Tarjeta de crédito o Tarjeta revolving: ¿Cuál es la mejor opción?

Nos ocupamos en este post de hablar sobre qué opción te interesa más, si una tarjeta de crédito normal o una tarjeta revolving.

Probablemente en algún momento de tu vida te has planteado solicitar una tarjeta de crédito y te has llevado la sorpresa de que hay más de un tipo de tarjeta y que, cada una de ellas, tiene características diferentes que pueden ser más o menos convenientes para ti.

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Sobre la caducidad de la reclamación de gastos de hipoteca

Abogado de hipotecas Zaragoza

Abordamos una duda muy normal en relación con el plazo y la caducidad de la reclamación de gastos de hipoteca.

En las contestaciones a las demandas de nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca suelo encontrarme la alegación de que la acción está prescrita.

Es el arma que utilizan las entidades bancarias para pedir que se rechacen las peticiones de los consumidores, en este caso, la nulidad de la cláusula y la devolución de los gastos.

En este otro artículo sobre el plazo para reclamar los gastos de hipoteca, profundizamos sobre este tema.

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Sentencias sobre cláusula suelo y subrogación en préstamo promotor

Os dejamos unas interesantes sentencias sobre reclamaciones de cláusula suelo en subrogaciones de hipoteca.

Comenzamos con la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha veinte de septiembre de dos mil dieciocho:

“…el préstamo inicialmente concertado entre el banco y el promotor y la subrogación posterior por parte de un comprador-consumidor deben tener un tratamiento diferente. Como quiera que la segunda operación, la subrogación por parte del comprador en el préstamo hipotecario, es un contrato de consumo, está sometido al control de transparencia, que no se satisface con una invocación a la información que el consumidor pudo obtener por su cuenta.

5.- Resulta contradictorio que en el razonamiento de la sentencia recurrida se acepte que el Banco **** no informara sobre la existencia de la cláusula suelo a los compradores de la vivienda que se subrogaban en el préstamo hipotecario concertado por el promotor porque no intervino en la misma y solo la consintió, y se afirme asimismo que la cláusula suelo fue negociada porque en la escritura de subrogación hubo una minoración del suelo, del 4,70% al 3,95%.

Como hemos afirmado en ocasiones anteriores, este dato, por sí solo, no supone que la cláusula haya sido negociada.

El Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece en su art. 82.2 una presunción de no negociación de las cláusulas de los contratos celebrados por los empresarios con los consumidores.

Sin ningún otro dato, el hecho de que en septiembre de 2009 se rebajara el suelo fijado años atrás, no tiene otra significación que la adaptación por la entidad bancaria del tipo mínimo a la evolución de los tipos de interés para que este no resultara desproporcionadamente elevado con relación a las circunstancias existentes en ese momento y, en concreto, respecto del tipo de interés variable fijado en el préstamo (Euribor más un punto porcentual).”

En otra Sentencia del mismo Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:

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Abogado especializado en hipotecas, 5 errores comunes

Soy abogado especializado en hipotecas, afincado en Zaragoza, y quiero contarte por qué creo que un abogado especialista en derecho bancario es tu mejor opción.

“Todas las hipotecas son iguales.”

Error, cada asunto debe analizarse individualmente, atendiendo a las circunstancias concretas del caso.


“El asunto está ganado al 100 por 100”

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Consecuencias de la nulidad de la cláusula de intereses de demora

Las consecuencias de la nulidad de la cláusula de intereses de demora ha sido un tema que se ha discutido doctrinalmente y sobre el que ha existido un amplio debate jurídico.

Entendemos que la declaración de nulidad de una cláusula debe llevar aparejada tanto su expulsión del contrato como la desaparición de los efectos que haya causado.

La cuestión es si una vez expulsada del contrato dejan de existir intereses moratorios en el préstamo.

Voy a ilustrarlo con un ejemplo muy sencillo:

Supongamos que tenemos una préstamo con un interés de demora del 25%, dejamos de pagar 12 cuotas, de 1000 euros cada una.

La entidad bancaria nos va a aplicar el 25% sobre esos 12000 euros hasta que los paguemos, supongamos que son 4000 euros.

Finalmente la entidad interpone un juicio para reclamarnos los 16000 euros

El juez declara la nulidad de la cláusula de intereses de demora y deja el contrato sin ellos, por lo que la entidad solo debería poder reclamarnos 12000 euros.

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Sentencias sobre intereses de demora

Reunimos tres importantes sentencias relacionadas con los intereses de demora que ayudarán a entender las razones por las que está siendo declarado abusivo y nulo.

Comenzamos con la dictada el 30 de Mayo de 2013 por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la que en relación con la nulidad de los intereses de demora dice lo siguiente:

“declarada la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario (por considerarse cláusula abusiva), el contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que el resultante de SUPRIMIR DICHA CLÁUSULA ABUSIVA, …

Continúa diciendo:

“pues si el Juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, debilitaría el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales (Bancos) el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores“.

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Las cláusulas abusivas en las hipotecas

Voy a tratar sobre las cláusulas abusivas más utilizadas en la contratación bancaria, son las que de manera más habitual puede encontrarse el cliente bancario en su hipoteca.

Las cláusulas abusivas son parte integrante de casi la totalidad de las hipotecas, por diversos motivos nuestro más alto tribunal y el TJUE las han ido declarando nulas.

Estas son las cláusulas abusivas más conocidas:

Esta lista de cláusulas que pueden ser declaradas nulas por nuestros tribunales, no es exhaustiva, otras estipulaciones cuya validez se cuestiona siguen a día de hoy en el TJUE, nos referimos, por ejemplo, a la del IRPH, de la que se espera sentencia en los próximos meses, o, sobre el tema de las novaciones de las cláusulas suelo, que, si bien, no es una cláusula, deriva de la de interés mínimo.

Contra todas ellas existen sólidos argumentos jurídicos que permiten conseguir su nulidad.

La mayor parte de ellos podemos extraerlos del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, también de su predecesora, del Código Civil, de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, y de diversas normas y órdenes que regulan la contratación bancaria.

Sin olvidarnos de la importantísima Directiva europea 13/93/CEE, cuyo articulado ha dado forma a la protección del consumidor en los países de la unión.

La jurisprudencia también ha hecho mucho para fijar la interpretación correcta de las normas de defensa de los consumidores.

Dos importantes sentencias del Tribunal Supremo, mayo de 2013 y diciembre de 2015, son citadas constantemente en las demandas por cláusula suelo y gastos de hipoteca.

Si bien la última ha tenido que ser aclarada, en especial, en el tema del Impuesto de Actos Jurídicos documentados, lamentablemente, la aclaración ha sido un espectáculo mediático que ha dañado la imagen de nuestro más alto tribunal.

Modelo para comisiones por posiciones deudoras o similar

Con esta Carta-Modelo para comisiones por posiciones deudoras podrás ir a tu banco para reclamar que te las devuelvan, es muy sencillo de rellenar, eso si, tendrás que tener los extractos de tu cuenta para ir buscando las comisiones una a una y saber cuánto te tienen que devolver.

MODELO DE CARTA

Don ****, con DNI XXXXXXXXXXX y domicilio a efectos de notificación en *****, siendo cliente de esta entidad Y (repetir esto si hay más de un titular)

En *** (ciudad), a DÍA de MES de AÑO

SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE

NOMBRE COMPLETO DE LA ENTIDAD

DIRECCIÓN POSTAL COMPLETA

Muy señores míos:

El motivo de esta carta es presentar la correspondiente reclamación extrajudicial previa a las acciones legales oportunas, como titular de la Cuenta Corriente nº(poner los 20 dígitos, IBAN) se me han cargado en cuenta una serie de importe por comisiones que considero abusivas, por lo que solicito su devolución, las citadas comisiones fueron cobradas tal y como se resume en la siguiente tabla:

(esta tabla tenéis que rellenarla con cada uno de los cargos, su fecha y su concepto)

(Ejemplos de conceptos usados de manera habitual:

Comisión por descubierto-Gastos de reclamación de saldo deudor-Comisiones y gastos…)

TABLA DE COMISIONES PAGADAS

FECHA IMPORTE CONCEPTO
01/01/2014 30,00 € Comisión descubierto
01/02/2014 35,00 € Comisión posiciones deudoras
03/02/2014 30,00 € Comisiones y gastos
….
Rellenar con todos los cargos indeterminados que nos hayan cobrado y sumarlos todos para añadirlos al final.

Las comisiones enumeradas tienen todas ellas un mismo origen, esto es, la falta de saldo en cuenta. Para indemnizar a la entidad por esta situación la misma ya cobra un elevado interés de demora, por lo que el cobro de las citadas comisiones supone una penalización desproporcionada para el tipo de incumplimiento que se ha producido.

Como bien sabe la entidad, el cobro de comisiones debe obedecer a un “servicio efectivamente prestado”, y es la misma la que debe justificar que este se ha producido.

Habida cuenta de que en ningún momento su mercantil ha efectuado labor alguna para reclamarme el saldo deudor, las comisiones devienen nulas por contravenir la normativa que las regula, en concreto:

El artículo 5 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de entidades de crédito

El artículo 3 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre sobre transparencia y protección del cliente de servicios bancarios

La norma tercera, apartado 3, de la Circular 8/1990, de 7 de septiembre, del Banco de España. “Entidades de crédito. Transparencia de las operaciones y protección de la clientela

El artículo 5º de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda, de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las Entidades de crédito.

Más allá de haberse vulnerado las normas citadas, también el Banco de España considera que la generación automática de una comisión es una mala práctica bancaria.

Añadir que varias han sido las veces que he acudido a la entidad bancaria a reclamar la devoluciones de estas comisiones, siendo por parte de los trabajadores de mi sucursal la negativa a la devolución de manera sistemática.

Por lo que se refiere al momento en el que realizo esta reclamación, por todos es conocido que la doctrina jurisprudencial en torno a la abusividad de las cláusulas abusivas es profusa y cambiante, no ha sido hasta hace relativamente poco tiempo cuando se ha dado a conocer que existe la posibilidad de reclamar las comisiones cobradas por este tipo de conceptos.

Por todo lo dicho,

SOLICITO:

Que me sean devueltas las cantidades abonadas por las comisiones citadas, y que hacen un total de: (poner el resultado)

Que se abstenga la entidad de cobrarme cualquier tipo de comisión que no obedezca a un servicio efectivamente prestado.

Que, en lo sucesivo, la entidad especifique en cada cargo a qué corresponde.

Esta parte se reserva su derecho a cuantas acciones civiles y administrativas considere oportunas para la defensa de sus legítimos intereses, para la impugnación del resto de condiciones y cláusulas de contratación que se estiman abusivas en el contrato de adhesión o por cualquier otra causa, con solicitud y resarcimiento de los daños y perjuicios causados a esta parte.

Sin otro particular, les saludo atentamente.

En lugar y fecha ut supra

Fdo.______________________________

¿Tienes alguna duda sobre cómo rellenar la carta de reclamación de comisiones?

Déjame un comentario y te ayudo.

Modelo para reclamar cláusula suelo

ASUNTO: RECLAMACIÓN CLÁUSULA SUELO

Muy Sres míos.:

Por la presente vengo a interponer reclamación formal como cliente del préstamo hipotecario domiciliado en la cuenta XX que tengo abierta en la entidad bancaria a la que me dirijo, cuya cuantía es de XX € y que está asociado al préstamo número XX.

El motivo de esta reclamación se refiere a la cláusula suelo de mi hipoteca, y a los intereses abonados en cumplimiento de la cláusula financiera “X” de la escritura de préstamo hipotecario número “X”, formalizada ante el Notario “X”, el día de mes de año, en Zaragoza, cuya copia adjunto, y que impide que el tipo de interés sea inferior al XX %. Siguiendo la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 9 de mayo de 2013 debe de considerarse abusiva y por lo tanto nula.

En concreto el Tribunal Supremo considera que no son transparentes las clausulas cuando:

  1. falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato;
  2. se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas;
  3. no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar;
  4. no hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo;
  5. las cláusulas se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

Asimismo y según la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016, al ser nula desde su nacimiento los efectos de la misma deben desaparecer desde el momento de la firma del préstamo y no desde la fecha determinada por el Tribunal Supremo, por lo que deben de ser devueltas todas las cantidades abonadas de más así como los intereses correspondientes.

Por todo lo expuesto anteriormente SOLICITO:

1.-Que se cumpla con lo dispuesto tanto en la Sentencia 241/2013 del Tribunal Supremo, como en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016, reembolsándoseme las cantidades abonadas de más por la aplicación de la cláusula suelo más los intereses correspondientes a dichas cantidades, que habrán de ser calculadas por la entidad.

2.- Que en caso de no ser atendida esta reclamación por el departamento al que me dirijo, se remita al Defensor del Cliente de la entidad para su valoración y, en caso de no ser resuelta, se eleve al Banco de España.

Esta parte se reserva su derecho a cuantas acciones civiles y administrativas considere oportunas para la defensa de sus legítimos intereses, para la impugnación del resto de condiciones y cláusulas de contratación que se estiman abusivas en el contrato del presente préstamo hipotecario o por cualquier otra causa, con solicitud y resarcimiento de los daños y perjuicios causados a esta parte.

Sirva la presenta para iniciar el procedimiento extrajudicial regulado en el Real Decreto 1/2017.

Sin otro particular, les saludo atentamente.

En lugar y fecha ut supra

Fdo.______________________________

7 preguntas sobre los gastos de hipoteca

Las reclamaciones a bancos generan muchas dudas a los clientes, en este post intento resolveros algunas de las más habituales, si te queda alguna, puedes dejarme un comentario y te contestaré lo antes posible.

DUDAS HABITUALES A LA HORA DE RECLAMAR LOS GASTOS DE HIPOTECA

¿Por qué pueden reclamarse los gastos de hipoteca?

Por qué así lo ha decidido el Tribunal Supremo en una sentencia de diciembre de 2015 en la que condenaba a BBVA a dejar de utilizarla.

Acepté pagar los gastos, ¿Puedo reclamar?

Si, el que aceptaras una cláusula sin negociarla, sin que te informaran sobre ella, que te impuso y predispuso el banco, es la base de su nulidad. Podrás reclamar.

¿Pueden reclamarse los gastos de una segunda vivienda?

Si, los puedes reclamar, no influye en nada si es vivienda o segunda residencia.

¿Qué gastos puedo reclamar?

En este momento pueden reclamarse estos gastos:

Notaría

Registro

Gestoría

Tasación

En diferentes porcentajes, según la ciudad en la que vivas.

¿Cómo empiezo a reclamar?

Recomendamos empezar con la carta de reclamación extrajudicial dirigida al Servicio de Atención al Cliente.

¿Influye si compré la casa como inversión?

No es un factor que influya en este tipo de reclamación.

Mi banco no me devuelve los gastos, ¿qué hago?

Siendo que lo has intentado extrajudicialmente y que tienes las pruebas de que pagaste esos gastos, esto es, las facturas y la escritura, solo te queda la vía judicial.

Contacta conmigo y prepararemos la demanda para el juzgado.

Las situaciones en las que se han pagado los gastos de hipoteca cuando era el banco el que debía hacerlo pueden ser muy diferentes, en nuestra web tienes la información y las herramientas necesarias para reclamarlos a tu entidad, si te queda alguna duda, siempre puedes dejarme un comentario.