Modelo para Reclamar Gastos de Hipoteca

En Zaragoza, a ** de ** de 201*

Al Servicio de Atención al cliente del BANCO (poner nombre del banco)

OFICINA/SUCURSAL Nº: XXXX

Don ****, con DNI XXXXXXXXXXX y domicilio a efectos de notificación en *****, siendo cliente de esta entidad Y (repetir esto si hay más de un titular)

DIGO:

Que soy titular de un préstamo con garantía hipotecaria suscrito con su entidad en fecha *****, bajo el número de protocolo **** ante el Sr./Sra. Notario D. ***, por importe de ******* y mediante el que se constituyó hipoteca sobre la vivienda sita en ****.

Que dado que en la citada escritura de préstamo hipotecario su entidad financiera incluyó una cláusula que me obligaba a asumir todos los gastos de formalización de la escritura de préstamo hipotecario. (Cláusula ****) que se adjunta a la presente reclamación mediante copia de la escritura de préstamo hipotecario (Doc. nº 1)

Formulo la presente reclamación ya que la misma ha sido declarada nula de pleno derecho por el Tribunal Supremo en Sentencia nº 705/2015 de 23 de diciembre.

Que, a la vista, de que el contenido de la cláusula de gastos de formalización, es prácticamente idéntica a las que ha se han discutido en la citada sentencia del Tribunal Supremo, y que, finalmente, han sido declaradas nulas

SOLICITO

1.- Que se cumpla con lo dispuesto en la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, reconociendo la entidad bancaria prestamista la abusividad de la cláusula de imputación al cliente consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca.

2.- Que se ingrese por la entidad bancaria las cantidades satisfechas para la constitución de la hipoteca por el cliente, siendo gastos que redundaron en beneficio de la entidad bancaria y que le fueron imputados en base a una cláusula nula y sin efecto, más los intereses, calculados según la ley, que las cantidades hayan generado desde su abono.

3.- Que se eliminen de mi contrato todas aquellas cláusulas consideradas nulas o abusivas por la Jurisprudencia, interés de demora, vencimiento anticipado, posiciones deudores, etc.

4.- Que en caso de no ser solucionada esta reclamación por el departamento al que me dirijo, se remita al Defensor del Cliente de la entidad para su valoración y, en caso de no ser atendida, sea remitida al Banco de España.

Sirva la presente para manifestar mi interés por llegar a un acuerdo sin necesidad de tener que iniciar un proceso judicial, hecho este que sin duda no beneficiaría a ninguna de las partes.

En cualquier caso, esta parte se reserva su derecho a cuantas acciones civiles y administrativas considere oportunas para la defensa de sus legítimos intereses, para la impugnación del resto de condiciones y cláusulas de contratación que se estiman abusivas en el contrato del presente préstamo hipotecario o por cualquier otra causa, con solicitud y resarcimiento de los daños y perjuicios causados a la misma.

Quedo a la espera de su contestación, tanto en sentido positivo como negativo, en base a la Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo.

Sin otro particular, les saludo atentamente.

En lugar y fecha ut supra

Comisión de apertura-Sentencias de Audiencias Provinciales-Favorables

  • Audiencia Provincial de Las Palmas, en su sentencia de fecha 20/04/2018(Id Cendoj: 35016370042018100002): “Pero es que además, y por encima de todo eso, asimismo se ha de ponderar que, como declara la sentencia del T.S. de 9-05-2.013 al tratar del examen de las condiciones gene- rales relativas a sectores regulados, (FJ.9), la existencia de una regulación normativa bancaria no es óbice para la aplicación de la L.C.G.C. (ni por ende de la L.G.C.U.), en cuanto que dicha normativa no impone la introducción dentro de los contratos de préstamo de la comisión de apertura sino que tan sólo regula su transparencia y límites. En definitiva, dado que la referida comisión de apertura no se percibe como corres-pondiente a servicio o gasto real y efectivo alguno y además tampoco (considerado como gasto difuso inherente a la actividad de la concesión del préstamos) se cono-ce ni acreditó su proporcionalidad, debe declararse su nulidad . El importe a devolver por comisión de apertura es: 1.189,26 euros. Dado que la devolución se produce como consecuencia de la nulidad de la cláusula, con reintegro de las respectivas prestaciones, las sumas a devolver devengarán el interés legal desde la fecha de pago por parte del prestatario hasta su reintegro por parte de la entidad financiera”.-
  • Audiencia Provincial de Santander, en su sentencia de fecha 17/07/2018(Id Cendoj: 39075370042018100109): “A juicio de este Tribunal, el inciso contractual que regula la comisión de apertura es nulo, y ello con base en tres bloques de razones. El primero trata de discernir qué retribuye este concepto: si la simple concesión de un préstamo, como una suerte de precio que el empresario impone, aparte del interés remuneratorio; o los gastos que la tramitación y concesión del préstamo originan al empresario (…)”.
  • Audiencia Provincial de Oviedo, en su sentencia de fecha 18/05/2018(Id Cendoj: 33044370062018100196): “En el recurso se invoca que la comisión de apertura se trata de un pacto perfectamente lícito, cláusula que fue negociada y aceptada, conociendo su existencia y que obedece al pago de las gestiones realizada por Bankia previas a la contratación del préstamo. Y además forma parte del precio del contrato. Pese a ello, reafirmamos que correspondía a la apelante haber demostrado la efectiva prestación de los servicios que se trataba de remunerar, porque en esta materia rige el “p
  • rincipio de realidad del servicio remunerado”, de forma que gravita sobre la entidad financiera la necesidad de probar cuáles son esos servicios y gastos habidos, con indicación concreta de su concepto, cuantía y fecha. Ahora bien, la recepción de la solicitud de préstamo y el estudio propiamente dicho de solvencia son actividades internas de la entidad bancaria que por sí mismas no proporcionan servicio alguno al cliente los únicos conceptos que podrían haber justificado la comisión de apertura serían los costes que para la entidad financiera comportó la información recabada al CIRBE y a ASNEF y EXPERIAN. Sucede que en el presente caso el Banco obvia el coste efectivo de los trabajos y servicios previos realizados frustrando cualquier juicio de proporcionalidad conforme a lo previsto en el artículo 10 bis de la Ley 26/1984 y por consiguiente se desestima el recurso. ”.
  • Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, en su sentencia de fecha 17/05/2018(Id Cendoj: 07040370052018100183): “En el caso, el cobro de la comisión tal y como está prevista en la propia escritura implica no sólo el abono de una cantidad por servicios no prestados efectivamente, de hecho ni tan siquiera se ha practicado prueba para acreditar a que concretos servicios responden, sino que igualmente se aprecia que carece de cualquier proporcionalidad con los servicios a que pudieran corresponder, pues se calculan a tanto alzado, aplicando un porcentaje sobre el importe del principal o dicho de otro modo, se cobra la citada comisión al momento de formalizarse el préstamo, basada en un porcentaje del capital prestado y no en el servicio realmente prestado que es lo que justificaría su cobro, sin que pese a su disponibilidad y por tanto facilidad probatoria, la parte demandada haya probado a que concretos servicios obedeció y su proporcionalidad en cuanto a lo cobrado”.
  • Audiencia Provincial de Zaragoza, en su sentencia de fecha 14/05/2018(Id Cendoj: 50297370052018100250): “En efecto, como afirma la doctrina jurisprudencial mayoritaria, el hecho de que la entidad prestamista investigue el riesgo del cliente o asuma determinados gastos para averiguar su solvencia, no exceden de las actividades propias de toda la actividad bancaria; son actividades internas de la entidad que por sí mismas no proporcionan servicio alguno al cliente. Están en la dinámica del propio negocio bancario que no se explica bien que haya de ser retribuido al margen y además de las propias condiciones financieras del préstamo (intereses). Hablar de gastos inherentes a la “actividad de la empresa”, los hace aún más evanescentes. Sobre todo cuando se cobra un porcentaje sobre el capital del préstamo lo que aleja aún más dicha comisión del exigible equilibrio prestacional y de su ineludible obligación de proporcionalidad ( Ss. A.P. Pontevedra, secc. 1ª 599/17, 18-12 , Baleares, secc.5ª 377/17, 14-12 y Asturias secc 6ª, 411/17, 15-12 ). Por todo lo cual, procede concluir la nulidad de dicha Condición General”.
  • Audiencia Provincial de Pontevedra, en su sentencia de fecha 11/05/2018(Id Cendoj: 36038370012018100061): “Comisión de apertura. En el caso, el banco no razona qué concretos servicios ha prestado al cliente para cobrar la concreta comisión de apertura objeto de enjuiciamiento, que importaba una relevante suma. El alcance de su justificación lo adjetivamos como absolutamente genérico, sin más justificación que la referencia general a la normativa bancaria. Para la validez de esta comisión venimos entendiendo que debía justificarse más intensamente el porqué del gasto, con expresa referencia a las actuaciones necesarias, diferentes de la mera concertación del préstamo o de la investigación normal de la solvencia del cliente, propias de todas las operaciones bancarias de activo”.
  • Audiencia Provincial de Cuenca, en su sentencia de fecha 10/05/2018(Id Cendoj: 16078370012018100194): “En aplicación del criterio expuesto, que es compartido por esta Sala, y ante la falta de prueba en este caso por parte de la entidad demandada de los concretos servicios y gastos que pudieran ser tomados en consideración como contraprestación efectiva de la comisión de apertura objeto de enjuiciamiento, procede la estimación del recurso en este punto, accediéndose a la nulidad pretendida y al reintegro de lo abonado por este concepto, en concreto, la suma de 1.050 euros”.
  • Audiencia Provincial de Gijón, en su sentencia de fecha 30/04/2018(Id Cendoj: 33024370072018100203): “De forma y concluyendo que como sea que la dicha comisión no se percibe como correspondiente a servicio o gasto real y efectivo alguno, y además tampoco (considerado como gasto difuso inherente a la actividad de la concesión del préstamos) se conoce ni acreditó su proporcionalidad, debe de mantenerse su declaración de nulidad”.
  • Audiencia Provincial de Castellón, en su sentencia de fecha 19/04/2018(Id Cendoj: 12040370032018100007): “En el presente caso, el banco demandado, que ha cobrado una comisión de apertura de 1.434,44 euros , correspondiente al 1% del principal prestado, ni ha aportado el folleto informativo o la oferta vinculante que debió entregar, ni ha acreditado qué trabajos, gestiones o averiguaciones llevó a cabo para la verificación de la solvencia de los prestatarios que justifiquen el cargo, pese a que anunció en su día la aportación de un completo informe justificador de este extremo, lo que no ha hecho; concretamente, en el escrito de recurso se refiere a un informe pericial ” del que no se ha podido disponer en este momento ” (sic). Por lo tanto y con arreglo a los anteriores razonamientos, debe ser confirmada la declaración de nulidad de dicha comisión, así como la condena del banco a su devolución a la parte actora”.
  • Audiencia Provincial de Soria, en su sentencia de fecha 11/04/2018(Id Cendoj: 42173370012018100072): “Siendo exigible que los gastos reclamados correspondan a la efectiva prestación de un servicio, que no sea inherente a la actividad de la entidad prestamista dirigida a la concesión y administración de un préstamo. Es decir, si los 600 euros de la comisión de apertura, tienen su origen en actividades preparatorias a la concesión del mismo, consistentes, según la apelante, en informe de la concesión de la solicitud, capacidad crediticia o endeudamiento, es evidente, que nos encontramos con gastos originados en la entidad bancaria, por su actividad, dirigida a la concesión del préstamo. Por lo cual, no nos encontramos ante gastos originados en una efectiva prestación de “servicio al actor”. Por lo que siguiendo dicho razonamiento, como sea que dicha comisión no se percibe como correspondiente a servicio efectivo al cliente, y además tampoco (considerado como gasto difuso inherente a la actividad de la concesión del préstamo), se conoce, ni se acreditó su proporcionalidad, debe mantenerse su declaración de nulidad, por abusividad, confirmando en este sentido la sentencia de Instancia”.
  • Audiencia Provincial de Vitoria, en su sentencia de fecha 09/04/2018(Id Cendoj: 01059370012018100183): “Sobre la base anterior la cláusula de autos debe entenderse nula por abusiva, por falta de reciprocidad, dado que se fija la comisión mediante un porcentaje en relación con el importe total del préstamo, sin que conste causa para su devengo. La demandada, que no contestó a la demanda, se limita ahora a afirmar que responde a un servicio, pero no concreta cuál sea éste de entre todos los autorizados para la comisión de apertura por la orden precitada de 5 de mayo de 2014, incumbiendo la prueba sobre el particular a la entidad bancaria como profesional. En este sentido, también las SS. de la AP de Madrid de 12 de febrero de 2015 y de Tenerife de 29 de noviembre de 2013”.
  • Audiencia Provincial de Ourense, en su sentencia de fecha 18/05/2015 (Id Cendoj: 32054370012015100166): “Sobre la base anterior han de ser analizadas las cláusulas discutidas. La de comisión de apertura dice “la operación devengará en favor de la caja, en concepto de comisión de apertura, el uno coma quince por ciento sobre el capital del préstamo, o la cantidad superior establecida como comisión mínima. Su importe, que asciende a dos mil trescientos noventa y dos euros, se adeuda en la cuenta de una sola vez en esta misma fecha”. La cláusula no puede sino considerarse abusiva en atención a la normativa precedentemente expuesta, por falta de reciprocidad, dado que se fija la comisión mediante un porcentaje en relación con el importe total del préstamo, sin que conste causa para su devengo. Nótese que la entidad demandada se limita a indicar en la contestación que responde a un servicio, pero no concreta cual sea éste de entre todos los autorizados para la comisión de apertura por la orden precitada de 5 de mayo de 2014, incumbiendo la prueba sobre el particular a la entidad bancaria como profesional (en idéntico sentido sentencias de la AP de Madrid de AP Madrid de 12 de febrero de 2015 y de Tenerife de 29 de noviembre de 2013)”.
  • Audiencia Provincial de Madrid, en su auto de fecha 18/06/2015 (Id Cendoj: 28079370142015200038): “Por tanto, debemos mostrarnos conformes con la resolución de instancia, ya que, al menos, esta comisión de apertura es inaceptable por abusiva, comisión que, además, importa una cantidad muy elevada (2.100 €, el 6% del capital objeto del contrato) sobre todo cuando, al margen, se ha cobrado con carácter independiente los gastos de tasación de la finca y todos los otros gastos necesarios para formalizar el contrato de préstamo hipotecario”.
  • Audiencia Provincial de Tenerife, en su sentencia de fecha 29/11/2013(Id Cendoj: 38038370032013100370): “Por último, debe resolverse sobre la impugnación de las cantidades reclamadas en concepto de comisión de apertura, que asciende a la de 112 euros. Señala el recurrente que la cláusula que determina esos gastos es nula de pleno derecho por tratarse de un contrato de adhesión, sin que se haya acreditado la gestión o el
    servicio que se reclama. A dicha impugnación se opone la entidad bancaria alegando que las comisiones de estudio y apertura remuneran las gestiones y análisis que debe realizar la entidad prestamista a fin de verificar la solvencia de los términos de la operación solicitada, que consta expresada en el contrato y que fue aceptada de contrario. Debe accederse a la petición de nulidad de la referida cláusula, en virtud de lo dispuesto en el artículo 83 antes citado, por cuanto, tal y como resulta de lo actuado, la referida cláusula debe ser considerada abusiva por referirse a un concepto que queda en la más completa indefinición, cuestión ésta que no ha sido determinada por la entidad demandada, al no quedar acreditado a qué gestiones se refiere, si se realizaron y cuál sería su coste, teniendo en cuenta que, en este caso, la situación económica de la parte era conocida por la propia prestamista, en atención a la finalidad del préstamo concedido”.
  • Audiencia Provincial de Albacete, en su sentencia de fecha 07/11/2017(Id Cendoj: 02003370012017100306): “Entiende la Sala, por otra parte, que no se ha enervado la presunción de no negociación individual del artículo 82.2 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. La circunstancia de que la cláusula figure en letra diferente, como si se hubiera añadido a una plantilla preexistente, no demuestra que hubiera verdadera negociación. Siendo indudable que el contrato fue redactado por la demandante, tan posible es que la negociación existiera y la comisión se fijara con arreglo a ella como que no. En atención a todo ello, la conclusión que se alcanza es que debe declararse nula la cláusula sobre comisión de apertura, debiendo en consecuencia estimarse el recurso en este punto y la demanda reconvencional en su integridad.”.

Comisión de apertura-Sentencias de Audiencias Provinciales-Desfavorables

Sin embargo, no declaran la nulidad de la comisión de apertura, las siguientes Audiencias Provinciales:

  • Audiencia Provincial de León, en su sentencia de fecha 15 de junio de 2018 (Id Cendoj: 24089370012018100189): “30.- En definitiva, se podrían considerar excesivas y abusivas cláusulas que imponen comisiones que no se corresponden con aquello que representan: por ejemplo el importe de las comisiones por reclamación de posiciones deudoras puede ser evaluado porque es hecho notorio el coste que puede suponer esa reclamación, también se puede valorar el coste que suponen otras comisiones cuando comporten cargas adicionales que elevan sustancialmente el coste financiero del préstamo. Sin embargo, la comisión de apertura se pacta inicialmente y se paga de una sola vez, por lo que si al prestatario se le informó no puede argüir que es excesiva o injustificada, salvo, claro está, que resulte usuraria. Este motivo de recurso ha de ser estimado y, por ello, debe revocarse la sentencia recurrida, en cuanto declara la nulidad de la comisión de apertura, dejando sin efecto el reintegro de la cantidad abonada en su día, por lo que la cantidad a devolver se reducirá en la suma de 1035 euros que se pagó en concepto de comisión de apertura”.
  • Audiencia Provincial de Tarragona, en su sentencia de fecha 15 de mayo de 2018 (Id Cendoj: 43148370012018100253): “La comisión de apertura no es un acto vinculado a la formalización del contrato de préstamo, por cuanto se sustenta en el coste de gestiones y servicios financieros previos a él. Es un coste válido y ha de ser mantenido porque no se integra en el contrato, sino que se ubica en una fase previa (en este sentido vid., entre otras, SSAAPP León, Secc. 1ª, de 1 de febrero de 2.018 y Madrid, Secc. 9ª, de 23 de noviembre de 2.017 ). Por lo expuesto la Sala considera válida la comisión de apertura.”
  • Audiencia Provincial de Madrid, en su sentencia de fecha 23/03/2018 (Id Cendoj: 28079370192018100165): “El segundo motivo viene referido a la pretendida nulidad de la cláusula sobre comisión de apertura. La sentencia de instancia entiende que dicha comisión responde a un servicio efectivamente prestado por la entidad financiera y en beneficio del cliente, cual es la disponibilidad o acceso al crédito. La parte recurrente alude a su nulidad por no corresponder con un servicio efectivamente prestado por la entidad financiera, y en segundo lugar en función, o en base, a su desproporción. En lo que respecta al servicio prestado, resulta evidente que el acceso al préstamo, el estudio y preparación de sus condiciones y requisitos, es una actividad que se realiza por la entidad financiera en beneficio de los clientes y por la cual reglamentariamente puede exigir un pago o abono; pago o abono, en segundo lugar, que no resulta desproporcionado al fijarse en función de la cuantía de préstamo en un porcentaje limitado y que sea abona por sola vez como parte integrante del precio del mismo préstamo.”

El banco deberá pagar las costas en juicios perdidos por cláusula suelo.

Si el Banco pierde el juicio debe pagar las costas.

A modo de resumen, lo que pretende esta sentencia es evitar que aquéllos que no han pagado mucho por cláusula suelo dejen de poner el pleito ante la posibilidad de tener que pagar sus costas.

Es raro que a estas alturas haya dudas sobre la nulidad de la cláusula suelo, muy bien tuvieron que hacer las cosas en la entidad bancaria para que se cumplan los requisitos que necesita la cláusula para ser válida.

En España rige el criterio de vencimiento objetivo por el que quien pierde el juicio debe pagar las costas, aunque no siempre ha sido así en este tipo de asuntos, por lo que el Supremo, por primera vez, se pronuncia sobre este extremo para establecer que, como norma general, será la entidad bancaria la que deberá pagar las costas siempre que el consumidor tenga la razón, es decir, en un 90% de los casos, si no más.

Por experiencia, recomendamos reclamar, aunque la cantidad sea pequeña, también hacerlo pronto.

Recientemente se ha creado un juzgado para llevar todos los asuntos sobre cláusulas suelo, gastos hipotecarios, multidivisas… que no tardará en saturarse si no lo está ya, así que, cuanto antes interponga la demanda antes recuperará su dinero.


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A continuación reproducimos la nota del Tribunal Supremo:

La Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en Pleno, se ha pronunciado por primera vez sobre la imposición de costas de las instancias anteriores tras la estimación del recurso de casación interpuesto por un particular, con la consiguiente obligación de restitución de la totalidad de las cantidades cobradas de más en virtud de la cláusula suelo declarada nula, con completo efecto retroactivo, tras ajustar la sala su doctrina a la del TJUE.

La sentencia, de la que ha sido ponente su Presidente, Excmo. Sr. Marín Castán, aborda la cuestión de la imposición de costas sustancialmente desde el principio de efectividad, toda vez que el cambio de jurisprudencia de la sala se basa esencialmente en el pronunciamiento de la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (Gutiérrez Naranjo), que a su vez se funda en el derecho de los consumidores a no estar vinculados por una cláusula abusiva.

La norma general en la imposición de costas es el principio de vencimiento, de modo que la no imposición de costas al banco demandado supondría en este caso la aplicación de una salvedad a dicho principio en perjuicio del consumidor. Si el consumidor, a pesar de vencer el litigio, tuviera que pagar sus gastos en las instancias, se produciría un efecto disuasorio inverso, para que los consumidores no promovieran litigios por cantidades moderadas. Además, la actividad procesal del banco demandado pretendió, más allá de invocar a su favor la anterior doctrina jurisprudencial, intentar su suspensión por prejudicialidad civil, negar por completo la obligación de restitución, y oponerse a la admisión antes y después de tener conocimiento del contenido de la STJUE de 21 de diciembre de 2016.

La sentencia cuenta con el voto particular de tres magistrados, fundado en el cambio sobrevenido de jurisprudencia y las serias dudas de hecho o de derecho que ello ha producido, así como en la ausencia de afectación del principio de efectividad.

Fuente: Área civil del Gabinete Técnico del Tribunal Supremo
Julio de 2017.

http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Tribunal-Supremo/Noticias-Judiciales/El-Tribunal-Supremo-establece-como-criterio-general-que-el-banco-condenado-por-clausulas-abusivas-pague-las-costas-judiciales-de-todo-el-proceso

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Gracias a las sentencias de nuestros tribunales ahora es posible reclamar lo pagado en exceso por la venta, la herencia o la donación de un bien inmueble.

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