Nueva Sentencia del Supremo sobre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.

Supremo y gastos de hipoteca

El Tribunal Supremo nos tiene ya acostumbrados a emitir nuevas sentencias sobre cláusulas abusivas, en este caso fija criterio en varias sentencias sobre los gastos de hipoteca y la comisión de apertura.

No es una buena noticia para los consumidores, y mucho menos para aquellos que ya han iniciado procedimiento judicial contra su entidad bancaria.

El cambio de jurisprudencia puede provocar que muchas demandas no se ganen con costas.

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Plazo para reclamar los gastos de hipoteca en Zaragoza

Plazo reclamar gastos de hipoteca Zaragoza

Cuestión muy importante es saber en qué plazo se pueden reclamar los gastos de hipoteca, en este caso, en Zaragoza.

Cito Zaragoza, por ser la ciudad en la que ejerzo como abogado, y porque, al no ser doctrina pacífica, hay que estar a lo determinado por nuestra Audiencia Provincial.

Antes de entrar en la materia aclaro cuál es, actualmente, el plazo que los consumidores tienen para reclamar los gastos de hipoteca en Zaragoza:

  • Para hipotecas de antes de 2015, 15 años desde que pagó las facturas.
  • Para hipotecas a partir de octubre de 2015, 5 años desde que pagó las facturas.

Esta dualidad de formas de medir el plazo se debe a la publicación en el BOE de la Ley 42/2015 de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Su disposición final primera modificó el art. 1964 de nuestro Código Civil, reduciendo el plazo para ejercer las acciones personales que no lo tuvieran fijado de 15 a 5 años.

Es en este artículo en el que se apoya nuestra Audiencia Provincial para fijar el plazo, como veremos, no es opinión unánime en los tribunales.

Sin embargo, es posible reclamar extrajudicialmente al SAC e interrumpir el plazo, por lo que comenzaría de nuevo a correr. Continuar leyendo «Plazo para reclamar los gastos de hipoteca en Zaragoza»

Consecuencias de la nulidad de la cláusula de intereses de demora

Las consecuencias de la nulidad de la cláusula de intereses de demora ha sido un tema que se ha discutido doctrinalmente y sobre el que ha existido un amplio debate jurídico.

Entendemos que la declaración de nulidad de una cláusula debe llevar aparejada tanto su expulsión del contrato como la desaparición de los efectos que haya causado.

La cuestión es si una vez expulsada del contrato dejan de existir intereses moratorios en el préstamo.

Voy a ilustrarlo con un ejemplo muy sencillo:

Supongamos que tenemos una préstamo con un interés de demora del 25%, dejamos de pagar 12 cuotas, de 1000 euros cada una.

La entidad bancaria nos va a aplicar el 25% sobre esos 12000 euros hasta que los paguemos, supongamos que son 4000 euros.

Finalmente la entidad interpone un juicio para reclamarnos los 16000 euros

El juez declara la nulidad de la cláusula de intereses de demora y deja el contrato sin ellos, por lo que la entidad solo debería poder reclamarnos 12000 euros.

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7 preguntas sobre los gastos de hipoteca

Las reclamaciones a bancos generan muchas dudas a los clientes, en este post intento resolveros algunas de las más habituales, si te queda alguna, puedes dejarme un comentario y te contestaré lo antes posible.

DUDAS HABITUALES A LA HORA DE RECLAMAR LOS GASTOS DE HIPOTECA

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Las situaciones en las que se han pagado los gastos de hipoteca cuando era el banco el que debía hacerlo pueden ser muy diferentes, en nuestra web tienes la información y las herramientas necesarias para reclamarlos a tu entidad, si te queda alguna duda, siempre puedes dejarme un comentario.

[RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA, ESTADO DE SITUACIÓN EN ZARAGOZA.]

Plazo reclamar gastos de hipoteca Zaragoza

[RECLAMAR GASTOS DE HIPOTECA, ESTADO DE SITUACIÓN EN ZARAGOZA.]

ACTUALIZACIÓN TRAS LA SENTENCIA DE 16 DE OCTUBRE: EL TS DETERMINA QUE ES EL BANCO EL QUE DEBE PAGAR EL AJD. EL 5 DE NOVIEMBRE SE REÚNE EL PLENO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO PARA DECIDIR EL ALCANCE DE LA SENTENCIA.

Desde hace un año, aproximadamente, a los miles de clientes que reclamaban por cláusula suelo se unieron otros tantos miles que descubrieron que podían reclamar los famosos gastos de hipoteca, quien aún estaba a tiempo ha podido reclamar la nulidad de ambas cláusulas e incluso de otras que igualmente se consideran abusivas y se pueden eliminar del préstamo hipotecario.

Todo nace gracias a la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 que se refería a gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados.

La sentencia, simplificando al máximo, venía a decir, que los gastos de formalización de la hipoteca no los tiene que pagar el cliente en su totalidad, y como el banco (BBVAIBERCAJABANTIERRA, SABADELL y demás) había obligado a que fuera éste el que pagara las facturas mediante una cláusula impuesta y predispuesta, correspondía declararla nula, dejarla sin efecto y condenar al banco a devolver las cantidades pagadas en su momento.

La anterior sentencia necesitó de una aclaración de la misma sala del Tribunal Supremo, ello es así, porque no se ponían de acuerdo sobre el tema de quién debía hacerse cargo del impuesto, ya que, otra de las salas del TS, en este caso la de Contencioso-Admnistrativo, en su  momento, se pronunció afirmando que el impuesto lo paga el prestatario, esto es, el cliente, y no la entidad bancaria, finalmente esta es la postura que tomado el TS.

Para nosotros se trata de una decisión desacertada, en primer lugar porque creemos que la entidad bancaria debería abonar parte del impuesto, y en segundo lugar, porque consideramos que se trata de un impuesto inconstitucional puesto que grava una riqueza inexistente, pero este es un tema aparte que necesitaría su propio y extenso post.

Tras la aclaración del Supremo sobre esta cuestión a día de hoy, si quiere reclamar los gastos de formalización puede hacerlo en relación con estos cargos:

  • Notaría (50%)
  • Registro (100%)
  • Gestoría (50%)

Lo cierto es que en cada plaza los jueces están interpretando de diferentes maneras las sentencias del Supremo, por otro lado, los cambios de magistrados en los juzgados especializados, así como las modificaciones operadas para absorber las miles de demandas relacionadas con gastos de hipoteca, suelo, comisión de apertura, etc. están instalando la inseguridad jurídica en torno a esta reclamación, aunque debe quedar claro,  si se pueden reclamar los gastos de hipoteca, tanto en Zaragoza, como en cualquier otra ciudad, y se puede recuperar dinero.

Si se pregunta cuánto puede recuperar, en principio, y siguiendo el criterio de las Sentencias de la Audiencia Provincial de Zaragoza, puede pedir el 50 % de Notaría y Registro, así como el 50% de Gestoría su cuantía varía en función del momento en que se firmó la hipoteca así como del valor de la vivienda o de otros factores como la extensión de la escritura.

Le recomendamos acudir la documentación que le entregaron al firmar su préstamo hipotecario junto con la que normalmente están todas las facturas asociadas a la formalización del mismo.

Independientemente de lo anterior, existen formas de plantear la reclamación, no solo para conseguir recuperar el máximo dinero posible, sino para evitar el pago de costas, que entendemos, deben corresponder al banco siempre que haya habido un intento de acuerdo extrajudicial para recuperar lo pagado al formalizar la hipoteca.

Así las cosas, la situación es la siguiente:

  • Los gastos de formalización se pueden recuperar.
  • El impuesto no se puede reclamar a no ser que el TJUE diga lo contrario.
  • Lo primero que debe hacer es presentar carta de reclamación al banco.
  • Si la respuesta de su banco es negativa, contacte con abogados especializados en hipotecas.

Por supuesto, si necesita ayuda con esta reclamación al banco puede contactar con nosotros, un abogado especializado en hipotecas le ayudará a iniciar el procedimiento y , si lo necesita, también podrá concertar una visita en nuestro despacho en el centro de Zaragoza.

Nos encontrará en los teléfonos: 679 11 31 62 y 644 40 32 57.

Si cree que esta información puede ayudar a más personas, comparta en redes sociales.

EL CGPJ REFUERZA LOS JUZGADOS DE CLÁUSULA SUELO

abogado especializado clausula suelo

El CGPJ Refuerza Los Juzgados De Cláusula Suelo

El CGPJ  ha diseñado un nuevo plan para intentar resolver la avalancha de litigios relativos a préstamos hipotecarios que han colapsado los juzgados especializados y que tramitan las reclamaciones sobre cláusulas suelo, vencimiento anticipado, gastos de formalización y otras sobre cláusulas abusivas.

En Zaragoza será a partir de ahora el Juzgado de Primera Instancia número 12 el que se hará cargo los asuntos sobre, principalmente, cláusula suelo. Sustituye por tanto al Juzgado 12 bis que era quien resolvía las demandas sobre tipo de interés mínimohasta la implantación del nuevo plan.

Este último juzgado, que ha recibido aproximadamente 4000 demandas sobre cláusula suelo en los 6 meses que han pasado desde que se pusiera en marcha en anterior plan, contará además de con el Juez que actualmente tramita estos asuntos con otro, probablemente, en comisión de servicio, según lo publicado en El Periódico de Aragón.

Por lo tanto, como mínimo, serán dos los jueces los que a partir del 1 de enero de este año resuelvan los litigios sobre cláusulas abusivas en contratos de préstamo con garantía hipotecaria firmados entre consumidores y empresarios, a la espera de que se confirme la incorporación de un tercer juez.

La parte positiva de este nuevo plan es que, previsiblemente, la duración de los procedimientos será sensiblemente menor, hay que considerar asimismo que la entrada de asuntos se ha reducido considerablemente lo que contribuirá a la mejora de los plazos de resolución.

La negativa es que, nuevamente, vamos a tener que esperar a los futuros pronunciamientos para conocer los criterios de los magistrados, si bien, en un asunto que afecta a miles de aragoneses como es la aclaración sobre la nulidad de los acuerdos privados firmados entre entidades como IBERCAJA, en relación con las hipotecas heredadas de la CAI, y sus clientes se espera que el Tribunal Supremo se pronuncie el 18 de enero lo que aclarará esta importante cuestión.

Desde Abogado Piqueras, recomendamos iniciar la reclamación extrajudicial antes de presentar la demanda tanto para solicitar la inaplicación de la cláusula de interés mínimo, como para solicitar la devolución de las cantidades indebidamente abonadas, también creemos conveniente reclamar extrajudicialmente por los gastos de formalización de hipoteca.

¿QUIERES RECLAMAR POR CLÁUSULA SUELO?, CONTACTA CON NOSOTROS.

El nuevo plan entrará en funcionamiento a partir del 1 de enero de 2018 y tendrá una vigencia de 6 meses.

En nota de prensa dice lo siguiente:

“La adopción de un nuevo plan responde a la evolución que han seguido estos asuntos –que a fecha de 17 de diciembre arroja un total de 156.862 demandas en todo el territorio nacional-, que en caso de no atribuirse a órganos especializados supondría una carga inasumible para el resto de los juzgados; a la próxima entrada en funcionamiento de 77 juzgados creados y constituidos en 2017 y al análisis de la carga de trabajo que han tenido los órganos judiciales especializados, que hasta ahora han conocido de estos asuntos de manera exclusiva y no excluyente.

(…)

El nuevo plan permitirá, manteniendo la atribución de la competencia exclusiva a determinados juzgados, establecer, en su caso, también la excluyente en aquellas provincias en las que el impacto del reparto del resto de los asuntos entre los órganos judiciales del orden civil lo permita.

y que (…)

Otra novedad consiste en que, en algunas provincias, la materia objeto de especialización pasará a ser asumida por juzgados de nueva creación desde la fecha de su entrada en funcionamiento. De este modo, desde ese día será un órgano judicial sin asuntos pendientes el que pase a conocer de las demandas de nuevo ingreso, mientras que las anteriores seguirán siendo tramitadas por el órgano especializado en el anterior plan.”

Por lo tanto aumenta el número de jueces que conocerán de estas demandas, se crean nuevos juzgados que, sin asuntos pendientes, comenzarán a tramitar las demandas que se vayan presentando y también se dota de más medios a otros juzgados que ya están en funcionamiento.

Este nuevo plan ha sido aprobado con los votos a favor del presidente del Tribunal Supremo y del Consejo General del Poder Judicial, Carlos Lesmes; y de los vocales Mar Cabrejas, Álvaro Cuesta, Nuria Díaz, Juan Martínez Moya, Rafael Mozo y Pilar Sepúlveda. El vocal Fernando Grande-Marlaska ha votado en contra y ha anunciado la formulación de un voto particular.

Puedes leer la nota de prensa sobre los juzgados especializados en cláusula suelo, aquí.

La noticia en eleconomista, aquí.

La noticia en el Heraldo: aquí.

La noticia en El Periódico de Aragón: aquí.

 

Reclamar gratis cláusula suelo en Zaragoza

Si quiere que un abogado de cláusulas suelo tramite su reclamación sin tener que realizar ningún tipo de desembolso económico puede contactar con nosotros y le llamaremos para concertar una visita, estudiar su caso y valorar la viabilidad del mismo.

SENTENCIA ESTIMATORIA GASTOS DE FORMALIZACIÓN HIPOTECA [VIZCAYA]

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Hoy os traemos una muy buena noticia, la Audiencia Provincial de Vizcaya revoca la sentencia de Primera Instancia, en lo que a Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se refiere, corrigiéndola  y obliga a Laboral Kutxa a devolver al consumidor lo abonado por este concepto.

En fallo del JPI era el siguiente:

“FALLO: Estimo parcialmente la demanda presentanda por Rafael y María Inmaculada contra LABORAL KUTXA S.COOP. y declaro la nulidad por abusivas de la clausula quinta del contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito entre las partes, por la que se repercuten los gastos fiscales, notariales y registrales al prestatario y de la clausula sexta que prevé un interés moratorio del 18 %. Dichas cláusulas se tienen por no puestas y se condena a la demandada a la devolución de lo indebidamente pagado por los actores en virtud de tales conceptos, que en el caso de la clausula quinta asciende a 716,27 euros en concepto de suplidos de Notaria y Registro y honorarios de gestión.”

Este es el fallo de la Audiencia:

FALLAMOS
Que Estimando el recurso de apelación formulado por contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de Bilbao en autos de Procedimiento Ordinario nº 591/16 de fecha 7 de marzo de 2017, Debemos Revocar parcialmente la misma, en cuanto a declarar en la presente la Nulidad de la cláusula en cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos documentados, debiendo abonar la parte demandada a la parte hoy apelante la suma 566,44 € e intereses, confirmando el resto de sus pronunciamientos. No ha lugar a efectuar expresa declaración de las costas de esta alzada.

Aquí la sentencia completa:

Sentencia Gastos Audiencia Provincial de Vizcaya.

La parte que nos interesa:

(…) la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la
distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que
la ley tipifica como abusivas ( art. 89.2 TRLGCU ).

De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa,carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU , que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.

Ya sabéis que si os queda alguna duda estamos a vuestra disposición y que hemos dejado colgado un modelo de carta de reclamación al banco para que los que queráis presentar la queja y solicitando la consiguiente devolución de los gastos de formalización lo tengáis fácil.

Modelo carta reclamación gastos.

Sin duda esperamos como agua de mayo que el resto de Audiencias se pronuncien sobre este tema, con especial interés esperamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, de las que os hablaremos en cuanto sea dictada.

CONDENAN A IBERCAJA AUN CON RENUNCIA A RECLAMAR

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Condenan A Ibercaja Aun Con Renuncia A Reclamar

Ibercaja deberá devolver lo cobrado de más a pesar de haber hecho firmar un acuerdo en el que los clientes renunciaban a reclamar.

No se trata de la primera ni la última sentencia en la que se condena a una entidad bancaria, en este caso Ibercaja, a devolver lo cobrado indebidamente por cláusula suelo aun habiendo renuncia de los clientes a reclamar.

Esta renuncia, engañosa la mayor parte de las veces, intentaba subsanar los defectos que se habían producido en la contratación del préstamo, esto es, falta de información y transparencia.

Los movimientos de Ibercaja para evitar futuros procedimientos judiciales traían causa de la archiconocida Sentencia del Supremo de 29 de mayo de 2013, de hecho,  nosotros no conocemos renuncias anteriores a esa fecha, si bien es  cierto que solo las hipotecas de la Caja de Ahorros de la Inmaculada (CAI) contenían cláusula suelo, ese es un dato que de antemano conocía la entidad que la absorbió.

En este caso concreto los demandantes firmaron una renuncia a emprender acciones legales a cambio de una rebaja de la cláusula suelo del 3.75 % al 2,25 %, posteriormente y gracias a haber sido asesorados por especialistas en cláusula suelodecidieron defender sus derechos e iniciar un procedimiento judicial que han terminado ganando y gracias al que recuperarán 11.000 euros.

Desde Abogado Piqueras le ofrecemos asesoramiento experto contra todo tipo de abusos bancarios, contacte con nosotros, nos comprometemos a ser flexibles con nuestros honorarios para que pueda recuperar su dinero lo antes posible y, en la mayoría de los casos, sin coste alguno para usted.