con similares características desde la emisión de la última tasación a la fecha de valoración.
2. En el supuesto de no disponerse de información sobre la variación en el valor razonable proporcionado por una sociedad de tasación o si no se considerase representativa, el último valor disponible podrá actualizarse con la variación acumulada del precio de la vivienda establecido por el Instituto Nacional de Estadística para la Comunidad Autónoma en la que radique el inmueble, diferenciando entre si es vivienda nueva o de segunda mano, siempre que entre la fecha de la última valoración disponible y la fecha de la valoración actualizada no hayan transcurrido más de tres años.
Artículo 275. Deducciones del valor razonable.
1. Una vez determinado el valor razonable, para calcular el límite del privilegio especial la administración concursal procederá a realizar las siguientes deducciones:
1.º El diez por ciento del valor razonable del bien o derecho sobre el que esté constituida la garantía.
2.º El importe de los créditos pendientes que gocen de garantía preferente sobre el mismo bien o sobre el mismo derecho.
2. En ningún caso el valor de la garantía puede ser inferior a cero ni superior al valor del crédito con privilegio especial, así como tampoco al valor de la responsabilidad máxima hipotecaria o pignoraticia que se hubiera pactado.
Artículo 276. Garantías constituidas sobre varios bienes.
En el caso de que la garantía a favor de un mismo crédito recayera sobre varios bienes de la masa activa, se aplicarán sobre cada uno de los bienes las reglas establecidas en los artículos anteriores, sin que el valor conjunto de las garantías constituidas pueda exceder del valor del crédito del acreedor correspondiente.
Artículo 277. Garantías constituidas en proindiviso.
En caso de garantía constituida en proindiviso sobre uno o varios bienes o derechos de la masa activa a favor de dos o más créditos, el valor de la garantía correspondiente a cada crédito será el resultante de aplicar al límite del privilegio especial la proporción que en el mismo corresponda a cada uno de ellos, según las normas y acuerdos que rijan el proindiviso.
Artículo 278. Coste de los informes y de las valoraciones.
1. El coste de los informes o valoraciones será liquidado con cargo a la masa y se deducirá de la retribución que corresponda a la administración concursal que esté pendiente de cobro.
2. Si el acreedor afectado solicitase un informe de valoración contradictorio, se emitirá a su costa.
Artículo 279. Modificación del límite del privilegio especial.
1. Si concurrieran nuevas circunstancias que pudieran modificar significativamente el valor razonable de los bienes o derechos sobre los que se hubiera constituido la garantía, deberá aportarse un nuevo informe de sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro especial del Banco de España o de experto independiente, según proceda.
2. Cuando se alegue por el acreedor afectado la concurrencia de circunstancias que hagan necesaria una nueva valoración, el informe se emitirá a su costa.